淺析深圳房地產(chǎn)市場(原創(chuàng))-文庫吧
2025-04-17 20:01 本頁面
【正文】 為權威機構的深圳市房地產(chǎn)研究中心則祭出了 “操縱論 ”，更撰寫報告建議國土局進 一步規(guī)范樓市銷售行為，打擊囤積房源和惡意炒作的開發(fā)商，矛頭直指開發(fā)商和代理商。從本意上看，這樣的建議對于深圳樓市未來的健康發(fā)展是有益的，但就短期效果看，收效甚微，也未能道出目前市場的關鍵所在。另外，從開發(fā)商的角度來說，市場的火爆，為實現(xiàn)高利潤帶來了機會，通過銷售控制的方法獲得更多的收益也無可厚非，意圖通過對營銷方式的控制來實現(xiàn)對房價的抑制，必然將遭到市場的抵抗。 縱觀以上三種觀點，都是從房價上漲角度對市場進行分析解讀，如果逆其道而行之，從房價的下跌空間進行市場分析解讀又將如何呢？ 跌無可跌 房價下跌有幾種情 況，首先是城市衰退帶來的房產(chǎn)貶值，就目前深圳來看，這種情況發(fā)生的可能性極微；其次是大量空置帶來的供應過量或者人口外遷帶來的需求萎縮，從深圳家庭年用水用電量的快速增長和負擔日益沉重的交通系統(tǒng)來看，深圳正處在人口快速膨脹的時期，人地矛盾在未來將得到加劇而不是緩解，這是房價穩(wěn)定上漲的重要基礎；最后是地產(chǎn)泡沫破裂帶來的房價下跌，但從深圳房地產(chǎn)研究中心公布的報告來看， 05 年深圳市場超過 80％的房屋為自住用途，投資行為有限，市場結構較為穩(wěn)定。可見，目前暫且拋開房價的上漲合理與否不談，我們也無法找到房價下跌的空間和理由。 由此我們也可以預見，在未來一段較長的時間里，只要中國經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)健的發(fā)展，房價至少是要保持穩(wěn)定的，而地區(qū)發(fā)展的不均衡則加大發(fā)達地區(qū)的吸引力，同時也為這些地區(qū)的房價打開了上漲空間和提供了上漲動力。 漲之有理 明確了深圳樓市發(fā)展的大趨勢之后，再來深入探討深圳樓市，我們會發(fā)現(xiàn) 05 年房價的暴漲仍然有兩個方面的疑點需要解答，其一，如此大的房價漲幅，基礎根源是什么？其二，為何在房價的暴漲發(fā)生在 05 年下半年這個節(jié)點上？ 解答第一個疑點并不困難，深圳在 04 年基本完成了全市的城市化進程，這使得關內外在軟硬件上的差距進一步縮 小，由此也帶動了關外房價的飛漲， 05 年寶安龍崗的房價漲幅均超過了 20％，這就使得全市的房價也跟著水漲船高；其次，產(chǎn)品供應的結構性變化也是引起價格飛漲的又一因素， 05 年豪宅的集中入市使得關內的房價再次走高 ,同時也使得關外價格 “洼地 ”的價值凸顯出來，更多的資金流向關外，又推動了關外房價的進一步上漲；再次，建筑和設計工藝的改進也是推動房價上漲的因素之一，這點在關外的市場表現(xiàn)較為明顯。 至于為何在 05 年下半年這個節(jié)點爆發(fā)，涉及的因素就更加錯綜復雜了。首先，前幾年來深圳工作的部分人群已經(jīng)擁有了一定的積蓄，具備了購房的 經(jīng)濟條件，同時，由于觀念的改變，更多的人愿意在具備一定經(jīng)濟能力以后選擇在深圳成家立業(yè)，而不是返回家鄉(xiāng)，深圳開始由一個 “淘金城市 ”向 “中心城市 ”轉變；其次， 70 年代末 80 年代初出生的一批人開始成長起來，成為社會的生力軍，這批人由于受到高校擴招的影響，更容易擁有離開家鄉(xiāng)進入大城市深造的機會，這也決定了他們在完成學業(yè)以后將
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