【正文】 脅 資金鏈威脅； 受國(guó)家宏觀調(diào)控大勢(shì)影響，觀望者多，后勁乏力； 商業(yè)、商務(wù)、公寓以投資型為主，市場(chǎng)消費(fèi)不確定因素很多。 四、 結(jié) 論分析 ： 五象新區(qū)規(guī)劃啟動(dòng)后 ， 特別是五象大道通車后，大沙田 整體房?jī)r(jià)已突破 3500 元 /㎡，商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破 2 萬(wàn) 元 /㎡ 。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與機(jī)遇明顯，而劣勢(shì)與威脅同樣突出，本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于，充分把握 南寧市重點(diǎn)實(shí)施向南發(fā)展戰(zhàn)略 、 開(kāi)發(fā)新區(qū) —— 五象新區(qū)的城市規(guī)劃?rùn)C(jī)遇，充分利用地塊所處良慶區(qū)商業(yè)中心位置優(yōu)勢(shì) ，抓住商 業(yè) 、商務(wù)、 公寓 供應(yīng)的市場(chǎng)稀缺 與 機(jī)遇，打造 良慶區(qū)首個(gè)商 業(yè) 、商務(wù)、公寓 大型項(xiàng)目，以新形象、性價(jià)比優(yōu)勢(shì)快速征服投資群體，搶占市場(chǎng)先機(jī)，同時(shí)也要借助 五新新區(qū) 建設(shè)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的價(jià)格提升機(jī)會(huì)，整合設(shè)計(jì)、園林、策劃、裝修專業(yè)業(yè)公司資源，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，差異化產(chǎn)品、性價(jià)比制勝的策略，快速實(shí)現(xiàn)銷 售回款。 第二篇 市場(chǎng)分析 一、 良慶區(qū)整體市場(chǎng)表現(xiàn)： 房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在初級(jí)階段 非常典型的城市新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征。區(qū)域城市化發(fā)展處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)剛起步 3－ 5 年，市場(chǎng)需求穩(wěn)定，房?jī)r(jià)低但漲幅大，商鋪價(jià)格大大高于住宅價(jià)格。一般的開(kāi)發(fā)摸式是品質(zhì)低、成本 低、售價(jià)低，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)依賴地段優(yōu)勢(shì)，本土開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏大盤開(kāi)發(fā)的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，但開(kāi)發(fā)摸式還是品質(zhì)低、成本低、售價(jià)低。當(dāng)?shù)叵M(fèi)觀念滯后于收入水平，口碑宣傳非常重要。 ? 市場(chǎng)供求 ： （ 1）、住宅：目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來(lái)在售樓盤相對(duì)少，供應(yīng)量少，上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品更少，上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品主要集中在邕江沿線與五象大道、銀海大道沿線，如邕江沿線的 琴海名廈園 、 濱江麗景花園、新加坡城、慧谷陽(yáng)光； 五象大道沿線的 財(cái)富鋒尚、錦繡年華、陽(yáng)光新城，銀海大道沿線的金地花園、金象綠城、半 山雅居、英華嘉園、五象彩蝶居、秋月藍(lán)灣。目前在售的只有錦繡年華、陽(yáng)光新城、金象綠城、半山雅居、英華嘉園、秋月藍(lán)灣、新加坡城，其他已經(jīng)是尾盤銷售。 當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件差，特別聚集大量外來(lái)租客，改善型需求旺盛，以居家型自住需求為主。但是，今后的土地供應(yīng)量的大量增加，將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的加劇。 （ 2）商業(yè)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來(lái)上規(guī)模、上檔次的商業(yè)項(xiàng)目只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)、鑫利華商城、陽(yáng)光新城的一街區(qū)，目前在售商業(yè)樓盤更少，供應(yīng)量也少，只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)在銷售，能成功出售的只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)、陽(yáng)光新城，能招商經(jīng)營(yíng)成功的也只有 金盛財(cái)富廣場(chǎng)，金盛財(cái)富廣場(chǎng)引進(jìn)了南城百貨引起了不少轟動(dòng)，也帶來(lái)火爆的銷售場(chǎng)面，目前招商已經(jīng)招滿。隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷增加，相關(guān)商業(yè)配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目也將出現(xiàn)在 該區(qū)域。但是，今后的土地供應(yīng)量的大量增加、城市改造項(xiàng)目的增加，將導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。 （ 3）商務(wù)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來(lái)上規(guī)模、上檔次的商務(wù)項(xiàng)目沒(méi)有，能算得上商務(wù)辦公項(xiàng)目也只有錦秀年華、財(cái)富風(fēng)尚兩個(gè)項(xiàng)目，但這兩個(gè)項(xiàng)目是小戶型住宅項(xiàng)目，而不是辦公的商務(wù)公寓。隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付 使用，人口不斷增加，相關(guān)商務(wù)配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商務(wù)項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。 （ 4）酒店： 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來(lái)上規(guī)模、上檔次的酒店項(xiàng)目沒(méi)有，能算得上公寓的也只有錦秀年華、財(cái)富風(fēng)尚兩個(gè)項(xiàng)目，但這兩個(gè)項(xiàng)目是住宅項(xiàng)目，沒(méi)有酒店式的物業(yè)管理，不能形成中高檔次酒店。隨著城市發(fā)展，人口不斷增加，特別是商業(yè)、商貿(mào)的不斷發(fā)達(dá)，相關(guān)酒店配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的酒店項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。 ? 市場(chǎng)價(jià)格 ： （ 1） 住宅：目前當(dāng)?shù)刈≌谑蹣潜P主力單價(jià)在 28004100 元 /㎡；只有集中在 3300－ 3800 元 /㎡。 （ 2） 商鋪：商鋪價(jià)格在 700025000 元 /㎡范圍，以金盛財(cái)富廣場(chǎng)的價(jià)格作參考 （ 3） 商務(wù)公寓、酒店式公寓：區(qū)域無(wú)參考，參考江南區(qū)的金康天和時(shí)代、榮寶華兩個(gè)項(xiàng)目。 ? 產(chǎn)品特點(diǎn) ： （ 1）住宅：區(qū)域以 品質(zhì)低、成本低、售價(jià)低、規(guī)模小的中低檔項(xiàng)目為主 ， 當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件差，以居家型自住需求為主；大部分項(xiàng)目沒(méi)有小區(qū)配套，園林也比較簡(jiǎn)單；戶型以一房、二房、三房為主，面積以 45110 ㎡為主，適合中低收入居家型購(gòu)買。 （ 2）商業(yè)：區(qū)域商業(yè)還是三線城市私人宅基地住房臨街商鋪為主，上規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)、鑫 利華商城、陽(yáng)光新城的一街區(qū)三個(gè)項(xiàng)目，能算得上大型商業(yè)項(xiàng)目也只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)、鑫利華商城兩個(gè)而已，這兩個(gè)項(xiàng)目得商業(yè)品 質(zhì)、規(guī)模也只是中等而已。 （ 3） 商務(wù)公寓、酒店式公寓：區(qū)域公寓、酒店以三線城市私人宅基地住房為主，該區(qū)域沒(méi)有商務(wù)公寓、酒店式公寓項(xiàng)目 ? 市場(chǎng)趨勢(shì) ： （ 1）城市化水平： 城建規(guī)模較大，城市化水平相對(duì)較高，根據(jù)“十一五”規(guī)劃發(fā)展，預(yù)計(jì)今后城市化發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，未來(lái)市場(chǎng)需求的量和質(zhì)將會(huì)穩(wěn)步提升。 南寧市城市重點(diǎn)向南發(fā)展，開(kāi)發(fā)新區(qū) —— 五象新區(qū)，大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)定位良慶區(qū)行政中心，集行政辦公 、居住、休閑、娛樂(lè)、物流為一體的綜合性城市區(qū)域；集居住、物流、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性城市新區(qū) 。 （ 2）消費(fèi) 趨勢(shì)：當(dāng)?shù)氐南M(fèi)觀念隨著收入水平的提高后需要適當(dāng)引導(dǎo)，與許多 城市 區(qū)域房地產(chǎn) 市場(chǎng) 發(fā)展 非常相似，隨著房?jī)r(jià)的上升對(duì) 高層物業(yè) 的接受 、商務(wù)公寓、酒店式公寓 只是時(shí)間的問(wèn)題 ，因此我們的產(chǎn)品規(guī)劃需要適當(dāng)超前，要為房?jī)r(jià)的提升預(yù)留空間，但不能太超前開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品（如高層大戶高端大宅）。 （ 3）大盤開(kāi)發(fā)：當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)相對(duì)較充足，大盤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有的規(guī)模優(yōu)勢(shì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響將非常巨大， 因此 該項(xiàng)目雖然地塊小，但總建筑規(guī)模屬中檔以 上高層 項(xiàng)目 。 （ 4）產(chǎn)品優(yōu)化：目前 區(qū)域 消費(fèi)主要以 110 ㎡以下戶型為主，而且 有 價(jià)格 優(yōu)勢(shì) ，因此建議本項(xiàng)目以小戶型產(chǎn)品為主 。 （ 5）商業(yè) 、商務(wù) 開(kāi)發(fā)：商業(yè) 、商務(wù) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有的規(guī)模優(yōu)勢(shì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響將非常巨大， 本地塊 開(kāi)發(fā)要充分發(fā)揮地理位置優(yōu)勢(shì)，特別是 南寧為中國(guó)東盟商務(wù)中心城市地位，五象新區(qū)為南寧城市重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)地位，大沙田為良慶區(qū)行政、商業(yè)中心 優(yōu)勢(shì) ，并挖掘區(qū)域優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò) 、 優(yōu)越的自然環(huán)境、成熟的生活配套， 依托地理位置、交通、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)， 開(kāi)發(fā)大型商業(yè)、商務(wù)、酒店式產(chǎn)品 。 A\引導(dǎo)當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)觀念，消費(fèi)升級(jí)的倡導(dǎo)者。 B\引領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)，房?jī)r(jià)突破的引導(dǎo)者。 C\填補(bǔ) 區(qū)域商務(wù)、酒店式公寓稀缺 的市場(chǎng)空白， 超前 產(chǎn)品潛在需求的供應(yīng)者。 D\填補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)空白， 商業(yè)潛在需求的供應(yīng)者。 二、 大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 板塊市場(chǎng)分析 大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積 平方公里，規(guī)劃居住人口約為 30 萬(wàn)人。目前良慶區(qū)城市規(guī)模只有大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、 沿海經(jīng)濟(jì)走廊開(kāi)發(fā)區(qū) 兩個(gè)區(qū)，常住人口為 10 萬(wàn)，流動(dòng)人口在 5 萬(wàn)左右 。 ? 區(qū)域功能規(guī)劃 ： 生活便利程度 :較高 ,生活配套齊全 ,交通 便利 。 居住環(huán)境 :居住氛圍重 ,生活便利， 80、 90 年代自人宅基地建 筑 ，舊城改造建設(shè)正在進(jìn)行中 . 客戶群 : 居?。?周邊中收入居家型居民為主；商業(yè)：周邊中、高收入投資 客 。 區(qū)域價(jià)值點(diǎn)： 南寧市 五象新區(qū)新區(qū)開(kāi)發(fā) 、 良慶區(qū)行政、商業(yè)中心 。 片區(qū)定位： 良慶區(qū)行政、商務(wù)、 休閑 、娛樂(lè)中心 。 發(fā)展?jié)摿Γ?高 等， 南寧市城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，五象新區(qū)是 一個(gè)以文化體育、行政為主，集居住、物流、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性城市新區(qū) ；地塊所在位置為良慶區(qū)行政、商業(yè)中心，因此發(fā)展 潛力