【正文】 第 2 頁(yè) 面縮小供應(yīng)對(duì)象為城市低收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用房的保障性職能已經(jīng)非常明確。 同時(shí)，《辦法》明確提出，經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接。此舉意味著曾經(jīng)既沒(méi)有資格住上廉租房，家庭收入又很低的 “ 夾心層 ” 將被納入住房保障體系。 實(shí) 際情況看，由于目前樓價(jià)與低收入群體的基本收入不對(duì)稱(chēng)，使得單純的市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法解決低收入家庭的住房問(wèn)題。政府必須采取必要的政策措施，建立適合國(guó)情的低收入家庭住房保障體系，具體應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)適用房制度、 廉租住房制度等，使之成為社會(huì)保障體系的重要組成部分。解決好城鎮(zhèn)低 收入家 從實(shí) 庭 的住房問(wèn)題，事關(guān) 低 收入家庭的切身利益，事關(guān)全市改革發(fā)展穩(wěn)定的大局。我市民政、房產(chǎn)部門(mén)按照上級(jí)要求，逐步建立了符合本市實(shí)際的城 經(jīng)濟(jì)適用房 住房制度，取得了良好的社會(huì)效果。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目的是提出一個(gè)清晰策略要點(diǎn)：充分利用項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)， 建設(shè)一個(gè)和諧舒適的 經(jīng)濟(jì)適用房 住宅 小區(qū)。 “ 大天森林花園小區(qū) ”建設(shè)項(xiàng)目是 由 內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 在呼市 回民 區(qū) 開(kāi)發(fā) 的 建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目 位于 東至 阿拉善北路、南至攸攸板鎮(zhèn)、西至攸攸板鎮(zhèn)、 北至林帶， 項(xiàng)目基地 地形平坦，緊鄰交通干道，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，地理位置良好。 項(xiàng)目總占地面積 49136 平方米 ，總建筑面積為 78300 平方米 ， 其中地上建筑面積 72400 平方米。 本工程將建成 15 棟 46 層住宅樓，共可容納住戶(hù) 793 戶(hù) 。 總建筑密度 %，綠地率 %，容積率“大天森林花園小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁(yè) ，體現(xiàn)了低密度、高綠化的人性住宅標(biāo)準(zhǔn)。目前，項(xiàng)目的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作都在有條不紊的開(kāi)展。 本 項(xiàng)目 整體建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代風(fēng)格，整體形象硬朗，凸現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性化產(chǎn)品的特征 。 受項(xiàng)目建設(shè)單位 內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 的委托，我公司承擔(dān)了《“ 大天森林花園 小區(qū) ”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告》的編制 工作。在有關(guān)部門(mén)的大力協(xié)助下，經(jīng)過(guò)仔細(xì)的調(diào)查研究和分析， 于 二O0 九 年 六 月完成了可行性研究報(bào)告的編制工作。 項(xiàng)目名稱(chēng)及項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱(chēng)：“ 大天森林花園小區(qū) ” 項(xiàng)目建設(shè)單位 : 內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 公司成立于 1997 年 ,現(xiàn)有員工 20 人，高級(jí)職稱(chēng) 技術(shù)人員 3 人，中級(jí)職稱(chēng)技術(shù)人員 9 人，公司固定資產(chǎn)約 2 億元人民幣 ，先后投資建設(shè)了“大天花園”和“大天廣場(chǎng)”等項(xiàng)目。 公司的宗旨是以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以人為本，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度， 公司秉承了 “創(chuàng)新 、實(shí)干、發(fā)展 ”的管理理念和多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行規(guī)范化管理，工程項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。成功的企業(yè)理念造就了完善 成熟的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式， 公司自成立以來(lái) ，一直專(zhuān)注于 “品質(zhì)地產(chǎn) ”服務(wù) 領(lǐng)域 。 項(xiàng)目實(shí)施位置 “大天森林花園小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目是 由內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任“大天森林花園小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁(yè) 公司 在呼市 回民區(qū) 開(kāi)發(fā) 的 建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目 位于東至阿拉善北路、南至攸攸板鎮(zhèn)、西至攸攸板鎮(zhèn)、北至林帶， 項(xiàng)目基地地形平坦，緊鄰交通干道，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，地理位置良好。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目總占地面積 49136 平方米 ，總建筑面積為 78300 平方米 ， 其中地上建筑面積 72400 平方米。 本工程將建成 15 棟 46 層住宅樓，共可容納住戶(hù) 793 戶(hù) 。 總建筑密度 %，綠地率 %，容積率，體現(xiàn)了低密度、高綠化的人性住宅標(biāo)準(zhǔn)。目前，項(xiàng)目的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作都在有條不紊的開(kāi)展。 本項(xiàng)目 整體建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代風(fēng)格，整體形象硬朗，凸現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性化產(chǎn)品的特征。 、依據(jù)、范圍 可研編制原則 在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，結(jié)合城市發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃和本項(xiàng)目的規(guī)劃，充分結(jié)合本項(xiàng)目所在地的自然條件和實(shí)際情況，合理安排，分期實(shí)施，逐步完善； 加快 經(jīng)濟(jì)適用 住房制度建設(shè)，完善住房供應(yīng)體系，逐步解決城市低收入家庭的住房困難。 從實(shí)際出發(fā)，正確處理建設(shè)需求與建設(shè)投入的關(guān)系； 結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，因地制宜，采用本地建筑材料，并積極采用新工藝、新技術(shù)、新材料、體現(xiàn)技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠的原“大天森林花園小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁(yè) 則； 處理好城市建設(shè)與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系； 可研編制依據(jù) 內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 編制可行性研究報(bào)告的委托書(shū) 《呼和浩特市總體規(guī)劃綱要》（ 20202020） “ 大天森林花園小區(qū) 項(xiàng)目”初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 《呼和浩特城市道路路網(wǎng)規(guī)劃》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 《城市規(guī)劃編制辦法事實(shí)細(xì)則》（建規(guī)（ 1995） 333 號(hào)） 《呼和浩特市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》呼和浩特人民政府第 11號(hào)令 內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 提供的開(kāi)發(fā)地塊范圍圖及相關(guān)文件。 建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 2020 年頒布 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（ 2020 年版） 1《內(nèi)蒙古自治區(qū)預(yù)算定額》等相關(guān)資料 可研研究范圍 根據(jù)“ 大天森林花園小區(qū) ”建設(shè)項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)，按照可研編制委托書(shū)及國(guó)家、地區(qū)、 行業(yè)有關(guān)規(guī)定，本可研主要編制內(nèi)容為本項(xiàng)目住宅及公用工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與安全、工程投資估算及資金籌措 、 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 等。 “大天森林花園小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁(yè) 項(xiàng)目建設(shè)的可行性與必要性 建立 經(jīng)濟(jì)適用 住房制度在內(nèi)的住房保障體系，關(guān)系著人民群眾的切身利益，對(duì)于提高人民群眾生活水平，特別是對(duì) 中、低收入 群眾 住房保障 ，體現(xiàn)社會(huì)公平，構(gòu)建和諧首府具有十分重要的意義。 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用 住房制度是社會(huì)建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。解決 中、低收入 群眾 住房 問(wèn)題，事關(guān) 中、低收入 群眾 的切身利益，事關(guān)全市改革發(fā)展穩(wěn)定的大局。 呼和浩特 市 各級(jí)政府 、房產(chǎn)部門(mén)按照上級(jí) 要求，緊緊圍繞醫(yī)療、住房、取暖問(wèn)題，逐步建立了符合本市實(shí)際的城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用 住房制度，取得了良好的社會(huì)效果。 根據(jù)呼和浩特總體規(guī)劃的要求 ， 中、低收入 家庭 的居住條件將得到進(jìn)一步改善 ,因此，需要更多的建設(shè)符合百姓要求 ,同時(shí)具有一定實(shí)用 設(shè)計(jì)理念的住房工程，本項(xiàng)目正是這樣的項(xiàng)目。本項(xiàng)目將以其優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境，成為呼和浩特 經(jīng)濟(jì)適用 住房 建設(shè) 的又一亮點(diǎn)。 本項(xiàng)目地處快速發(fā)展與建設(shè)的居住區(qū)域，人居條件十分優(yōu)越，交通、購(gòu)物、就醫(yī)等人居生活條件便利，地理位置較好，市政配套設(shè)施比較完善，建設(shè)工期較短。 綜上所述，隨著呼和浩 特市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，作為城市 中、低收入家庭 居住條件的改善和呼和浩特 經(jīng)濟(jì)適用 住房 需求以及項(xiàng)目所在地的現(xiàn)行狀況，本項(xiàng)目都應(yīng)盡快的加以實(shí)施。 “大天森林花園小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 7 頁(yè) 簡(jiǎn)單結(jié)論 7. 1 從以上計(jì)算可以看出，本項(xiàng)目從 經(jīng)濟(jì)適用房 的總成本為 10757 萬(wàn)元 ， 扣除兩稅一費(fèi)和交易印花稅后 ， 所得稅前總利潤(rùn)為 364 萬(wàn)元，平均成本利潤(rùn)率 4%；所得稅后總利潤(rùn)為 273 萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率 3%， 成本利潤(rùn)率 嚴(yán)格按照規(guī)定要求不超過(guò) 3%。 從以上計(jì)算可以看出，本項(xiàng)目 出租房屋及車(chē)位 從達(dá)到設(shè)計(jì)使用標(biāo)準(zhǔn)年份計(jì)算的總成本為 2017 萬(wàn)元 ， 扣除兩稅一費(fèi)和交易印花稅后 ，所得稅前總 利潤(rùn)為 266 萬(wàn)元，平均成本利潤(rùn)率 19%；所得稅后總利潤(rùn)為 245 萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率 14%。從成本利潤(rùn)率來(lái)看，本項(xiàng)目的指標(biāo) 較好。 7. 2 在目標(biāo)收益率為 10%時(shí) ,稅后 NPV= 萬(wàn)元 0，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %10%，且投資回收期為 年，動(dòng)態(tài)指標(biāo)符合項(xiàng)目可行性對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率的要求 ， 說(shuō)明本項(xiàng)目可行。 本項(xiàng)目為 經(jīng)濟(jì)適用 房，有政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策作為支持和保證。 從經(jīng)濟(jì)分析及各種政策的支持性來(lái)來(lái)看，本項(xiàng)目是可行的。 從本項(xiàng)目建設(shè)的必要性和社會(huì)效益分析來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目也是可行 的?！按筇焐只▓@小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁(yè) 第二章 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境及 廉租房建設(shè) 地理位置與城市概況 呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國(guó)家歷史文化名城，是我國(guó)北方沿邊開(kāi)放地區(qū)重要的中心城市。呼和浩特，蒙古語(yǔ)意為“青色的城”，它位于自治區(qū)中部的土默川平原，東西比南北略長(zhǎng)，自然地理環(huán)境得天獨(dú)厚。地勢(shì)南北高，中間低，是一座風(fēng)光秀麗、極富魅力的塞外歷史文化名城。呼和浩特是毛紡、皮革、石油、輕工、化工、機(jī)械、電子、民族用品、食品等綜合性工業(yè)城市。 地形地貌 呼和浩特市座落在三面環(huán)山，一面臨水的開(kāi)闊山 前平原上，總地勢(shì)為北東高，南西低，自然緩坡形態(tài)，平均海拔高度為 1050 米。北依大青山，東部為丘陵，南為湖積臺(tái)地，臺(tái)地南緣和林格爾丘陵相連，西南臨黃河。地貌上大體分為山地、丘陵、山前傾斜平原、平原、臺(tái)地等組成。 氣候特征 呼和浩特市屬于典型的溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬季漫長(zhǎng)寒冷，夏季短而炎熱，春季干旱多風(fēng)，秋季日光充足；氣溫的日較差、年較差大，無(wú)霜期短，降水少而集中，氣候干燥。呼市年平均溫度為 ℃，最冷月與最熱月平均氣溫分別為 ℃和 ℃；平均年降雨總量為；無(wú)霜期平均為 133 天；平均風(fēng)速為 。 “大天森林花園小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁(yè) 本地區(qū)大風(fēng)天數(shù)較多，約為 20～ 40 天 /年， 70%左右出現(xiàn)在春季；另外，本地區(qū)屬于半干旱區(qū)，蒸發(fā)量較大，一般為本地降水量的 4 倍。 地表水水文特征 呼和浩特市地表水大都屬于黃河一級(jí)支流大黑河水系。大黑河發(fā)源于烏蘭察布市卓資縣十八臺(tái)鄉(xiāng)東躺子南山，全長(zhǎng) 公里，流域面積15911 平方公里，在呼和浩特境內(nèi)長(zhǎng) 公里，多年平均徑流量為39428 萬(wàn)立方米，保證率 50%時(shí)，年徑流量為 27914 萬(wàn)立方米。 地下水水文地質(zhì)特征 呼和浩特市供水主要依靠地下水源。本區(qū) 在大地構(gòu)造上屬于呼和浩特盆地的東北角，盆地內(nèi)沉積了巨厚的河湖相松散巖類(lèi)，為本區(qū)地下水的形成與賦存創(chuàng)造了良好條件，也為承壓水的形成創(chuàng)造了有利的儲(chǔ)水條件。 生態(tài)環(huán)境概況 呼和浩特市生態(tài)資源主要分布在所屬郊區(qū)，市區(qū)動(dòng)植物基本上都是人工養(yǎng)殖和栽培，主要是街邊綠化數(shù)木、花草、公共綠地和觀賞動(dòng)物等?，F(xiàn)有綠地 2318 公頃，綠化覆蓋率為 ％，綠地面積占建設(shè)用地的％，人均公共綠地只有 平方米。郊區(qū)生態(tài)資源主要有農(nóng)作物、果樹(shù)、草場(chǎng)、畜牧場(chǎng)、漁業(yè)、森林和礦產(chǎn)等。 人口 全市總面積 17224 平方 公里，總?cè)丝跒?258 萬(wàn)人。呼和浩特市是有漢族、蒙古族、回族、滿(mǎn)族、朝鮮族等 36 個(gè)民族的和諧相處的民族大家庭。 “大天森林花園小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁(yè) 工業(yè)發(fā)展 呼和浩特市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有一定的規(guī)模，已形成以電子、機(jī)械、食品、輕紡、建材、鋼鐵、發(fā)電、輕工、醫(yī)藥等門(mén)類(lèi)齊全的工業(yè)體系。毛紡和電子工業(yè)在自治區(qū)占有舉足輕重的地位，主要工業(yè)產(chǎn)品有呢絨、毛線、毛毯、化纖、電視機(jī)、糖、酒、鍋爐、化肥、水泥等 400 余種。 市政與公用事業(yè) 作為內(nèi)蒙古首府和西部的重要城市之一，呼和浩特市具有良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施條件和服務(wù)功能。從 2020 年開(kāi)始，呼和浩特 市進(jìn)行了大規(guī)模的城市改造建設(shè)，拉開(kāi)城市框架，拓展城市空間，擴(kuò)大城市容量，取