【正文】 物業(yè)管理混亂，安全監(jiān)管不嚴(yán)密 。 保安是從社會上聘請，綜合素質(zhì)差；安全管理不 嚴(yán)密等問題等物業(yè)管理問題，導(dǎo)致商家不敢將寶貝放在鋪頭上， 從而影響巨龍的深度和廣度，底蘊(yùn)不夠。 現(xiàn)場商業(yè)氛圍差，不許商家將貨物擺出街 。 建議劃定區(qū)域范圍，允許商家將檔次高的產(chǎn)品擺出走廊 。 活動組織不嚴(yán)密， 針對性不強(qiáng)， 每次活動都“虎頭蛇尾” 。 如“國寶展”，展覽一天后沒后文，第二天就冷冷清清 。 廣告宣傳斷斷續(xù)續(xù)，沒有連貫性，沒有主流媒體 。 每次推廣都是“新聞發(fā)布會”為題， 導(dǎo)致廣告宣傳時斷時續(xù)，連珠海、石歧很多 業(yè)內(nèi)人士都不知道 。 第 12 頁 共 49 頁 戶外廣告 指引 系統(tǒng) 不清晰 。 如華財古玩城一帶（有 1塊 但太高又小沒作用）、上沖收費(fèi)站等； 商家參與性不強(qiáng)，導(dǎo)致積極、主動性受到影響 。 如這次“旅游文化節(jié)”， 到活動第二天才通知，很多商家都不知道， 又是旺場不旺商 。 推廣無系統(tǒng)，缺乏明確策略 。 每次綜合推廣都是“雷聲大、雨點小”，這種現(xiàn)象等于“掩耳盜鈴” ，策略性不明確，邏輯不嚴(yán)密。 強(qiáng)調(diào)放大“ 巨龍運(yùn)營 策劃 公司 ”， 強(qiáng)調(diào)要“強(qiáng)化運(yùn)營公司，弱化發(fā)展商” 。 古玩行業(yè)的商家都是自認(rèn)為很輕高，這種心理無異于妓女立牌坊，既想賺錢又對錢好像看不起。但強(qiáng)調(diào)商業(yè)項目與古玩分離 還是很必要的，將巨龍運(yùn)營策劃公司分離 出來，進(jìn)行人力、財務(wù)獨(dú)立核算和運(yùn)作是正確的。 厚度不夠，加強(qiáng)人為藝術(shù)建設(shè)，給巨龍?zhí)咨瞎猸h(huán) 。 建議巨龍加快建“蛇藝術(shù)館”、百米“古典家具藝術(shù)長墻”和樹立“魯班銅像”， 每年形成一次較大規(guī)模的朝拜儀式。 第 13 頁 共 49 頁 三、 當(dāng)務(wù)之急需解決四大矛盾 ： 從商家態(tài)度反映，若巨龍在 2個月內(nèi)還沒有什么值得他們有信心的動作，年后大部分商家將有退出的意念，綜觀以上 8大矛盾， 核心 問題 最終 是 “營商問題”，主要反映出四方矛盾關(guān)系鏈 ： “已進(jìn)商家”想群策群力做好巨龍，但現(xiàn)實問題反應(yīng)商家信心不足，如安全監(jiān)管等，運(yùn)營公司作 用沒發(fā)揮，導(dǎo)致與 發(fā)展商發(fā)生第一層的矛盾； “外圍商家”在發(fā)展商大力招商下無動于衷，一直處于觀望：已經(jīng)進(jìn)的商家都沒生意做，又組織不了這些商家共同發(fā)展， 還是先等等，條件成熟后再進(jìn)去不遲。這是外圍商家觀望與發(fā)展商招商的第二層矛盾； “古玩 /古典家具購買者”由于巨龍沒有“寶貝”，因此不來現(xiàn)場，即使到現(xiàn)場看到這種 場面 下次再也不來，這樣一傳 “巨龍沒什么特別，不值得觀賞和購買”，市場就顯得更槽糕。這是巨龍商家同買家之間的第三層矛盾。 發(fā)展商招商與營商、進(jìn)駐商家卻在守望孤獨(dú)、外圍商家在觀望、購買者覺得沒藝術(shù)觀賞性和購買不到好產(chǎn)品，四個矛盾交織 在一起，誰是這個矛盾關(guān)系鏈的核心？最終的“解鈴人”還是巨龍運(yùn)營策劃公司！ 根據(jù)我司策劃構(gòu)架，現(xiàn)已有初步解決構(gòu)想，二個月內(nèi)化解矛盾 ： 第 14 頁 共 49 頁 第 15 頁 共 49 頁 現(xiàn)狀篇之 三 ： 銷售現(xiàn)狀分析 一、銷售狀況： 一期商鋪 152套全部 售磬！銷售金額： ，二期正火熱登記！ 二、資金回籠狀況： 已經(jīng)回收 ： 首期款還差 268萬元 銀行按 揭還差 324萬 其中 一次性付款業(yè)主 43位，占 %， 銀行按揭業(yè)主 67位，占 %。 三 、業(yè)主來源比例見下表： （總共 152套商鋪、 110位業(yè)主） 區(qū)域 澳門 香港 三鄉(xiāng) 石岐 珠海 神灣 廣州 上海 北京 韶關(guān) 人 數(shù)（位） 30 21 33 8 10 1 4 1 1 1 比例（ %） 30 第 16 頁 共 49 頁 現(xiàn)狀篇之 四 ： 推廣 現(xiàn)狀分析 縱觀 現(xiàn)今 整個巨龍的宣傳推廣活動， 脫離商家。媒體宣傳上沒有連續(xù) 性，執(zhí)行過程中沒有系統(tǒng)性， 目標(biāo)群定位在行業(yè)內(nèi)人士身上，推廣費(fèi)用數(shù)目龐大，對銷售事倍功半。 一、 巨龍 推廣 回顧 巨龍立項與“古舊家具”定位之雛形 。 從巨龍立項到確立經(jīng)營“古舊家具”的路線，這是項目從初始經(jīng)過一定市調(diào)后得出的結(jié)論，并由怡逸地產(chǎn)公司一手操辦 “三鄉(xiāng)首屆文化藝術(shù)節(jié)”，項目初步路線不管從商業(yè)地產(chǎn)還是品牌宣傳都起到一定的鋪墊作用，“古舊家具”市場的經(jīng)營定 位亦由現(xiàn)在一期經(jīng)營的商家中得到事實的論證。 全國范圍內(nèi)市調(diào)，再次確認(rèn)“古舊家具”為經(jīng)營中 心 。 從北京、上海到浙江，怡逸地產(chǎn)開始全國范圍內(nèi)進(jìn)行市調(diào)，歷經(jīng) 7天的市場結(jié)論還是以“經(jīng)營古舊家具為中心，逐漸向邊沿 行業(yè)延伸，直至古玩經(jīng)營”，再次論證了“古舊家具”為經(jīng)營中心，從思路上保證了項目的招商與銷售。 第 17 頁 共 49 頁 “ 古玩研討會”使巨龍跨出中山，實現(xiàn)一定區(qū)域造勢 。 04年 5份舉辦“古玩研討會”，一定程度上實現(xiàn)“巨龍騰飛”的想象，在業(yè)內(nèi)外都比較看好 。 巨龍“國寶展”與“盛大開幕”，經(jīng)歷由“虎頭”到“蛇尾”的時空 穿越 。 04 年 的“四大首”國寶展和開幕。由于操作的不完善和過程的把握脫節(jié)， 導(dǎo)致商家和外圍觀賞者落下陰影，開業(yè)后的現(xiàn)場冷清局勢以及“慰商”工作的失誤， 經(jīng)營和媒體出現(xiàn)斷節(jié)，商家及業(yè)界一直質(zhì)疑巨龍的走向，形勢已經(jīng)到迫在眉睫。 第 18 頁 共 49 頁 第二部分： 務(wù)實營商篇 第 19 頁 共 49 頁 策略思路 ： 三大策略，八大 務(wù)實 辦法 全面建立營商體系 三 大 策略 ： 安慰好現(xiàn)有商家 ,即 “ 慰商 ” 。 將商家捆幫一起做強(qiáng)做旺巨龍 ,即 “捆商” 。 帶領(lǐng)商家經(jīng)營 ， 即 “ 帶 商 ” 。 八 大務(wù)實 辦法 ： 現(xiàn)場 商業(yè) 氣氛打造； 完善廣告 推介編排 ； 建立“ 五大基地 ” 巨龍月刊與 商戶 大聯(lián)盟； 成立商戶顧問委員會 組織活動全新 推廣； 逐漸完善硬件、軟件的建設(shè)； ； 巨龍運(yùn)營策劃公司人力資源架構(gòu)。 第 20 頁 共 49 頁 務(wù)實篇之一 ： 現(xiàn)場 氣氛營造 劃分出一定區(qū)域，允許商家把商品擺放在店前，使市場更有生氣； 增加現(xiàn)場的綠化 （盆景）、小品、休閑椅等設(shè)施，豐滿市場； 適當(dāng)引進(jìn)民間藝人和小工藝品，在巨龍表演或售賣，吸引人流，成熟的時候可以定期舉辦“墟集”； 外街 加強(qiáng)現(xiàn)場燈光效果，特別是在晚上； 建議 巨龍的標(biāo)志建筑“巨