【正文】 6496 主力單價(jià)： 5200 總價(jià)區(qū)間： 3550 萬 預(yù)計(jì) 5月推出。 龍湖 睿城 康田置業(yè)公司競(jìng)得地塊 我司用地 金科集團(tuán)競(jìng)得 龍湖 U城，精裝公寓， 7月推出 3號(hào) 地塊 卓越項(xiàng)目 2020 年大學(xué)城項(xiàng)目分布圖： L分區(qū) 城南居住集中區(qū) 龍湖 .東橋郡 主力產(chǎn)品：聯(lián)排，雙拼 主力面積： 220240， 250、 300 主力單價(jià)： 1100015000， 2020022020 總價(jià)區(qū)間： 300500 萬 月均去化套數(shù)： 37 套 富力城 主力產(chǎn)品：聯(lián)排別墅 主力面積： 150180 主力單價(jià)： 85009500 總價(jià)區(qū)間： 150200 萬 月均去化套數(shù)： 43 套 西永租賃 房 萬套 陳家橋 經(jīng)濟(jì)房 花千樹，純洋房， 5月推出 首期推出 180 套聯(lián)排， 6月亮相， 8萬 m2 的示范區(qū)和 3000m2 的體驗(yàn)商業(yè) 龍湖租賃房 一共 2020 套 2020 年 220 套 富力城 主力產(chǎn)品：高層 主力面積： 60100 主力單價(jià)： 55005900 總價(jià)區(qū)間： 4060 萬 月均去化套數(shù)： 62 套 融城華府 疊拼： 120160 ㎡， 800010000 元 /㎡， 100160 萬元； 聯(lián)排： 150170 ㎡， 1100013000 元 /㎡， 180200萬 月均去化： 93 套 一、區(qū)域在售市場(chǎng)分析 別 墅 項(xiàng)目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 13月 富力城 （ 銷售） 推盤套數(shù)及售價(jià) 173 套 ,8350 元 /㎡ 65 套， 8595 元 /㎡ 消化速度 43 套 /月 22 套 /月 東橋郡 （ 銷售） 推盤套數(shù)及售價(jià) 108 套， 6200 元 /㎡ 372 套 ,9040 元 /㎡ 112 套，聯(lián) 14030 元 /㎡，雙 20200 元 /㎡ 消化速度 82 套 /月 34 套 /月 39 套 /月 融城華府 （ 銷售） 推盤套數(shù)及售價(jià) 93 套（疊 64，聯(lián) 32） , 聯(lián) 11676 元 /㎡、疊 7737 元 /㎡ 62 套，聯(lián) 11676 元 /㎡、 疊 7737 元 /㎡ 消化速度 93 套 /月 洋 房 項(xiàng)目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 13月 龍湖睿城 ( 銷售 ) 推盤套數(shù)及售價(jià) 240 套， 4700 元 /㎡ 7000 元 /㎡（全底躍） 消化速度 47 套 /月 1套 /月 富力城 ( 銷售 ) 推盤套數(shù)及售價(jià) 142 套， 5600 元 /㎡ 62 套， 5200 元 /㎡ 消化速度 7套 /月 5套 /月 高 層 項(xiàng)目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 13月 龍湖睿城 ( 銷售 ) 推盤套數(shù)及售價(jià) 410 套 ,4300 元 /㎡ 564 套， 4550 元 /㎡ 消化速度 90 套 /月 88 套 /月 富力城 ( 銷售 ) 推盤套數(shù)及售價(jià) 1170 套， 4200 元 /㎡ 854 套 ,5300 元 /㎡ 450 套， 5711 元 /㎡ 消化速度 68 套 /月 101 套 /月 144 套 /月 東方劍橋 ( 銷售 ) 推盤套數(shù)及售價(jià) 876 套 ,4020 元 /㎡ 消化速度 125 套 /月 20202020 年，區(qū)域別墅月去化套數(shù)約 5060 套；洋房月去化套數(shù)約 5套；高層月去化套數(shù)約 100120 套； 隨市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，區(qū)域高層月去化率大幅上升，以投資型產(chǎn)品為 主； 市場(chǎng)洋房供應(yīng)量較小，目前只有富力城一期滯銷產(chǎn)品仍在銷售，由于總價(jià)過高，戶型過大的原因，雖然整體市場(chǎng)較好，但去化速度仍然很慢； 區(qū)域別墅去化快，價(jià)格穩(wěn)步上升，已推售別墅產(chǎn)品較受市場(chǎng)青睞，已成為別墅的重要組團(tuán)。 備注：以上均為清水價(jià)格，其中富力城高層除去裝修 1200 元 /㎡，龍湖睿城800 元 /㎡ ，東方劍橋 500 元 /㎡。 高層分析 戶型 單間配套 一房 兩房 小三房 大三房 總計(jì) 面積 2030 ㎡ 3040 ㎡ 4050 ㎡ 5060 ㎡ 6070 ㎡ 7080 ㎡ 8090 ㎡ 90100 ㎡ 100110 ㎡ 110 ㎡以上 東方劍橋 61 299 47 59 363 0 0 47 0 0 876 富力城 0 208 248 0 756 120 136 268 318 154 2208 龍湖睿城 60 182 549 124 59 0 0 0 0 0 974 總計(jì) 121 1533 1259 571 472 3908 比例 3% 39% 31% 14% 11% 100% （ 20202020 年 3 月）高層各戶型供應(yīng)（銷售）一覽表 主力供應(yīng) （銷售）面積 【市場(chǎng)份額 70%】 [在售市場(chǎng)分析 —— 高層 ] 一房 、二房是大學(xué)城高層產(chǎn)品供應(yīng)和銷售的主力 高層各總價(jià)段銷售一覽表 總價(jià)段 單配 一房 小兩房 小三房 大三房 2030 3040 4050 5060 6070 7080 8090 90100 100110 110 以上 20 萬以下 東方劍橋 61， 3500 龍湖睿城 60， 4400 東方劍橋 299， 3400 富力城 208， 4500 睿城 182， 4400 東方劍橋 47， 3800 睿城 549， 4200 富力城 248， 4200 2025 萬 東方劍橋 59， 3400 龍湖睿城 124， 4300 睿城 59， 3800 2530 萬 東方劍橋 363， 3800 富力城 248， 4300 3035 萬 富力城 328， 4300 3540 萬 富力城 120， 4200 東方劍橋 47， 3400 4050 萬 富力城 46， 5000 富力城 268， 4800 富力城 228， 4400 5060 萬 富力城 64， 4400 從圖表可以看出，大學(xué)城在售高層項(xiàng)目一房主力總價(jià)在 20萬以下，兩房主力總價(jià)在 2030萬，三房主力總價(jià)在 40萬以上。 2020 年 3月，富力城 2房及小 3房的價(jià)格已 6300 元 /㎡（除 1200 裝修），4房價(jià)格 5100 元 /㎡ （除 1200 裝修）， 2 房溢價(jià)能力強(qiáng)，大面積靠低單價(jià)去化。 一房戶型主力總價(jià) 20萬以下 二房戶型主力總價(jià) 2530萬 三房主力總價(jià) 4060萬 [09 年銷售市場(chǎng)分析 —— 高層 ] 表格內(nèi)內(nèi)容為：項(xiàng)目名稱 +推出套數(shù) +成交單價(jià)；富力城（ 1200）、龍湖睿城（ 800）、東方劍橋（ 500）已除去裝修 費(fèi)。 2020 年之前，區(qū)域高層項(xiàng)目以投資型產(chǎn)品為主，在售項(xiàng)目主力供應(yīng)戶型為一房（ 3050 ㎡）、兩房（ 6070 ㎡ ）戶型，占整體市場(chǎng)供應(yīng)的 70%以上。一房總價(jià)控制在 20 萬以下，兩房總價(jià)在 40萬以內(nèi)。 2020 年之前，區(qū)域高層項(xiàng)目三房供應(yīng)較少，小三房去化速度較快，大三房去化速度較慢，除富力城外，其它項(xiàng)目面積均控制在 100 平米內(nèi)（富力城 40%的住房套內(nèi)面積大于 100 平米）。 2020 年，在售高層產(chǎn)品向自住發(fā)展，但客戶購買目的仍以投資為主，供應(yīng)以兩房、三房為主，富力城 2房及小 3房的價(jià)格已 6300 元 /㎡（ 除 1200 裝修），4房價(jià)格 5100 元 /㎡（除 1200 裝修）； 2房、緊湊三房溢價(jià)能力強(qiáng)，大面積靠低單價(jià)去化。 小 結(jié) [在售市場(chǎng)分析 —— 高層 ] 洋房分析 戶型 平層 躍層 合計(jì) 面積 100110 ㎡ 110120 ㎡ 120130 ㎡ 130140 ㎡ 140150 ㎡ 150180 ㎡ 180 ㎡以上 富力城 13 9 0 0 0 22 98 142 龍湖睿城 0 120 41 39 0 0 40 240 總計(jì) 142 240 382 比例 37% 63% 100% （ 20202020 年）（洋房）各戶型供 應(yīng)（銷售）一覽表 平層供應(yīng) 躍層供應(yīng) 主力供應(yīng)面積 [在售市場(chǎng)分析 —— 洋房 ] 20202020 年洋房各總價(jià)段銷售一覽表 總價(jià)段 平層 躍層 100110 110120 4050 120130 130140 140150 150180 180 以上 50 萬以下 5060 萬 富力城 13， 5500 睿城 70， 5000 6070 萬 富力城 9， 5500 龍湖睿城， 50， 5500 7080 萬 8090 萬 龍湖睿城 41， 7000 富力城 12， 5500 90100 萬 龍湖睿城 39， 7200 富力城 10， 5500 100 萬以上 富力城 98， 5300 平層戶型主力總價(jià) 5060萬 躍層主力總價(jià) 80100萬 從圖表可以看出，大學(xué)城在售洋房產(chǎn)品平層主力總價(jià)在 5060 萬，躍層主力總價(jià) 80100 萬。 近期，因供求缺乏，無洋房成交。 [在售市場(chǎng)分析 —— 洋房 ] 表格內(nèi)內(nèi)容為：項(xiàng)目名稱 +推出套數(shù) +成交單價(jià) 小 結(jié) [在售市場(chǎng)分析 —— 洋房 ] 2020 年之前，大學(xué)城房地產(chǎn)發(fā)展處于初級(jí)階段，根據(jù)北部新區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商對(duì)自住為主的洋房產(chǎn)品并不看好，僅有少量洋房作為試水目的供應(yīng)；已售項(xiàng)目中，龍湖睿城雖有品牌支撐、面積適中，但仍要依靠低單價(jià)去化；富力城項(xiàng)目由于面積過大，總價(jià)過高而滯銷，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不及高層投資產(chǎn)品。進(jìn)入 2020 年，低總價(jià)經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得高總價(jià)洋房市場(chǎng)空間更小，持續(xù)滯銷。 2020 年洋房產(chǎn)品僅去化存量，龍湖睿城底躍 (128135 ㎡ )，富力城現(xiàn)代風(fēng)格的大面積躍層（ 180 ㎡ 270 ㎡）；從銷售情況來看，總價(jià) 在 5060 萬之間的平層產(chǎn)品去化情況明顯好于總價(jià)在 80100萬以上的躍層產(chǎn)品。 2020 年隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，龍湖在大學(xué)城開始主攻洋房市場(chǎng)，花千樹、 U城兩項(xiàng)目陸續(xù)面市，但其他企業(yè)仍比較謹(jǐn)慎，不做或推遲開發(fā)洋房產(chǎn)品。 別墅分析 項(xiàng)目名稱 150 ㎡以下 150160 ㎡ 160180 ㎡ 180200 ㎡ 200220 ㎡ 220240 ㎡ 240 ㎡以上 合計(jì) 東橋郡 0 0 26 114 119 365 40 664 富力城 48 135 137 22 0 0 0 342 龍湖睿城 0 0 22 22 86 46 0 176 融城華府 71 26 24 12 8 10 4 155 總計(jì) 119 161 209 170 213 421 44 1337 比例 9% 12% 16% 13% 16% 31% 3% 100% 主力供應(yīng) （銷售）面積 去化速度快 （富力城、融城華府） （ 20202020 年 3 月） （別墅）各戶型供應(yīng)（銷售）一覽表 [在售市場(chǎng)分析 —— 別墅 ]