【正文】 進行 各類 VIP 優(yōu)惠卡的會員促銷； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 市場分析 /Analyses 經(jīng)濟背景展望 / Economic Outlook ? 帝景溫泉度假村地處京津冀北地區(qū)中心區(qū)域。京津冀北地區(qū)是指由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所統(tǒng)轄的京津唐和京津保兩個三角形地區(qū)，以及周邊的承德、秦皇島、張家口、滄州以及石家莊等城市部分地區(qū)，中心區(qū)面積 7 萬平方公里，人口約 4000 萬。如此雄厚的區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ) ,存在者巨大的客源潛力巨大的客源潛力。 ? 度假村距北京 98 公里、天津 50 公里、距唐山 105 公里；津薊高速開通將帶動寶坻地區(qū)經(jīng)濟整體發(fā)展，工業(yè)開發(fā)區(qū)沿京沈、津薊兩條高速成帶狀分布，從而帶動了整體區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。隨著大北京都市圈戰(zhàn)略的進一步發(fā)展，將使寶坻經(jīng)濟由農(nóng)業(yè)向工業(yè)和高新技術(shù)轉(zhuǎn)化，形成寶坻工業(yè)園區(qū)、物流區(qū)。良好的交通、地理條件、將極大地促進大量游客地進入。 ? 度假村隸屬珠江國際溫泉城，溫泉城占地 22500 畝，由五星級酒店、溫泉度假村、 27 洞高爾夫、學(xué)校、住宅、小區(qū)配套等主要類型構(gòu)成，總建筑面積約 410 萬平方米，項目周邊有九園工業(yè)園、知識森林島、華夏大學(xué)城等已開發(fā)和即將開發(fā)的大型項目，占地均在 20210 畝以上，后期的區(qū) 域經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)將會帶動區(qū)域的整體發(fā)展，形成以工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和本項目具有的獨特旅游資源的，以珠江溫泉城為核心的新興城市，對本項目經(jīng)營將起到積極的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 在全球經(jīng)濟普遍低迷的情況下，中國經(jīng)濟保持 高速增長，中國旅游業(yè)仍然保持著 良好 發(fā)展。 2021 年， 全國國內(nèi)旅游人數(shù)達 億人次， 國內(nèi)旅游收入 億元人民幣， 國內(nèi)旅游出游人均花費 元，比 2021 年分別 增長 %、 %和 %。其中，春節(jié)、“五一”、“十一”三個“黃金周”中，國內(nèi)旅游者達 億人次，實現(xiàn)旅游收入 736 億元 ，占全年比 例的五分之一。宏觀經(jīng)濟條件為項目地發(fā)展奠定了相應(yīng)地基礎(chǔ)。 進入 2021 年，全國旅游業(yè)不斷向好， 18 月入境旅游人數(shù)累計 萬人次，比 2021 年 同期增長 %。 重要城市之中，北京 全年接待海外游客達到 萬人次， 同比 增長 %。接待國內(nèi)旅游者 億人次，比上年增長5%。全市星級 酒店 客房出租率達到 ％。 天津全年 接待國際旅游人數(shù) 萬人次，國際旅游外匯收入 億美元， 同比 增長 %。 由此說明，目前我國旅游業(yè)處于高速發(fā)展階段，行業(yè)發(fā)展空間十分廣闊，其中 北京、天津、上海、重慶 、 廣東 等重要城市旅游行業(yè)的發(fā)展前景更是非?？春谩Ｗ鳛榇蟊本┒际腥π屡d溫泉度假景區(qū)，將順應(yīng) SASE 之后人們崇尚健康、自然、旅游的趨勢，有著廣闊的發(fā)展前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 市場分析 /Analyses 競爭市場調(diào)查 / Product amp。 Competitors Profile Report 企業(yè) 北京春暉溫泉 北京九華山莊 茗湯溫泉養(yǎng)生樂園 北京鳳山溫泉度假村 位置 順義區(qū) 昌平區(qū) 河北霸州開發(fā)區(qū) 昌平區(qū) 規(guī)模 400 畝 約 300 畝（四星） 100 畝 600 畝（二星） 資源 水溫 56℃，日出 水 2021 多立方米，溫榆河畔 日出水 2021多立方，水溫約 56℃ 臨近蟒山十三陵水庫，日出水2500 ㎡，水溫 58℃ 主要溫泉產(chǎn)品 20 多種溫泉浴， 10 多種水力沖擊噴淋水泉設(shè)施 溫泉行宮： 8 個中型溫泉池，五十多種藥浴，泥沙浴、保健理療 室內(nèi)外溫泉池 108 個， 6000 ㎡的山洞溫泉， 30000 ㎡的松林溫泉，各類沖擊，氣泡泉和加料泉，人工沙灘和瀑布。 166 畝田園風(fēng)情， 30多種溫泉池，有水力健身區(qū)（瀑布、氣泡、水流、水床等）和藥浴區(qū)（各類加料泉） 主要項目配套 基本完善的各類配套設(shè)施，以客房、別墅為主 3000 人的會議廳， 32 道保全球館， 12 片國際網(wǎng)球場， 16 片國際羽毛球場， 2021 多套客房及各類完善的娛樂、餐飯、康體項目 基本配套完善 300 多個標(biāo)準(zhǔn)床位，豪華別墅，大型會議室，室內(nèi)游泳館，保全球館及完善的康體娛樂設(shè)施 主要產(chǎn)品價格 客房： 700350 元 /套，溫泉 80元 /位，包價套票： 298268 元 /位人（含三餐和住宿） 客房： 2880580 元 /套，溫泉： 100元 /位，商務(wù)金卡：年費 1800 元。 客房： 2880580 元 /套，溫泉： 158元 /套票 客房： 660320 元 /套，溫泉： 98元 /位，按摩： 128268/90 分鐘，擦修： 58 元 /薦，泉區(qū)自助餐：38 元 /人 主要客源和流量 北京高中檔收入散客、團隊、周末節(jié)假日 1000 多人，平時幾百人不等，主要為住宿過夜休閑娛樂 北京中高檔收入散客和團隊，以會議為主，主要為會議、團隊客、泡溫泉人平時不多，平均兩、三百人 以北京、霸州為主要客源地，各類散客為主，兼有團隊，平日一、兩百人不等，周末近 500 多人 以北京客人為主，團、散客人呈現(xiàn)增長趨勢，平日兩、三百人，周末 500 人 基本特色和優(yōu)劣勢 較大的露天溫泉區(qū)和小別墅較吸引客人，滾動發(fā)展、公共關(guān)系做得不錯。園 池區(qū)設(shè)計粗糙，受季節(jié)影響較大，冬季無法營業(yè) 中式園林風(fēng)格做得較地道，運動康體和會議市場做得較好，綜合配套完善，但溫泉設(shè)計、運營等不成氣候，管理運營不夠?qū)I(yè)，溫泉不成為主導(dǎo)產(chǎn)品 配套基本完善，露天溫泉區(qū)較大，產(chǎn)品設(shè)計與季節(jié)性結(jié)合較理想，有別于華北其它溫泉、具南方溫泉產(chǎn)品風(fēng)格。但在產(chǎn)品的精致性，個性化和配套的檔次，規(guī)模方面仍有差距。 屬中型綜合型溫泉度假村，溫泉產(chǎn)品在設(shè)計和運營推廣方面較重視，市場呈增長趨勢 表一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 市場分析 /Analyses 競爭市場調(diào)查 / Product amp。 Competitors Profile Report 企 業(yè) 珠海御溫泉 清新溫礦泉 中山沐浴園 恩平錦江溫泉 位 置 珠海斗門，距珠海 40 分鐘車程 清遠清新三坑，距廣州 1 小時車程 中山三鄉(xiāng)，距廣州 1 小時，珠海半小時車程 江門恩平，距廣州 3 小時車程 規(guī) 模 約 30 多畝 約 600 畝 約 250 畝 377 畝 資 源 出水溫泉 68℃，日出水量約2400 立方 出水溫度 28— 60℃，日出水量 萬立方 出水溫度 93℃，出水量 500立方 /日 出水溫度 68℃，日出水量2500 立方 主要溫泉產(chǎn)品 各類特色 溫泉池 38 個，帶溫泉池客房 20 多套。 自然式園林溫泉、各類池 30多個，占地 80 畝。 池區(qū)總面積 1140 平方米，各類特色泉 30 多種。 首創(chuàng)溫泉沖浪漂流，各類溫泉 60 多種、園區(qū)設(shè)計自然且合理。 主要項目配套 日式客房 65 套，日式餐廳，會議風(fēng)味食坊，園林吧等配套 體育運動配套完善， 4A 景區(qū)，綜合配套規(guī)模較大 娛樂、餐飲、別墅等各類配套齊全，周邊景點較多。 各類配套齊全，周邊景點多但尚未開發(fā)。 主要產(chǎn)品價格 門票 128 元 /位 門票 90 元 /位，客房 398—868 元 /間 門票 108 元 /位，客房 300—770 元 /間 門票 88 元 /位，客房 350—880 元 /間 主要客源和流量 港、珠三角中高檔散客，團隊平日 600— 700 人，周末1800— 2021 人 珠三角（廣州為主）各類散客、團隊，平日： 500— 600人，周末： 1300— 1400 人。 港、珠三角中低檔旅游團，平日約 500 人，周末約 1000人。 港、五邑、廣州地區(qū)散客及團隊平日： 500— 600 人，周末： 1500— 1800 人。 基本特色和優(yōu)劣勢 最早的日式露天溫泉，管理、服務(wù)創(chuàng)新、規(guī)范，精致化經(jīng)營思路清晰到位，品牌推廣較為成功，經(jīng)營效益良好，景區(qū)較小，配套不夠。 體育運 動設(shè)施和綜合配套完善，景區(qū)后續(xù)發(fā)展余地較大，管理和服務(wù)較粗放。 憑便捷的交通和周邊景點配套，主要吸引港、臺及廣州周邊的旅行團。 最早開發(fā)溫泉沖浪，漂流、動感溫泉吸引不少人，別墅配套符合消費需求，管理和服務(wù)有等提高 2. 市場分析 /Analyses 表二 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 /Current Market Trend Analysis ? 從整體上看，以露天溫泉沐浴為主導(dǎo)產(chǎn)品，組合在旅游線路之中，成為游客度假休閑的消費產(chǎn)品，在我國是從 1998 年開始興起的，其主要特征是把溫泉沐浴從室內(nèi)發(fā)展到 露天、半露天，強化了溫泉的保健、娛樂、休閑、自然、運動的功能，擺脫了從屬酒店或度假村配套產(chǎn)品的地位（即常稱的第一代溫泉的概念，溫泉尚未被旅游組線的自然溫泉沐浴，或者只是酒店、度假村附屬產(chǎn)品）。 ? 19992021 年間，伴隨旅游度假熱潮和旅游黃金周的出現(xiàn)，以廣東地區(qū)為龍頭，全國范圍內(nèi)的溫泉旅游項目發(fā)展迅猛，僅廣東已開發(fā)并一定規(guī)模的就有 60 多家，目前投資過億的幾個溫泉仍在興建之中（陽江合山、三水、龍門、河源、珠海等），就目前看，管理、規(guī)模、效益上較具影響力的代表有珠海御溫泉、恩平錦江溫泉、清新溫礦泉、蓮花山溫泉 、中山仙沐園等。 2. 市場分析 /Analyses /Current Market Trend Analysis 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 從經(jīng)營情況來看，產(chǎn)品設(shè)計的差異化、項目規(guī)模化和管理服務(wù)的品牌化直接決定企業(yè)的經(jīng)營和銷售。珠海御溫泉是國內(nèi)第一家日式露天溫泉，其產(chǎn)品設(shè)計著重在文化、人性化和細節(jié)上做文章，做到了小而精和新且奇，重視市場營銷和品牌推廣包裝，并在溫泉旅游中率先在溫泉產(chǎn)品的療養(yǎng)、健康、季節(jié)性促銷上做了大量嘗試，為此，吸引了大量港、澳、臺及珠三角主要城市的中高檔散客，在管理和服 務(wù)上也獨樹一幟，被國家旅游局譽為“溫泉行業(yè)的排頭兵”。錦江溫泉率先將沖浪、漂流、大型冷熱瀑布融入溫泉之中，有效地延伸了溫泉的娛樂、動感功能，其別墅的功能符合當(dāng)今中高檔客人尊貴私密、休閑的需求，使其在眾多溫泉的包圍之中，仍穩(wěn)居較高的接待量。清新溫礦泉，項目和產(chǎn)品定位于以體育訓(xùn)練為特色的休閑度假區(qū)，其完善的體育訓(xùn)練設(shè)計配套吸引了常年集訓(xùn)的客源，成為其穩(wěn)定的主渠道，在集訓(xùn)高峰，其國際青年旅館和各類別墅均爆滿，帶動了相當(dāng)?shù)木C合消費收入。金山溫泉出水量大、水質(zhì)好，并善于將這一優(yōu)勢融于產(chǎn)品設(shè)計之中，如將泉眼設(shè)計在露天區(qū) 觀賞，整日泉霧繚繞、泉泡直冒，讓客人強烈地感覺到其原汁原味溫泉水的魅力，有效地贏得了