【正文】 完好率達(dá)到 95%以上 結(jié)構(gòu)部位合理、性能完好 完好率達(dá)到 95%以上 加強(qiáng)房屋季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，特別是做好潮濕、暴雨及臺(tái)風(fēng)天氣的巡查、維護(hù) 02 外墻面 每周巡查一次并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每 2 年對(duì)于較大面積滲漏的，局部翻修一次 每 5 年清洗一次 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行 大修、更新改造 建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范； 建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30888） 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程 外墻無(wú)滲漏現(xiàn)象 外墻使用功能正常可靠 平整、清潔、美觀，保持市容觀瞻 完好率達(dá)到 95%以上 03 屋面 每周巡查一次并做工程組負(fù)責(zé)組每半年檢查屋面一次，工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、《建筑工程施工及驗(yàn) 收規(guī)范》 確保使用功能正?？煽? 好記錄 織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 中修 5 年，大修 10 年 每 2 年對(duì)于局部有大面積損壞的，翻修一次 檢驗(yàn)或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》 建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30188） 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（ CJJ6295） 房屋維護(hù)、修繕管理 清潔美觀 完好率達(dá)到 98%以上 04 樓梯間、通道 每周巡查一次并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 中修 4 年、大修 8 年 每 10 年粉刷一次 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行 建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范； 建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30188） 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶?和標(biāo)準(zhǔn)》 房屋維護(hù)、修繕管理 確保使用功能正?？煽? 清潔美觀 完好率達(dá)到 98%以上 （二）二次裝修管理服務(wù) 裝修的申請(qǐng)與審批 （ 1）申請(qǐng)：住戶(hù)需提前向物業(yè)服務(wù)中心提出裝修申請(qǐng)； a)申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》各項(xiàng)內(nèi)容，并附裝修設(shè)計(jì)圖紙（平面圖及管線走向圖），室內(nèi)裝修項(xiàng)目說(shuō)明； b)如果住戶(hù)委托裝修公司施工，必須附裝修施工隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及裝修公司現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人的相關(guān)資料； c)裝修商業(yè)商鋪，需提供消防部門(mén)的審批文件。 （ 2）審核與審批： a)物業(yè)服務(wù)中心 在接到裝修申請(qǐng)當(dāng)日，依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《住戶(hù)手冊(cè)》中“裝修管理公約”的相關(guān)條款，并與住戶(hù)簽訂《裝飾裝修管理協(xié)議》。 b)不宜審批的情況 —— 涉及有拆改承重墻的； —— 涉及有改變?cè)蟹课莸氖褂霉δ艿模? —— 涉及有消防隱患的； —— 涉及有破壞預(yù)埋管線的； —— 涉及有破壞外墻體立面的。 c)在確認(rèn)裝修設(shè)計(jì)不會(huì)對(duì)樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn)； d)客戶(hù)助理審核后報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審批； e)客戶(hù)助理將審批后的裝修申請(qǐng)通知住戶(hù)，對(duì)需要住戶(hù)修改設(shè)計(jì)的，應(yīng)告之住戶(hù)修改，并要求業(yè)主簽字確認(rèn)。 （ 3）裝修申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，客戶(hù)助理應(yīng)通知住戶(hù)帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到物業(yè)服務(wù)中心辦理有關(guān)手續(xù)。 a)物業(yè)服務(wù)中心客戶(hù)助理將《企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》復(fù)印一份附在《裝修申請(qǐng)表》后； b)將裝修圖紙復(fù)印一份附在《裝修申請(qǐng)表》后； c)要求住戶(hù)簽署《裝修安全責(zé)任書(shū)》，并將之附在《裝修申請(qǐng)表》后； d)業(yè)主和施工隊(duì)一同到客戶(hù)助理處按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費(fèi)用； e)物業(yè)服務(wù)中心辦理發(fā)放《裝修施工許可證》。 施工隊(duì) 負(fù)責(zé)人到物業(yè)服務(wù)中心辦理《臨時(shí)出入證》： a)施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份交物業(yè)服務(wù)中心； b)安防部將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》； c)用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《臨時(shí)出入證》。 (4)客戶(hù)助理在住戶(hù)和施工隊(duì)辦理完上述手續(xù)后，應(yīng)立即通知水電維修員開(kāi)通住戶(hù)戶(hù)內(nèi)水、電，并告訴住戶(hù)可進(jìn)場(chǎng)裝修。 裝修施工過(guò)程的管理 (1)客戶(hù)助理按《樓宇巡查作業(yè)規(guī)程》每日巡查裝修施工情況。 (2)水電維修工負(fù)責(zé)監(jiān)控、 跟蹤施工隊(duì)土建、水電裝修是否違章。 (3)安防部負(fù)責(zé)按《封閉小區(qū)物品 /人員出入管理作業(yè)規(guī)程》、《治安巡邏作業(yè)規(guī)程》對(duì)施工人員進(jìn)行管理。 （ 4）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途等行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告相關(guān)執(zhí)法部門(mén)進(jìn)行處理。 裝修施工的竣工驗(yàn)收 (1)裝修結(jié)束后，由業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向物業(yè)服務(wù)中心提出驗(yàn)收申請(qǐng)。 (2)物業(yè)服務(wù)中心在當(dāng)日內(nèi)組織驗(yàn)收人員對(duì)裝修進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 (3)竣工驗(yàn)收合格的，由客戶(hù)助理在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)“完工驗(yàn)收”欄目簽署“初驗(yàn)合格”，并簽署姓名及日期。 (4)安防部收回《臨時(shí)出入證 》，并做好核銷(xiāo)登記。 (5)施工隊(duì)當(dāng)日清場(chǎng)離開(kāi)。 (6)裝修驗(yàn)收合格并使用三個(gè)月后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)無(wú)問(wèn)題，由客戶(hù)助理在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)注明“復(fù)驗(yàn)合格”后，在物業(yè)服務(wù)中心退還住戶(hù)及施工隊(duì)的裝修押金（如有收?。?。 三、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 建立小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備檔案，有齊全、規(guī)范的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)記錄。 按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)管理公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，無(wú)缺漏或違章私自改動(dòng)原規(guī)劃行為，無(wú)擅自侵占公共設(shè)施或場(chǎng)地，運(yùn)營(yíng)正常，方便居民日常生活。 公共設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃及運(yùn)行維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 日常 維修計(jì)劃 實(shí)施 方案 定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí)施 方案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備注 01 電梯 正常運(yùn)行時(shí)每天巡查一次；故障時(shí)分承包方 24小時(shí)應(yīng)急召修 電梯運(yùn)行時(shí)有無(wú)異響 各照明是否正常 各指示燈能否正指示，各按鈕是否正常 報(bào)警裝置是否正常 每周不少于 1 次例行保養(yǎng)、每月全面檢修 按國(guó)家有關(guān)規(guī)定每年年檢一次 按規(guī)定程序選定專(zhuān)業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行維護(hù) 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及國(guó)家有關(guān)規(guī)定 電梯分包方維保合同中服務(wù)內(nèi)容 《電梯安全管理規(guī)程》和《緊急情況下釋 放被困電梯內(nèi)乘客操作規(guī)程》 安全、可靠、運(yùn)行平穩(wěn)，附件完好 警鐘、對(duì)講、應(yīng)急照明完好，功能正常 取得《年檢合格證》 重大節(jié)假日前須全面檢查維護(hù)一次 02 配電 正常運(yùn)行 各儀表指 每半年保 除塵 變配電設(shè)備維護(hù) 各開(kāi)關(guān)及保護(hù) 如發(fā)生 系統(tǒng) 時(shí)，每天巡查二次 示是否正常是否有異常聲響及異常現(xiàn)象 養(yǎng)一次 測(cè)試絕緣電阻、接地電阻 開(kāi)關(guān)觸點(diǎn)檢查 緊固螺絲 保養(yǎng)分工及主要工作內(nèi)容 裝置靈敏可靠 各儀表、指示燈等指示正常 故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查并查明原因后方可恢復(fù)合閘 03 地下室風(fēng)機(jī) 每周巡查二次 觀有無(wú)異常 皮帶是否松緊適當(dāng) 機(jī)時(shí)有無(wú)異常聲響 每半年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測(cè)試 測(cè)試運(yùn)行電流 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《風(fēng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》 風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常 運(yùn)行時(shí)電流在額定范圍內(nèi) 04 水泵 一般情況兩小時(shí)巡查一次 每星期各泵輪換使用一次 各消防泵每半個(gè)月試運(yùn)行一次 聽(tīng)聲響 感覺(jué)電機(jī)溫度 觀看儀表指示 出現(xiàn)漏水及時(shí)處理 每年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油 漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測(cè)試 測(cè)試運(yùn)行電流 對(duì)消防水泵開(kāi)機(jī)試壓 泵體的 5 米范圍內(nèi)閥門(mén)、管道、儀表等保養(yǎng) 給排水設(shè)備、二次供水水池管理和維護(hù) 噴淋泵、消防泵維護(hù)保養(yǎng)管理 泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常 水流量、壓力達(dá)到要求 各儀表、指示燈指示正常 05 防客對(duì)講門(mén)系統(tǒng) 每天巡查一次 根據(jù)故障登記并于當(dāng)天進(jìn)行檢查維修 電壓是否正常 指示是否正常 性能是否正常 每半年保養(yǎng)一次 測(cè)試各測(cè)試點(diǎn)電壓 清掃灰塵 各功能檢查 調(diào)節(jié)閉門(mén)器 防盜門(mén)能平穩(wěn)、可靠地關(guān)閉； 對(duì)講系統(tǒng)聲音清晰 06 監(jiān)控系統(tǒng) 每天巡查二次 出現(xiàn)故障隨時(shí)修復(fù) 看各攝像機(jī)是否正常 查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況 每半年保養(yǎng)一次 檢查防塵罩的密封性 除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇 調(diào)校焦距 云臺(tái)活動(dòng)部分加油 中控室管理 報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)管理 圖像清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常 錄像機(jī)工作正常 07 消防報(bào)警系統(tǒng) 每天巡查二次 每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗(yàn) 各報(bào)警按鈕、煙 （溫）感探頭、警鈴是否完好 各區(qū)域報(bào)警器及集中報(bào)警器工作是否正常 每季保養(yǎng)、全面檢查一次 試各點(diǎn)電壓 清除各故障碼 按探頭數(shù)量的 30%抽檢試驗(yàn) 測(cè)試接地電阻 試驗(yàn)各功能 噴淋、消防泵維護(hù)保養(yǎng)管理 系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠 非人為因素所產(chǎn)生的誤報(bào)率在3%以下 08 公共通 道 每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修并做好記錄 管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn) 每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重的公共通道進(jìn)行修補(bǔ)或翻新 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行改造 公共設(shè)施服 務(wù)提供規(guī)范和維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)規(guī)范 平整，無(wú)坑洼積水 確保公共信道通暢，使用功能正常，無(wú)安全隱患 完好率達(dá)到98%以上 裝修期間注意防止占用公共通道 09 溝渠、池、井 每周巡視檢查一遍，發(fā) 管理員負(fù)責(zé)巡查；工程 每半年全面清掏 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范 溝渠、池、井使用功能正常，暢 加強(qiáng)井蓋管 現(xiàn)問(wèn)題做好《公共設(shè)施巡查記錄》并及時(shí)處理 技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn) 疏通一次 每季度清除各類(lèi)雜物一次 中修 4年，大修 8年 市政排水管渠工程質(zhì)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（ DBJ011395） 市政排水管渠工程質(zhì)量評(píng)定 標(biāo)準(zhǔn)（ DBJ012495） 通、無(wú)阻塞現(xiàn)象 完好率達(dá)到98%以上 理，確保完好無(wú)損 雨季來(lái)臨前進(jìn)行清掏一次 10 停車(chē)場(chǎng) 每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理