【正文】 綠化工具 (套 ) 環(huán)境管理用 31 對講機 安全管理用 32 防毒面具 安全管理用 33 鋼盔 安全管理用 34 消防靴 安全管理用 35 訓(xùn)練用具 (套 ) 安全管理用 第三節(jié) :各項指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施 序號 指標(biāo)名稱 工作標(biāo)準(zhǔn) 指標(biāo)測定依據(jù) 1 房屋及配套設(shè)施完好率 95% 采用區(qū)域巡查管理與管理法，落實責(zé)任，責(zé)任到人，立完善的區(qū)域日檢，周，月檢制度，健全檔案記錄 2 房屋零修，急修及時率 96% 建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具 30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。 3 維修工程質(zhì)量合格率 99% 建立 維修回訪制度，及時征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量 4 大型及重要機電設(shè)備完好率 99% 完善機電設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實行 24 小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除 5 公用設(shè)施完好及使用率 95% 落實責(zé)任人，堅持對道路，路燈及停車場，消防設(shè)施設(shè)備等進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由維修部落實，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用 6 停車場完好率 95% 建立巡視 制度 7 路燈安好率 95% 建立巡查制度 8 消防設(shè)備完好率 98% 建立巡查制度 9 治安案件發(fā)生率 1%以下 實行 24 小時保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24 小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保工業(yè)園區(qū)人身財產(chǎn)安全 10 違章發(fā)生率 1%以下 建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設(shè)攤點，廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫等現(xiàn)象及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度 11 違章處理及時率 95% 12 火災(zāi)發(fā)生率 1%以下 (年 ) 全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保安全 13 綠化完好率 96% 建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護隊伍，責(zé)任到人，區(qū)域負責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復(fù)，確保公共綠化無破壞，無踐踏，無黃土裸露 。室內(nèi)綠化常青。 第四節(jié)：管理服務(wù)人員配備和培訓(xùn) 該管理處人員配備因考慮對外形象和設(shè)備 配置情況，幫我們在人員配備上堅持以公司 精干，高效，專業(yè) 的用人原則為基礎(chǔ)，確定 重學(xué)歷也重能力，重水平更重品德 的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴把人才選聘關(guān)。我們要求管理人員必須是一專多能。在管理隊伍建設(shè)上，我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，嚴格管理，考核，確保管理目標(biāo)實現(xiàn)。 (一 )管理處人員配備一覽表（附表） (二 )物業(yè)管理處人員崗位說明 主任 :1 名，負責(zé)全面工作。 員 :負責(zé)前臺服務(wù)，和處理行政，物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理接待等工作，及負責(zé)檔案管理，會務(wù)管理等工作。 管 :1 名，負責(zé)各部門，各崗位的工作質(zhì)量的檢查，監(jiān)督。 修 部 :2 名，負責(zé)工業(yè)園物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，維修檢查監(jiān)督等工作。 :1 名，負責(zé)保安隊全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作。 保 安 :13 名，分三班 24 小時值班 (其中一名輪休 )，負責(zé)當(dāng)班期間的安保工作。 :1 名，負責(zé)清潔，綠化全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作。 綠化技師 :2 名，負責(zé)綠化養(yǎng)護工作。 環(huán)衛(wèi)工人 :10 名負責(zé)工業(yè)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生。 (三 )人員培訓(xùn) 企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競 爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了 全員培訓(xùn)，全過程考核 的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實到實處。 : 通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效。 : (1)新員工入職培訓(xùn) : a，企業(yè)培訓(xùn) :企業(yè)質(zhì)量方針，質(zhì)量目標(biāo)，企業(yè)理念，企業(yè)精神等 。 b，員工手冊培訓(xùn) :員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等 。 c，管理處概況培訓(xùn) :工業(yè)園區(qū)概況，公眾管理制度，內(nèi)部規(guī)章制度，管理架構(gòu)等 。 d，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強化服務(wù)意識的專題 培訓(xùn) 。 (2)崗位專業(yè)技能培訓(xùn) : a，基本技能培訓(xùn) :相應(yīng)崗位的專業(yè)知識，公司制度文件(包括記錄表格等 )。 b，新技術(shù) (能 )培訓(xùn) :智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等。 (3)素質(zhì)提高培訓(xùn) : 操作層自我開發(fā)培訓(xùn) :進行有關(guān)學(xué)歷，職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán)保等相關(guān)知識講座 。 (4)新政策，新理論培訓(xùn) : 物業(yè)管理理論動態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動向等。 (5)培訓(xùn)者培訓(xùn) : 培訓(xùn)者更新知識及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn)。 (不具體闡述 ) (1)培訓(xùn)中考核 :根據(jù)實情，邊培訓(xùn)，邊考察，理論與實踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對沒有按要求做的員工進行監(jiān)督和指正。 (2)培訓(xùn)后考核 :分為實操考評和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效，把考評的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù)。 第五節(jié) :規(guī)章制度 科學(xué)完善，合理量化。健全實操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?，也是提高服?wù)品質(zhì)，提升工業(yè)園區(qū)形象的重要依據(jù)。為進行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴格按照合同服務(wù)內(nèi)容對項目實施專業(yè)化，規(guī)范化管理。我們還將根據(jù)該項目實際情況對規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整 。包括應(yīng)急預(yù)案，公司內(nèi)部管理制度等（公司具體規(guī)章制度不在此一一羅列）。 第六節(jié)：建筑及其附屬設(shè)施設(shè)備檔案的建立與管理 隨著建筑設(shè)計高科技，專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中的重要因素，為此，在信息收集存儲時做到內(nèi)容全面，豐富，收集時盡可能地完整真實。我們擬對項目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案，使檔案真正為管理服務(wù)。 *檔案管理運作環(huán)節(jié)： ，直接隸屬于客戶服務(wù)中心。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資源進行嚴格管理。在收集時，堅持內(nèi)容豐富的原則 ，根據(jù)實際全面收集，小到一盆 **有詳細的資料收集。 ，根據(jù)其性質(zhì)，特點進行細分，做到條理清晰，分類合理。 ，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進，出檔案室都有嚴格的規(guī)定，嚴防文件流失。檔案的管理環(huán)境必須做到 三防 ，即防火，防潮，防變質(zhì)。 *檔案資料的分類： : 名 稱 資 料 內(nèi) 容 工程建筑產(chǎn)權(quán)資料 a:規(guī)劃圖紙，項目批文，用地批文 b:建筑許可證，投資許可證，開工許可證 c:拆遷安置資料 工程技術(shù)資料 a:紅線圖，總平面圖 b:地質(zhì)勘察報告，開竣工報告，圖紙會審報告 c:工程合同，工程預(yù)決算 d:工程設(shè)計變更，通知及技術(shù)核算單 e:竣工圖 : ，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖 ，智能化，中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 f:房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗收證明書 g: 供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗合格證書 h:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料 i:綠化工程竣工圖 j:其它技術(shù)資料 名 稱 資 料 內(nèi) 容 物業(yè)資料 a:基本資料 b:標(biāo)識資料 事務(wù)管理 資料 a:事務(wù)值班表 b:事務(wù)交接記錄表 c:物品搬出 (入 )登記表 d:日常事務(wù)巡視記錄 e:事務(wù)回訪登記表 維修資料 a:維修申報表 b:維修服務(wù)派工單 c:維修回訪記錄本 d:公共設(shè)施維修記錄 安全防范及交通管理資料 a:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄 b:查崗記錄 c:物資搬運放行記錄，緊急事件處理記錄 d:車輛管理記錄，車輛詳細資料，車輛出入記錄 設(shè)備管理資料 a:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 b:各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄 c:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 d:設(shè)備檢查記錄 員工管理資料 a:員工個人資料，聘用表 b:員工業(yè)績考核及獎罰記錄 c:員工培訓(xùn)計劃及實施記錄 d:員工培訓(xùn)考核記錄 e:員工外出考評及參加演練記錄 f:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 意見反饋資料 a:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 b:意見調(diào)查，統(tǒng)計記錄 c:投訴及處理記錄表 行政文件資料 a:管理處主任值班及督察記錄 b:政府部門文件 c:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件 d:管理處規(guī)章制度，通知，通報等文件 e:管理處榮譽一覽表 f:管理處接待來訪參觀記錄表 會務(wù)資料 a:會務(wù)承辦實施方案 b:會務(wù)攝影及錄音，錄像資料 第七節(jié) :物業(yè)服務(wù)費用成本內(nèi)容一覽表 本項目物業(yè)管理采用包干制或酬金制，物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成主要內(nèi)容如下： 類別 序號 項目 計算式