【正文】 （樓宇）的驗收包括：對講系統(tǒng)、公共天線系 統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系 統(tǒng)、自控系統(tǒng)等。 接管 驗收的基本要求 物業(yè)預驗收 驗收組分專業(yè)系統(tǒng)，依據(jù)設(shè)備圖紙的要求，參考設(shè)備變更，對竣工 圖、設(shè)備清單進行預驗收。 驗收組依據(jù)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》對物業(yè)的實物進行驗收，主要驗收設(shè)備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠家、安裝位置、并 清點數(shù)量。 在預驗收中檢查出不符合國家標準的項目，提出書面的 驗收整改報告 退回給移交單位，由移交單位或工程施工單位依據(jù)報告整改。 對預驗收的單體設(shè)備進行試運轉(zhuǎn)驗收，主要驗收設(shè)備安裝質(zhì)量和運轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標，對不符合的技術(shù)指標， 及時提出書面整 第 6 頁 共 33頁 改意見，要求設(shè)備制造廠家或施工單位進行重新整改并達到規(guī)定的要求。 預驗收后需形成一份綜合性報告 。 物業(yè)驗收 在預驗收的驗收整改報告落實實施后，驗收組進行驗證并在驗收整 改報告中記錄結(jié)果，整改合格后，進行正式驗收。 對移交單位移交的竣工圖，設(shè)備出廠合格證，建筑主材合同中間驗 收的試驗報告單，設(shè)備的調(diào)試記錄等進行驗收并在《 設(shè)備驗收 交接 記錄表 》中記錄。 物業(yè)的實施驗收做到三符合：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號數(shù)量符合， 二是工程的主要設(shè)備的安裝要求與安裝質(zhì)量符合，三是設(shè)備包括設(shè) 備聯(lián)接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計功能符合，驗收結(jié)果記錄在 《 設(shè)備交接驗收 記錄 表 》。特殊設(shè)備須經(jīng)政府有關(guān)部門檢驗合格頒 發(fā)合格證才有效，電梯需有 檢測 合格證 ，消防設(shè)備須有市消防局合 格證。 對公共配套設(shè)備進行驗收，將結(jié)果記錄在 《 房屋及公用設(shè)施等移交 驗收交接表 》中，各項指標應(yīng)符合設(shè)計功能要求，建筑物、設(shè)備、 設(shè)施單項驗收由專業(yè)工程師和主管領(lǐng)導簽字認可。 驗收后的工作 各專業(yè)根據(jù)驗收后的情況，由各職能部門寫出各單項工程驗收報 告。 驗收組根據(jù)單項工程驗收報告，作出綜合性驗收評定并 將驗收報告 交總經(jīng)理。 物業(yè)管理 公司總經(jīng)理代表接管單位，同物業(yè)的移交單位進行正式移 交，交接手續(xù)需經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理、物業(yè)管理公司簽 第 7 頁 共 33頁 字后方可生效。 驗收完畢，驗收組負責將各類資料搜集整理后移交設(shè)備部存檔專人 保管。 資料的移交接管 產(chǎn)權(quán)資料 項目批準文件 用地批準文件 建筑執(zhí)照 技術(shù)資料 竣工圖，包括： 總平面圖 建筑圖 結(jié)構(gòu)圖 水電安裝圖 設(shè) 備圖 附屬工程圖 隱蔽管線圖 沉降、變形、位移觀測記錄及觀察點布置圖 地質(zhì)勘測報告 圖紙會審記錄 永久性水準點位置及基礎(chǔ)埋深 設(shè)備合格證、設(shè)備使用說明書 工程預決算分項清單 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單 (包括質(zhì)量、事故記錄 ) 隱蔽工程驗收簽證 第 8 頁 共 33頁 竣工驗收合格證書 市建設(shè)工程竣工驗收證書 市建筑消防驗收合格證 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 新材料、構(gòu)配件的鑒定證書 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯、消防設(shè)備檢驗合格證書 電話工程竣工驗收證書 有線電視施工合格證書 用電許可證 用水許可證 供電協(xié)議書 用氣協(xié)議書 砂漿、混凝土塊試壓報告 供水、供暖試管道壓報告 燃氣管道工程驗收表 其它 建筑位置、建筑面積清單 二、接管驗收程序 接管驗收工作必須依靠開發(fā)商、管理公司雙方密切配合，才能順利完成接管驗收 工作。接管驗收的程序如下： 由雙方共同組成聯(lián)合檢查驗收小組 ； 聯(lián)合檢查驗收小組制定驗收工作進度計劃； 驗收小組首先進行工程資料審查驗收，核對所接管的資料、簽發(fā)驗收復函； 第 9 頁 共 33頁 驗收小組同移交人（開發(fā)商）提供 的建筑、設(shè)備和工具、配件清冊，對房屋 質(zhì)量、 使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進行驗收； 對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表并提出整改 方 案，經(jīng)雙方協(xié)商一致，約定期限由移交人負責整改，并約定時間復核； 對房屋設(shè)施無明顯不全，符合驗收標準要求的樓層，由物業(yè) 管理 公司封閉樓 層 并承擔保管責任； 對各公共工程系統(tǒng)進行調(diào)試，直至合格，物業(yè) 管理 公司 方予接收。 客戶收樓 時，由物業(yè)助理陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì) 量問題經(jīng)整理后報告項目工程部，并要求施工隊在規(guī)定期限內(nèi)逐項返修，經(jīng) 物業(yè)管理公司及業(yè)主驗收后消項 ,如因工程質(zhì)量問題給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶 來的一切損失由施工方承擔； 在 保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工上的缺陷時，報告 項目 公司，大中修由發(fā)展商項目部責令施工單位更換或返修，小修、急修由物業(yè) 管理公司維修，但費用必須由施工方承擔 。 驗收中應(yīng)注意的事項： 應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精通、對工作負責的技術(shù)人員參與驗收； 物業(yè) 管 理 公司應(yīng)首先站在業(yè)主的立場上、對將要交付使用的物業(yè)進行 嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益，同時也從今后物業(yè)維修養(yǎng)護 的角度進行 驗收； 驗收中出現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，督促施工單位維修、改進； 落實物業(yè)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施保修期的具體時間； 移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)； 建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理公司 移交整套資料，以便今后的管理、維修和養(yǎng)護； 物業(yè)管理公司接收的只是物業(yè)的管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。 三、接管驗收項目及標準 接管 驗收項目： 主體結(jié)構(gòu) 第 10 頁 共 33頁 外墻 屋面 樓地面 裝修 電氣 水衛(wèi)消防 附屬工程及其它 接管 驗收標準： 參考 1991 年 7 月 1 日 建設(shè)部 頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設(shè)計要求。 第三節(jié) 樓宇資料移交審核規(guī)定 一、目的 為交接驗收審核提供作業(yè)指導。 二、 適用 范圍 適用于樓宇的資料移交 工作。 三、樓宇資料審核 產(chǎn)權(quán)資料審核 項目批準文件 用地批準文件 建筑執(zhí)照 政府驗收合格資料審核 建設(shè)工程竣工驗收合格證書 用電許可證 第 11 頁 共 33頁 供電協(xié)議書 消防驗收合格證 小區(qū) 配套綜合驗收合格證 電話網(wǎng)絡(luò)、供水、供氣、有線電視由珠海 市有關(guān)公司負責維修保養(yǎng)及驗收。 工程技術(shù)資料審核 竣工圖： 包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙 地質(zhì)勘探報告 工程合同及開、竣工報告 工程預決算分項清單 圖紙會審記錄 工程設(shè)計變更通知（含質(zhì)量事故處理記錄）隱蔽工程驗收簽證 沉降觀察記錄 竣工驗收說明書 鋼材、水泥等主材的質(zhì)量保證書 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 水、暖、電、衛(wèi)生器及設(shè)備地檢驗合格證書 砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水、供暖的試壓報告 需移交物業(yè)管理公司的復印件資料