【正文】 單位： % 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 小區(qū)項目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計劃在 4年內(nèi)全部出售。其中項目資本金 3 000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款 3 891萬元， 3年的貸款比例分別為 %、%和 52%；不足部分擬由預(yù)售房款解決。 用款計劃見表 101。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 北小區(qū)住宅方案設(shè)計主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟”等因素，在經(jīng)濟適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的需要。在學(xué)院路的主要入口處設(shè)置新置新村標志，增強小區(qū)的識別性。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 小區(qū)住宅以六層條式為主，適當(dāng)點綴點式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。該地塊南北長 300米，東西寬約 180米，呈矩形狀，自然地勢南高北低，平均海拔高程 ，最大高差約 ，地勢較為平坦。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 小區(qū)占地 ，總建設(shè)面積 米，其中，一期工程建設(shè)面積 發(fā)售。隨著國家擴大內(nèi)需、鼓勵消費、減免和降低房地產(chǎn)開發(fā)各項收費等各項配套政策的逐步出臺與完善，經(jīng)濟形勢將得到回升，人們消費預(yù)期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好。黨的十一屆三中全會以來，城區(qū)住宅大幅度增長， 10多年來，住宅建設(shè)投資平均每年以 18%的速度增長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 市 1949年市區(qū)面積僅 ，人口約 。各類房屋總建筑面積 72萬平方米，常住市區(qū)的 4 800戶貧苦市民，人均居住面積不足 ，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有 9 700余間人口，除此之外無房可住的不計其數(shù)。然而由于經(jīng)濟條件、住房體制、人口增長等多方面因素制約，加上住宅建設(shè)歷史欠賬太多， 市的住房供求矛盾依然十分突出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 據(jù) 1997年調(diào)查資料顯示，項目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠遠滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。 北小區(qū)項目屬二期工程，建筑面積 萬平方米，擬建 6層條式樓多棟，建筑面積 方米，占地 5 683平方米；少量營業(yè)用房，建筑面積1 320平方米，占地 726平方米；樓群中部布置 3棟 26層點式樓，建筑面積 ，占地 3 850平方米。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 由于本地塊的地形現(xiàn)狀和特點，規(guī)劃設(shè)計將小區(qū)中心設(shè)置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會、文化活動站等設(shè)施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。依據(jù)小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為 4個組團，即南部的兩個居住組團，北部的公建組團和學(xué)院路東的組團。同時，小區(qū)的平面布局綜合考慮了日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求，日照間距為 1： 。方案設(shè)計的原則是： 1．堅持“住得好、分得開、放得下、買得起”的設(shè)計原則； 2．堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計原則：盡量采取小面寬、大進深等有效手法；在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上、門窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。 項 目 金額（萬元） 1 2 3 土地費用 420 100% 前期工程費 28 100% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 10 100% 建筑安裝工程費 9 917 10% 33% 57% 公共配套設(shè)施建設(shè)費 96 63% 33% 4% 開發(fā)間接費 管理費用 99 33% 33% 33% 銷售費用 99 17% 50% 32% 開發(fā)期稅費 367 41% 33% 26% 其他費用 183 55% 33% 12% 不可預(yù)見費 449 33% 33% 3% 表 101 用 款 計 劃 表 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 本項目總投資為 12 391萬元，其中土地費用 420萬元、前期工程費 28萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 10萬元、建筑安裝工程費 9 917萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費 96萬元、管理費用和銷售費用各 99萬元（按建筑工程工程費的 1%計）、開發(fā)期稅費 367萬元、其他費用183萬元、不可預(yù)見費 449萬元及財務(wù)費用 772萬元組成。詳見表 103。住宅樓從項目開工第 2年開始預(yù)售，分期付款，按 20%、 70%和 10%分 3年付清。售房加權(quán)平均價為 1 670元 /平方米。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 2．盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入 20 671萬元，可獲利潤 4 954萬元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有 2 821萬元可分配利潤。 序號 項 目 合 計 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 20 486 1 557 7 005 7 133 4028 763 可銷售面積 (平方米 ) 平均售價 (元 /平方米 ) 銷售比例 (%) 122 660 100 45898 1696 37 45898 1 696 37 27764 1632 23 3100 1250 3 2 經(jīng)營稅金及附加 1 127 86 385 392 222 42 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 1 024 72 31 78 5 2 350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 1 3 土地增值稅 2 202 163 732 754 454 99 4 商品房銷售凈收入 17 158 1 308 5 888 5 987 3352 622 表 106 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合 計 1 2 3 4 5 6 1 租房收入 185 53 66 66 可出租面積 (平方米 ) 單位租金 (元 /平方米 ) 出租率 (%) 528 1 000 80 660 1 000 100 660 1 000 100 2 經(jīng)營稅金及附加 10 3 4 4 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 9 1 ? 3 ? ? 3 ? ? 3 ? ? 3 租金凈收入 175 50 62 62 4 凈轉(zhuǎn)售收入 44 44 注：由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計數(shù)與各年數(shù)字之和不等，在各年數(shù)字絕對值小于 1時，用“ ?” 表示，以后各表同。 商品房投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100% = 4