物業(yè)管理合同法律問題文獻(xiàn)綜述-文庫吧
2025-08-08 12:15 本頁面
【正文】 員對有關(guān)問題提出了不少有價值的觀點和見解，現(xiàn)將其綜述，以進(jìn)一步推動有關(guān)物業(yè)管理合同問題的研究。 一、物業(yè)管理合同的概念 依《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第 1條對物業(yè)管理的定義和相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理合同指物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 ，業(yè)主支付費用的合同。廣義的物業(yè)管理合同包括前期物業(yè)管理合同；狹義的物業(yè)管理合同僅指業(yè)主委員會成立后由其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同?！稐l例》中并沒有采納“物業(yè)管理合同”的稱謂，而使用“物業(yè)服務(wù)合同”的概念?！拔飿I(yè)服務(wù)合同”的稱謂，更能體現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的平等地位。何況物業(yè)管理包括自主管理和委托管理，“物業(yè)服務(wù)”從詞義上表明一方為另一方從事物業(yè)管理，自主管理很難稱為“物業(yè)服務(wù)”；從這個意義上看，物業(yè)服務(wù)合同更為精確。 [1] 考慮到物業(yè)管理合同的習(xí)慣稱謂，本文仍使用物業(yè)管理合同的概念。 2 二、物 業(yè)管理合同的法律性質(zhì) 學(xué)者們關(guān)于物業(yè)管理合同的法律特征基本已經(jīng)形成定論，但關(guān)于物業(yè)管理合同的法律性質(zhì)許多學(xué)者眾說紛紜，表述不一。學(xué)說上大致形成了“承攬合同說、委托合同說、管理合同典型化說”三種觀點。 承攬合同說 承攬合同是承攬人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人給付報酬的合同，是我國《合同法》規(guī)定的有名合同的一種。 物業(yè)管理合同中物業(yè)管理企業(yè)為履行合同必須提供一系列服務(wù)符合承攬人為了完成工作必須付出勞務(wù)的特征。同時物業(yè)管理服務(wù)中的部分特約服務(wù)本身就屬于承攬合同的范圍，如房屋修繕、房屋裝修設(shè)計施工 等，再有承攬合同在完成工作中 ,雙方當(dāng)事人注意的是承攬人的人力、技術(shù)、設(shè)備等工作條件 ,此與物業(yè)管理合同中業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)有相似之處，并且物業(yè)管理合同和承攬合同都是雙務(wù)、有償合同。 [2] 委托合同說 委托合同是委托人和受委托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同，也是我國《合同法》直接規(guī)定的 15 種有名合同類型之一。 鈕麗娜認(rèn)為，委托合同最根本的特征在于它是以處理委托人事務(wù)為目的的合同，而物業(yè)管理合同完全符合這一特征。對物業(yè)進(jìn)行管理本屬業(yè)主的事務(wù)，不是物業(yè)管理公司的自身事務(wù)，業(yè)主如果不將管理事務(wù)委托給物 業(yè)管理公司處理，就不得不親自為之。但由于時間、精力和能力的限制，業(yè)主自己對物業(yè)進(jìn)行完善的管理往往是不可能的。業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同的目的，就在于通過物業(yè)管理公司辦理管理事務(wù)來實現(xiàn)對物業(yè)的有效管理，從而為自己創(chuàng)造一個整潔、優(yōu)美、安全、方便的居住或工作環(huán)境。[3] 范云認(rèn)為，物業(yè)管理合同與委托合同在法律特征方面也是相符的。首先，合同的客體相同，二者都是提供勞務(wù)的合同。在物業(yè)管理合同中，作為受托人的物業(yè)管理公司為作為委托人的業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)、提供勞務(wù)，是實現(xiàn)這一目的的必要手段。其次，物業(yè)管理合同與 委托合同一樣，都是雙務(wù)合同、諾成性合同、不要式合同。委托合同無論是有償?shù)倪€是無償?shù)?，都是雙務(wù)合同，即使是無償?shù)?，委托人也?yīng)支付委托事務(wù)的相關(guān)費用。物業(yè)管理合同中，業(yè)主作為委托人，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司支付費用或報酬；物業(yè)管理公司作為受托人，應(yīng)當(dāng)妥善處理物業(yè)的管理事務(wù)，提供合同約定的服務(wù)，因而是雙務(wù)合同；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人就委托事務(wù)意思表示一致時合同即告成立，至于物業(yè)管理公具體處理物業(yè)管理事項，這是其履行合同的行為，不是合同成立的要件，因此，物業(yè)管理合同是一種諾成性合同，而不是實踐性合同；物業(yè)管理合同是一種 不要式合同，當(dāng)事人可根據(jù)實際情況選擇其形式。但由于物業(yè)管理合同履行時間較長、物業(yè)管理的內(nèi)容廣泛，為防止雙方發(fā)生糾紛，實踐中一般采用書面合同形式，明確記載雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。第三，物業(yè)管理合同是有償合同。物業(yè)管理公司接受委托為業(yè)主處理物業(yè)管理事務(wù)，本身是一種經(jīng)營行為，提供的是有償服務(wù)，有權(quán)依照合同約定，要求業(yè)主支付管理費或服務(wù)費（報酬）。這與委托合同的法律特征并不沖突。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)模唧w依當(dāng)事人的約定或法律的特別規(guī)定而確定。一般地說，普通民事委托以無償為原則，商事 委托以有償為原則。物業(yè)管理合同為商事合同，具有營利性，因而是有償合同。 [4] 物業(yè)管理合同典型化說 合同法的歷史是由非典型合同不斷變?yōu)榈湫秃贤倪^程。而現(xiàn)行法律中關(guān)于承攬、委托等有名合同不能涵蓋物業(yè)管理合同的全部內(nèi)容。因而需要將物業(yè)管理合同典型化。 王建平，馬志認(rèn)為，物業(yè)管理合同和承攬合同的區(qū)別有明顯的區(qū)分：（ 1）承攬合同 3 的標(biāo)的是定做人要求承攬人
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