【正文】 66 質(zhì) 量 評 定 監(jiān) 理 工 作 程 序 67 建 設(shè) 工 程 竣 工 驗 收 備 案 流 程 68 后 記 69 第一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬 于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟越發(fā)達，時代越進步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。 一、房地產(chǎn)開發(fā)的種類：房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng) 是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。 就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基本原則及要求： （一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī) 劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 （二）以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的， 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方 可交付使用。 （四）依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、 合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 三、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）有自己的名稱和組織機構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對 符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過以下程序： （一）應(yīng)當(dāng)向工商局行政管理部門申請設(shè)立登記，工商行政管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件的，不予登記； （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后 的 1 個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯浰诘氐目h級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案； 上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）的關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費 （一）企業(yè)法人開業(yè)登記費； （二）企業(yè)法人變更登記費； （三）企業(yè)法人年度檢驗費； （四）補、換、領(lǐng)證照費。 第二章：可行性研究和項目決策階段 由于房地產(chǎn)項目可行性研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強的注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師 、市場調(diào)查和分析人員專家 、經(jīng)濟分析專家、 制作人員、 社會、環(huán)境專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師等專家，我公司目前缺少此類人員，只能對可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項目評估的要求及決策作簡要介紹。 策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運用腦力的理性行為。 項目策劃是一門新興的策劃學(xué)，以具體的項目活動為對象，體現(xiàn)一定的功利性、社會性、創(chuàng)造性、時效性的大型策劃活動。 策劃的六個主要宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標(biāo)（多元向?qū)I(yè)或相反、地區(qū)向國際、上下游移動），避 免死于非命（發(fā)現(xiàn)生存空間，發(fā)現(xiàn)生存資源或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲動），提高速度（避免無效經(jīng)營環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長），促進競爭（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營更加富有科學(xué)、技術(shù)和藝術(shù)性，合經(jīng)勞成為樂趣）等。總之，策劃可使國家決策向民間經(jīng)濟決策的轉(zhuǎn)化高效、順暢、充分。 項目策劃的流程分為四個流程： 項目調(diào)研 項目市場細(xì)分與選擇 1）項目市場細(xì)分 2）項目市場選擇 項目策劃書撰寫 項目方案實施。 房地產(chǎn)項目策劃是指，通過對市場環(huán)境的調(diào)查和系統(tǒng)的分析，利用已經(jīng)掌握的有關(guān)資料及手段，科學(xué)地、合理地、 有效地推動項目的進程，并且提前判斷房地產(chǎn)項目的順利進展程度及效果。 房地產(chǎn)項目策劃首先須經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項后，再轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。 房地產(chǎn)項目可行性的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強的注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師 、市場調(diào)查和分析人員專家 、經(jīng)濟分析專家、 制作人員、 社會、環(huán)境等專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師等專家組成。 一、房地產(chǎn)項目可行性研究的根本目的：是實現(xiàn)項目決策的 科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 二、房地產(chǎn)項目按研究方向主要有以下四方面 宏觀經(jīng)濟信息 —— 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。 相關(guān)市場信息 —— 包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。 房地產(chǎn)產(chǎn)品研究： 在售樓盤資料統(tǒng)計 —— 包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料，可進行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點、裝修情況、 新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。 區(qū)域市場分析 —— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。 樓盤匯總分析 —— 階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。 消費需求趨勢研究： 主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對于某一個特定樓盤項目。 品牌研究： 在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以 及消費者對開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。 三、房地產(chǎn)項目的可行性研究步驟 ，可分為 5 個步驟進行： (1)項目公司接受委托或公司董事會立項； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務(wù)評價和經(jīng)濟評價； (5)編制可行性研究報告。 四、房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益 。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項目概況； (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置； (3) 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析；項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析；項目所在板塊市場研究和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護 。(5)資源供給及資本運作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護； (7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃； (9)項目經(jīng)濟及社會效益分析； (10)結(jié)論及建議。 五、房地產(chǎn)項目可行性研究的工作階段 投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地 進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機會研究認(rèn)為可行的，就可以進行下一階段的工作。 初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。 詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù) 上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 可行性研究三階段常規(guī)的時間費用表 項 目 內(nèi) 容 時間（月） 費用 允許誤差 投資機會研究階段 1~3 %~% 30%~20% 初步可行性研究階段 6 %~% 20%~10% 詳細(xì)可行性研究階段 8~16 %~% 10% 六、房地產(chǎn)項目開發(fā)詳細(xì)的經(jīng)濟效益分析 房地產(chǎn)項目的投資概算包括內(nèi)容： （ 1）、營銷開支概算，包括：項目前研 究及可行性研究的開支 ；項目策劃的開支；銷售策劃的開支；廣告開支；項目公司日常運作的開支；項目及企業(yè)的公關(guān)開支； （ 2）、土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價；用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支；影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支； （ 3）、工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支；平整土地的開支；用于工程設(shè)計的開支；用于建筑施工的開支；用于設(shè)施配套的開支；用于工程監(jiān)理的開支； （ 4）、金融成本開支，包括：外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費用支出；貸款引起的利息支出；各項保險開 支；稅收和行政性收費；不可預(yù)見開支。 可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測 （ 1）售樓收入的測定（ 2）項目經(jīng)營管理費用收入與支出（ 3）經(jīng)營稅費及所得稅的繳交（ 4）土地增值稅（ 5）所得稅 項目經(jīng)濟效益分析 項目盈虧能力分析：（ 1）、內(nèi)部收益率（ IRR）（ 2）、凈現(xiàn)值（ NPV）（ 3）、凈現(xiàn)值率（ NPVR）； 項目不確定分析：（ 1）、項目盈虧平衡分析（ 2）、項目敏感性分析（ 3）、概念分析 七、項目可行性研究的結(jié)論與建議： 可行性研究的結(jié)論與建議是房地產(chǎn)項目可行性研究報告的最后一部 分，是對可行性研究分析做出總結(jié)并提出相關(guān)建議，也就是根據(jù)前面所有的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。 八、集團公司董事會根據(jù)可行性報告的結(jié)論與建議，做出投資決策，批準(zhǔn)正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。 九、其他：房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的實際發(fā)生的相關(guān)費用 （ 1）可行性研究費 （ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 第三章：建設(shè)前期準(zhǔn)備階段 一、 土地使用權(quán)的獲取及開發(fā) （一）、土地使用權(quán)： 是指單位或者個人依法或依約定 ,對國有土地或集 體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 集體土地使用權(quán)：是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán)。 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 1） 通過行政劃撥方式取得； 2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)； 3） 轉(zhuǎn)讓取得； 4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得； 6） 通過司法裁決取得； 7） 通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。