【正文】 按揭業(yè)主 67位，占 %。 建議巨龍加快建“蛇藝術(shù)館”、百米“古典家具藝術(shù)長墻”和樹立“魯班銅像”， 每年形成一次較大規(guī)模的朝拜儀式。 強(qiáng)調(diào)放大“ 巨龍運(yùn)營 策劃 公司 ”， 強(qiáng)調(diào)要“強(qiáng)化運(yùn)營公司，弱化發(fā)展商” 。 如華財古玩城一帶（有 1塊 但太高又小沒作用）、上沖收費(fèi)站等； 商家參與性不強(qiáng)，導(dǎo)致積極、主動性受到影響 。 如“國寶展”，展覽一天后沒后文，第二天就冷冷清清 。 保安是從社會上聘請，綜合素質(zhì)差；安全管理不 嚴(yán)密等問題等物業(yè)管理問題，導(dǎo)致商家不敢將寶貝放在鋪頭上， 從而影響巨龍的深度和廣度，底蘊(yùn)不夠。 經(jīng)營內(nèi)容 90%是古典 /古舊家具，陶瓷、銅雕和竹編及手工藝飾品等少量關(guān)聯(lián)行業(yè)。 商家出現(xiàn)信任危機(jī)，兩個月內(nèi)必須扭轉(zhuǎn)局面， 否則 將面臨 商家 集體退場的危險。 門檻把控不嚴(yán)，商家于買家關(guān)系沒處理好 ： 招商過程的門檻沒把握好，如處理業(yè)主自營的關(guān)系，既然會出現(xiàn) BB 飾品，藤制品等。因此， 我司認(rèn)為招商目標(biāo)不明確而導(dǎo)致費(fèi)用激劇膨脹，事倍功半。 第 7 頁 共 49 頁 第二階段： 1）、 時 間： 2021 年 7 月 1 日 ~11 月 13 日 2）、人力編排：以王康副總牽頭， 12 個招商人員； 3）、招商范圍：以珠三角為中心，最遠(yuǎn)至浙江 、北京 ； 4）、招商 成果： 我司 銷售部 招商 6 家：泰華居、雅堂、藝苑、明古軒、集觀林、藝宜軒 招商部： 不詳。 其他區(qū)域商家 1）、江門 7家占 9套 商鋪 一居、盛源、雄業(yè)、華豐、博雅、華原等。動工之日即由怡逸地產(chǎn)先行招商， 經(jīng)過 一波三折 后 ， 招商方面已經(jīng) 取得一定成績 ， 截至 05年 1月 4日，進(jìn)場商家 40家（ 9家為自營），經(jīng)營鋪位商鋪 103套，占一期鋪位數(shù)的 68% 左右，商家主力 8成以上來自中山區(qū)域，或者在中山有朋友 /業(yè)務(wù)聯(lián)系人員商家；進(jìn)場的商家經(jīng)營內(nèi)容基 本都是一古典家具 或仿古家具為主；而從招商過程看， 雖然我司主要是銷售代理，但對招商過程亦一直關(guān)注和思考。招商尋求 共贏 主題 ：回顧第 1 頁 共 49 頁 中心 ：務(wù)實至上整合新紀(jì)元 新巨龍！ 巨 龍國際 古玩博 覽 城 2021 年行 銷 推 廣 方案 怡逸地產(chǎn)：策劃部 二 00五年一月十四日 第 2 頁 共 49 頁 本案背景 ： 經(jīng)蔡總授權(quán)下，決定了“一個中心”，即以怡逸獨(dú)家運(yùn)作或巨龍獨(dú)立運(yùn)作為前提； 是經(jīng)怡逸地產(chǎn)對商家（從業(yè)者）、投資者、經(jīng)營者（巨龍商業(yè)策劃公 司）、項目實際現(xiàn)狀進(jìn)行充分調(diào)研為依據(jù)； 充分 肯定 衡量利基地產(chǎn)和怡逸地產(chǎn)之關(guān)系，再次肯定了兩者 母公司和子公司 的關(guān)系； 注重商業(yè)邏輯性，同時參考從業(yè)者心態(tài)，充分衡量利基地產(chǎn)與巨龍商業(yè)策劃公司關(guān)系； 遵循：招商、營商、銷售、推廣為四大基本實效考核標(biāo)準(zhǔn)； 同時參考人員任用及優(yōu)勢、費(fèi)用使用及占比例； 涉及對現(xiàn)存在關(guān)鍵問題分析、階段策略及辦法； 同時談及如何交接以及后續(xù)經(jīng)營架構(gòu)問題。因此，下面論述主要從 招商現(xiàn)狀開始，主要分為三大階段，即立項至 6 月 29 日； 7 月 1 日至開業(yè)；開業(yè)至今。 2）、浙江 3家占用 3間商 鋪 龍祥軒、藝海、東陽木雕。 5）、招 商手段及策略 ： 工具：樓書 政策 ： 租金 15元 /m2， 免租 36 個月 。 執(zhí)行乏力，人力資源欠缺 ： 每次活動還是招商，由于人力資源社會經(jīng)驗、能力等因素導(dǎo)致執(zhí)行乏力，招商方案執(zhí)行層層打折，結(jié)果不言而喻。 功能分區(qū)未到位 ： 如古典 /故舊家具系列 為主導(dǎo)，應(yīng)將 陶瓷 、藤制等劃定專門區(qū)域。 一 、進(jìn)駐商家 經(jīng)營狀況 ： 商家新客源少，靠熟 客來維持經(jīng)營 。 物業(yè)管理松散，安全措施急切需要改善。 現(xiàn)場商業(yè)氛圍差，不許商家將貨物擺出街 。 廣告宣傳斷斷續(xù)續(xù)，沒有連貫性，沒有主流媒體 。 如這次“旅游文化節(jié)”， 到活動第二天才通知，很多商家都不知道， 又是旺場不旺商 。 古玩行業(yè)的商家都是自認(rèn)為很輕高，這種心理無異于妓女立牌坊，既想賺錢又對錢好像看不起。 第 13 頁 共 49 頁 三、 當(dāng)務(wù)之急需解決四大矛盾 ： 從商家態(tài)度反映，若巨龍在 2個月內(nèi)還沒有什么值得他們有信心的動作，年后大部分商家將有退出的意念，綜觀以上 8大矛盾， 核心 問題 最終 是 “營商問題”，主要反映出四方矛盾關(guān)系鏈 ： “已進(jìn)商家”想群策群力做好巨龍，但現(xiàn)實問題反應(yīng)商家信心不足，如安全監(jiān)管等，運(yùn)營公司作 用沒發(fā)揮，導(dǎo)致與 發(fā)展商發(fā)生第一層的矛盾； “外圍商家”在發(fā)展商大力招商下無動于衷，一直處于觀望：已經(jīng)進(jìn)的商家都沒生意做，又組織不了這些商家共同發(fā)展， 還是先等等，條件成熟后再進(jìn)去不遲。 三 、業(yè)主來源比例見下表： （總共 152套商鋪、 110位業(yè)主） 區(qū)域 澳門 香港 三鄉(xiāng) 石岐 珠海 神灣 廣州 上海 北京 韶關(guān) 人 數(shù)（位） 30 21 33 8 10 1 4 1 1 1 比例（ %） 30 第 16 頁 共 49 頁 現(xiàn)狀篇之 四 ： 推廣 現(xiàn)狀分析 縱觀 現(xiàn)今 整個巨龍的宣傳推廣活動， 脫離商家。 全國范圍內(nèi)市調(diào)，再次確認(rèn)“古舊家具”為經(jīng)營中 心 。 巨龍“國寶展”與“盛大開幕”，經(jīng)歷由“虎頭”到“蛇尾”的時空 穿越 。 將商家捆幫一起做強(qiáng)做旺巨龍 ,即 “捆商” 。 第 21 頁 共 49 頁 務(wù)實篇之二 ： 完善廣告推介編排 戶外廣告 ： ※ 九洲港、 拱北口岸 中山港廣告位； ※ 上沖收費(fèi)站廣告位； ※ 雅居樂花園周邊廣告位； ※ 中山、珠海城市核心區(qū)廣告位。 ※ 把商家名稱、經(jīng)營種類、特色藏品、聯(lián)系電話等方便客戶上網(wǎng)查詢的訊息放到巨龍的網(wǎng)站上 。 3）、 魯班銅像 魯班是我國木匠、建筑工匠的鼻祖，在巨龍建造魯班銅像，舉辦祭拜儀式。通過系列國際級 運(yùn)作， 把巨龍打造成 有影響力、有權(quán)威的 展覽基地。 巨龍 二期可劃定一些區(qū)域，專門吸收民間藝術(shù)表演，以及民間工藝現(xiàn)場制作等， 兼容并蓄，使自己成為民俗文化的基地，集聚人氣，吸引越來越多的人前來巨龍參觀和游覽。收藏愛好者協(xié)會 。球會 。 我司建議采用“保底提成法則”：將商戶所有產(chǎn)品貼上標(biāo)簽，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一經(jīng)營，同時保證運(yùn)營策劃公司運(yùn)營 資金，將巨龍商戶捆綁一起，共同壯大，尋求共贏。 ※ 激發(fā)商家積極主動性，利用商戶的資源和各種渠道