淺析深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)(原創(chuàng))-文庫(kù)吧
2025-04-17 20:01 本頁(yè)面
【正文】 為權(quán)威機(jī)構(gòu)的深圳市房地產(chǎn)研究中心則祭出了 “操縱論 ”，更撰寫(xiě)報(bào)告建議國(guó)土局進(jìn) 一步規(guī)范樓市銷售行為，打擊囤積房源和惡意炒作的開(kāi)發(fā)商，矛頭直指開(kāi)發(fā)商和代理商。從本意上看，這樣的建議對(duì)于深圳樓市未來(lái)的健康發(fā)展是有益的，但就短期效果看，收效甚微，也未能道出目前市場(chǎng)的關(guān)鍵所在。另外，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的火爆，為實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)帶來(lái)了機(jī)會(huì)，通過(guò)銷售控制的方法獲得更多的收益也無(wú)可厚非，意圖通過(guò)對(duì)營(yíng)銷方式的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)的抑制，必然將遭到市場(chǎng)的抵抗。 縱觀以上三種觀點(diǎn)，都是從房?jī)r(jià)上漲角度對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析解讀，如果逆其道而行之，從房?jī)r(jià)的下跌空間進(jìn)行市場(chǎng)分析解讀又將如何呢？ 跌無(wú)可跌 房?jī)r(jià)下跌有幾種情 況，首先是城市衰退帶來(lái)的房產(chǎn)貶值，就目前深圳來(lái)看，這種情況發(fā)生的可能性極微；其次是大量空置帶來(lái)的供應(yīng)過(guò)量或者人口外遷帶來(lái)的需求萎縮，從深圳家庭年用水用電量的快速增長(zhǎng)和負(fù)擔(dān)日益沉重的交通系統(tǒng)來(lái)看，深圳正處在人口快速膨脹的時(shí)期，人地矛盾在未來(lái)將得到加劇而不是緩解，這是房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲的重要基礎(chǔ)；最后是地產(chǎn)泡沫破裂帶來(lái)的房?jī)r(jià)下跌，但從深圳房地產(chǎn)研究中心公布的報(bào)告來(lái)看， 05 年深圳市場(chǎng)超過(guò) 80％的房屋為自住用途，投資行為有限，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定?？梢?jiàn)，目前暫且拋開(kāi)房?jī)r(jià)的上漲合理與否不談，我們也無(wú)法找到房?jī)r(jià)下跌的空間和理由。 由此我們也可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)一段較長(zhǎng)的時(shí)間里，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)健的發(fā)展，房?jī)r(jià)至少是要保持穩(wěn)定的，而地區(qū)發(fā)展的不均衡則加大發(fā)達(dá)地區(qū)的吸引力，同時(shí)也為這些地區(qū)的房?jī)r(jià)打開(kāi)了上漲空間和提供了上漲動(dòng)力。 漲之有理 明確了深圳樓市發(fā)展的大趨勢(shì)之后，再來(lái)深入探討深圳樓市，我們會(huì)發(fā)現(xiàn) 05 年房?jī)r(jià)的暴漲仍然有兩個(gè)方面的疑點(diǎn)需要解答，其一，如此大的房?jī)r(jià)漲幅，基礎(chǔ)根源是什么？其二，為何在房?jī)r(jià)的暴漲發(fā)生在 05 年下半年這個(gè)節(jié)點(diǎn)上？ 解答第一個(gè)疑點(diǎn)并不困難，深圳在 04 年基本完成了全市的城市化進(jìn)程，這使得關(guān)內(nèi)外在軟硬件上的差距進(jìn)一步縮 小，由此也帶動(dòng)了關(guān)外房?jī)r(jià)的飛漲， 05 年寶安龍崗的房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)了 20％，這就使得全市的房?jī)r(jià)也跟著水漲船高；其次，產(chǎn)品供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性變化也是引起價(jià)格飛漲的又一因素， 05 年豪宅的集中入市使得關(guān)內(nèi)的房?jī)r(jià)再次走高 ,同時(shí)也使得關(guān)外價(jià)格 “洼地 ”的價(jià)值凸顯出來(lái)，更多的資金流向關(guān)外，又推動(dòng)了關(guān)外房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲；再次，建筑和設(shè)計(jì)工藝的改進(jìn)也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素之一，這點(diǎn)在關(guān)外的市場(chǎng)表現(xiàn)較為明顯。 至于為何在 05 年下半年這個(gè)節(jié)點(diǎn)爆發(fā)，涉及的因素就更加錯(cuò)綜復(fù)雜了。首先，前幾年來(lái)深圳工作的部分人群已經(jīng)擁有了一定的積蓄，具備了購(gòu)房的 經(jīng)濟(jì)條件，同時(shí)，由于觀念的改變，更多的人愿意在具備一定經(jīng)濟(jì)能力以后選擇在深圳成家立業(yè)，而不是返回家鄉(xiāng)，深圳開(kāi)始由一個(gè) “淘金城市 ”向 “中心城市 ”轉(zhuǎn)變；其次， 70 年代末 80 年代初出生的一批人開(kāi)始成長(zhǎng)起來(lái)，成為社會(huì)的生力軍，這批人由于受到高校擴(kuò)招的影響，更容易擁有離開(kāi)家鄉(xiāng)進(jìn)入大城市深造的機(jī)會(huì)，這也決定了他們?cè)谕瓿蓪W(xué)業(yè)以后將
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