【正文】 不可預見費 財務費用 420 28 10 9 917 96 99 99 367 183 449 722 2 經營資金 3 項目總投資 12 391 開發(fā)產品成本 固定資產投資 經營資金 12 391 表 102 項目總投資估算表 單位：萬元 10． 1租售房地產開發(fā)項目案例分析 項目總投資 12 391萬元。其中項目資本金 3 000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款 3 891萬元， 3年的貸款比例分別為 %、%和 52%；不足部分擬由預售房款解決。詳見表 103。 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 總投資 12391 1 983 3 824 6 119 233 155 78 自營資產投資 自營資產投資借款建設期利息 自營資產投資方向調節(jié)稅 經營資金 開發(fā)產品投資 其中：不含財務費用 財務費用 12391 11669 722 1983 1968 14 3824 3754 70 6119 5947 172 233 233 155 155 78 78 2 資金籌措 12391 1 983 3824 6119 233 155 78 表 103 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 資本金 預售收入 預租收入 其他收入 其他 借款 固定資產投資長期借款 自營資產投資人民幣借款 自營資產投資外幣借款 房地產投資人民幣借款 自營資產投資建設期利息借款 經營資金人民幣借款 3 000 5 501 3 891 3 891 3 891 1500 483 483 483 1500 941 1383 1383 1383 4 094 2 025 2 025 2 025 233 155 78 續(xù)表 103 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 10． 1租售房地產開發(fā)項目案例分析 年利率 %，按單利計息，寬限期 3年， 3年等額還本。 稅費率見表 104。 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 5 公益金 5 城市維護建設稅 7 法定盈余公積金 10 教育費附加 3 任意盈余公積金 0 企業(yè)所得稅 33 不可預見費 4 房產稅（按租金） 12 土地增值稅 50超率累進 表 104 稅費率表 單位： % 10． 1租售房地產開發(fā)項目案例分析 小區(qū)項目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計劃在 4年內全部出售。住宅樓從項目開工第 2年開始預售，分期付款，按 20%、 70%和 10%分 3年付清。出租房第 4年開始出租，出租率第 4年為 80%，以后各年均為 100%。各類房屋銷售計劃見表 105。 年份 類型 2 3 4 5 高層樓房 40 40 20 多層樓房 30 30 30 10 營業(yè)用房 30 30 40 表 105 房屋銷售計劃表 單位： % 10． 1租售房地產開發(fā)項目案例分析 根據(jù) 市近期相同房地產項目的售（租）價和居民購買力的預測，計劃 小區(qū)高層住宅售價 1 800元 /平方米，多層住宅售價 1 250元 /平方米，營業(yè)用房一半出售，售價 3 500元 /平方米。售房加權平均價為 1 670元 /平方米。營業(yè)用房另一半出租，租價 1000元 /年 平方米，建設期出租房不預租。 10． 1租售房地產開發(fā)項目案例分析 1．分析依據(jù) 建設部發(fā)布的 《 房地產開發(fā)項目經濟評價方法 》 ，中國計劃出版社出版， 2021年。 10． 1租售房地產開發(fā)項目案例分析 2．盈利能力分析 項目在計算期內經營收入 20 671萬元，可獲利潤 4 954萬元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有 2 821萬元可分配利潤。項目繳納的經營稅金為 1 137萬元，所得稅為 1 635萬元，土地增值稅為 2 202萬元，合計繳納稅金 4 973萬元。和項目業(yè)主投入的資本金 3 000萬元相比，在 6年內項目盈利和繳納稅金的絕對額是相當高的，表明項目的盈利能力是比較強的。詳見表 106~表 108。 序號 項 目 合 計 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 20 486 1 557 7 005 7 133 4028 763 可銷售面積 (平方米 ) 平均售價 (元 /平方米 ) 銷售比例 (%) 122 660 100 45898 1696 37 45898 1 696 37 27764 1632 23 3100 1250 3 2 經營稅金及附加 1 127 86 385 392 222 42 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 1 024 72 31 78 5 2 350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 1 3 土地增值稅 2 202 163 732 754 454 99 4 商品房銷售凈收入 17 158 1 308 5 888 5 987 3352 622 表 106 售房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合 計 1 2 3 4 5 6 1 租房收入 185 53 66 66 可出租面積 (平方米 ) 單位租金 (元 /平方米 ) 出租率 (%) 528 1 000 80 660 1 000 100 660 1 000 100 2 經營稅金及附加 10 3 4 4 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 9 1 ? 3 ? ? 3 ? ? 3 ? ? 3 租金凈收入 175 50 62 62 4 凈轉售收入 44 44 注：由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計數(shù)與各年數(shù)字之和不等，在各年數(shù)字絕對值小于 1時，用“ ?” 表示，以后