【正文】 建筑風(fēng)格特色鮮明，群體建筑與空間層次在協(xié)調(diào)中求變 ， 樓座布置上要力爭尋求天際線的變化； 打破現(xiàn)有長條式布局， 通過樓座排擺，體現(xiàn)半圍合式布局， 形成流暢線條，兩端窄地塊劃出延伸建筑，以 體現(xiàn)圍合，使中部寬地塊形成較大的視覺空間，為景觀設(shè)計(jì)預(yù)留空間?！按筇焐只▓@小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 18 頁 第 四 章 工程建設(shè)方案 本項(xiàng)目用房建設(shè)依據(jù) :根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，住宅及公建的建設(shè)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，綜合考慮建筑性質(zhì)、建筑造型、建筑立面特征等與周圍環(huán)境的關(guān)系，并符合國家有關(guān)節(jié)約用地、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)和消防安全等規(guī)定 ，住宅面積 在 75100 平方米 ，其中 90 平方米以下占 70%。程控交換機(jī)總量達(dá)到 30 萬門以上，本項(xiàng)目住宅區(qū)電話規(guī)劃容量： 1000“大天森林花園小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 17 頁 門，現(xiàn)有資源完全可滿足小區(qū)要求。小區(qū)道路進(jìn)出有序，道路體量大，出入方便。 供 氣 呼和浩特于 2020 年開始連片供應(yīng)天然氣， 2020 年供應(yīng)能力 已 達(dá)到 4500 立方米 /日，小區(qū)周邊主干道建設(shè)有天然氣中壓管道，可就近接入小區(qū)，對小區(qū)規(guī)劃用氣有保證。因此本項(xiàng)目的供水完全有保障。共有水源井 92 眼，配水廠 6 座，清水池總?cè)萘? 萬立方米，輸水管道 25 公里，配水管 公里，供應(yīng)全市 70 平方公里范圍內(nèi)的生產(chǎn)和生活用水。目前東“大天森林花園小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 16 頁 河已建成供配電壓等級的輸電線路和等級的變電站，形成了三級電壓供電網(wǎng)，現(xiàn)有的供點(diǎn)電能力可以滿足項(xiàng)目的用電要求。 供 電 呼和浩特電力是內(nèi)蒙西部網(wǎng)供，并同京、津、唐電網(wǎng)相連。 隨著“ 大天森林花園小區(qū) ”開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃道路的建成及周邊地塊的開發(fā)，交通及配套狀況必將得到進(jìn)一步的提升。目前，項(xiàng)目的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作都在有條不紊的開展。 本工程將建成 15 棟 46 層住宅樓，共可容納住戶 793 戶 。本項(xiàng)目 位于東至阿拉善北路、南至攸攸板鎮(zhèn)、西至攸攸板鎮(zhèn)、北至林帶， 項(xiàng)目基地地形平坦，緊鄰交通干道，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，地理位置良好。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿 5 年，購房人想上市轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房 與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先回購；同時，購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。《辦法》規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有 “ 有限產(chǎn)權(quán) ” ，不再是此前的完全產(chǎn)權(quán)。由開發(fā) 企業(yè)掌握銷售權(quán)，是導(dǎo)致此前經(jīng)濟(jì)適用房制度出現(xiàn)種種問題的重要原因，《辦法》將銷售權(quán)收歸政府，由市、縣人民政府按限定的價(jià)格，統(tǒng)一組織向符合購房條件的低收入家庭出售，繼續(xù)實(shí)行申請、審核、公示和輪候制度。對此，《辦法》對經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入退出機(jī)制作出了嚴(yán)格細(xì)致的規(guī)定。 管理 —— 銷售權(quán)重新收歸政府 ， 有限產(chǎn)權(quán)遏制牟利 。另外，為避免不必要的成本，《辦法》要求經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行收費(fèi)卡制度，各有關(guān)部門收取費(fèi)用時，必須填寫價(jià)格主管部門核發(fā)的交費(fèi)登記卡。價(jià)格怎么定？《辦法》確定經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格將以保本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于 3％，而地方政府直接組織建“大天森林花園小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁 設(shè)的項(xiàng)目只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤。 價(jià)格 —— 保本微利利潤率不高于 3% ， 明碼標(biāo)價(jià)不準(zhǔn)變相收費(fèi) ?！掇k法》充分考慮到這一點(diǎn)，提出經(jīng)濟(jì)適用房在進(jìn)行區(qū)位布局時要充分考慮低收入家庭對城市基礎(chǔ)設(shè)施要求，盡量靠近公共基礎(chǔ)設(shè)施，并且鼓勵在商品住房小區(qū)中配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 。 另外，政府將重點(diǎn)監(jiān)控和查處開發(fā)商以經(jīng)濟(jì)適用住房名義取得劃撥土地后變相進(jìn)行商品房開發(fā)的行為。 在此基礎(chǔ)上，各地政府對經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，項(xiàng)目外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。作為保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房，如何更好地履行政府公共服務(wù)的重要職責(zé)？《辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)，納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃，在申報(bào)年度用地指標(biāo)時單獨(dú)“大天森林花園小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 13 頁 列出，確保優(yōu)先供應(yīng)。 經(jīng)濟(jì)實(shí)用住 房制度的特點(diǎn) 優(yōu)惠 —— 行 政劃撥優(yōu)先供應(yīng)土地 ,免除各種行政事業(yè)收費(fèi) 。 2020 年經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目開工面積為 126 萬平方米﹙含續(xù)建﹚，計(jì)劃投資 億元，解決低收入家庭約 18000 戶。 到 2020 年，呼市經(jīng)濟(jì)適用住房將竣工 380 萬平方米，建成近 6 萬套。 2020 年經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目新開工面積為 132 萬平方米，占年度房地產(chǎn)開發(fā)量的 28％，計(jì)劃投資 億元，解決低收入家庭約 18800 戶。目前，有 “ 鐵木真拆遷小區(qū) ” 、“大天森林花園小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁 “ 秋實(shí)第一城 ” 、 “ 溫馨家園 ” 等 11 個項(xiàng)目達(dá)到了售房條件，已分別出具了經(jīng)濟(jì)適用住房市場指導(dǎo)價(jià)格，并報(bào)市政府和發(fā)改委備案。截止 2020 年 12 月，呼市已審批的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目共計(jì) 40 個，總規(guī)模為 394 萬平方米。 2020 年 一、二級天氣上升到311 天，成為了北方 15 個空氣質(zhì)量較好的省會城市之一。投入治理資金 億元人民幣， 12 種主要污染物排放量保持在 1995 年的水平。 近年來，呼和浩特不斷加大生態(tài)環(huán)境治理建設(shè)力度，建成自然保護(hù)區(qū)及森林公園 11 個，其中國家級森林公園 2 個，總面積 平方公里，占全市國土面積的 ％；新建 9 處縣級生態(tài)功能保護(hù)區(qū)。隨著國家加大對環(huán)保的投資力度，特別是市政府實(shí)施“藍(lán)天綠地”工程后，呼和浩特的空氣質(zhì)量得到明顯改善。“大天森林花園小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁 基本形成快速路、主干道、次干道、支路的四級道路網(wǎng)絡(luò)和格局合理、功能配套、縱橫交錯、四面輻射、通暢便捷的城市道路框架。 呼和浩特人均擁有道路面積由 1998 年的 平方米增加到現(xiàn)在的 平方米。完成了國道 209 線呼市至和林、和林至清水河，省道 104 線呼市至武川等一大批公路建設(shè)工程。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，引黃入呼、集中供熱二期和三期、天然氣入呼、 “兩河一庫 ”、電網(wǎng)改造、污水及垃圾處理、地下管網(wǎng)改造等一批重點(diǎn)工程的組織實(shí)施，使我市在給排水、供熱、供氣、供電等方面得到了很大改善，城市的承載能力和可持續(xù)發(fā)展能力得到較大提高。從 2020 年開始，呼和浩特 市進(jìn)行了大規(guī)模的城市改造建設(shè)，拉開城市框架，拓展城市空間，擴(kuò)大城市容量，取得明顯成效。毛紡和電子工業(yè)在自治區(qū)占有舉足輕重的地位，主要工業(yè)產(chǎn)品有呢絨、毛線、毛毯、化纖、電視機(jī)、糖、酒、鍋爐、化肥、水泥等 400 余種。呼和浩特市是有漢族、蒙古族、回族、滿族、朝鮮族等 36 個民族的和諧相處的民族大家庭。郊區(qū)生態(tài)資源主要有農(nóng)作物、果樹、草場、畜牧場、漁業(yè)、森林和礦產(chǎn)等。 生態(tài)環(huán)境概況 呼和浩特市生態(tài)資源主要分布在所屬郊區(qū)，市區(qū)動植物基本上都是人工養(yǎng)殖和栽培，主要是街邊綠化數(shù)木、花草、公共綠地和觀賞動物等。 地下水水文地質(zhì)特征 呼和浩特市供水主要依靠地下水源。 地表水水文特征 呼和浩特市地表水大都屬于黃河一級支流大黑河水系。呼市年平均溫度為 ℃，最冷月與最熱月平均氣溫分別為 ℃和 ℃；平均年降雨總量為；無霜期平均為 133 天；平均風(fēng)速為 。地貌上大體分為山地、丘陵、山前傾斜平原、平原、臺地等組成。 地形地貌 呼和浩特市座落在三面環(huán)山，一面臨水的開闊山 前平原上，總地勢為北東高，南西低，自然緩坡形態(tài)，平均海拔高度為 1050 米。地勢南北高，中間低，是一座風(fēng)光秀麗、極富魅力的塞外歷史文化名城。“大天森林花園小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁 第二章 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境及 廉租房建設(shè) 地理位置與城市概況 呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國家歷史文化名城，是我國北方沿邊開放地區(qū)重要的中心城市。 從經(jīng)濟(jì)分析及各種政策的支持性來來看，本項(xiàng)目是可行的。 7. 2 在目標(biāo)收益率為 10%時 ,稅后 NPV= 萬元 0，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %10%，且投資回收期為 年，動態(tài)指標(biāo)符合項(xiàng)目可行性對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率的要求 ， 說明本項(xiàng)目可行。 從以上計(jì)算可以看出，本項(xiàng)目 出租房屋及車位 從達(dá)到設(shè)計(jì)使用標(biāo)準(zhǔn)年份計(jì)算的總成本為 2017 萬元 ， 扣除兩稅一費(fèi)和交易印花稅后 ，所得稅前總 利潤為 266 萬元，平均成本利潤率 19%；所得稅后總利潤為 245 萬元，成本利潤率 14%。 綜上所述，隨著呼和浩 特市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，作為城市 中、低收入家庭 居住條件的改善和呼和浩特 經(jīng)濟(jì)適用 住房 需求以及項(xiàng)目所在地的現(xiàn)行狀況，本項(xiàng)目都應(yīng)盡快的加以實(shí)施。本項(xiàng)目將以其優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境，成為呼和浩特 經(jīng)濟(jì)適用 住房 建設(shè) 的又一亮點(diǎn)。 呼和浩特 市 各級政府 、房產(chǎn)部門按照上級 要求，緊緊圍繞醫(yī)療、住房、取暖問題，逐步建立了符合本市實(shí)際的城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用 住房制度，取得了良好的社會效果。 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用 住房制度是社會建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》 2020 年頒布 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（ 2020 年版） 1《內(nèi)蒙古自治區(qū)預(yù)算定額》等相關(guān)資料 可研研究范圍 根據(jù)“ 大天森林花園小區(qū) ”建設(shè)項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)，按照可研編制委托書及國家、地區(qū)、 行業(yè)有關(guān)規(guī)定，本可研主要編制內(nèi)容為本項(xiàng)目住宅及公用工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與安全、工程投資估算及資金籌措 、 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)、 社會效益評價(jià) 等。 、依據(jù)、范圍 可研編制原則 在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，結(jié)合城市發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃和本項(xiàng)目的規(guī)劃，充分結(jié)合本項(xiàng)目所在地的自然條件和實(shí)際情況，合理安排，分期實(shí)施，逐步完善； 加快 經(jīng)濟(jì)適用 住房制度建設(shè)，完善住房供應(yīng)體系，逐步解決城市低收入家庭的住房困難。目前，項(xiàng)目的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作都在有條不紊的開展。 本工程將建成 15 棟 46 層住宅樓，共可容納住戶 793 戶 。本項(xiàng)目 位于東至阿拉善北路、南至攸攸板鎮(zhèn)、西至攸攸板鎮(zhèn)、北至林帶， 項(xiàng)目基地地形平坦，緊鄰交通干道，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，地理位置良好。成功的企業(yè)理念造就了完善 成熟的地產(chǎn)開發(fā)模式， 公司自成立以來 ，一直專注于 “品質(zhì)地產(chǎn) ”服務(wù) 領(lǐng)域 。 項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱：“ 大天森林花園小區(qū) ” 項(xiàng)目建設(shè)單位 : 內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 公司成立于 1997 年 ,現(xiàn)有員工 20 人，高級職稱 技術(shù)人員 3 人，中級職稱技術(shù)人員 9 人，公司固定資產(chǎn)約 2 億元人民幣 ，先后投資建設(shè)了“大天花園”和“大天廣場”等項(xiàng)目。 受項(xiàng)目建設(shè)單位 內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 的委托，我公司承擔(dān)了《“ 大天森林花園 小區(qū) ”項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告》的編制 工作。目前，項(xiàng)目的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作都在有條不紊的開展。 本工程將建成 15 棟 46 層住宅樓，共可容納住戶 793 戶 。本項(xiàng)目 位于 東至 阿拉善北路、南至攸攸板鎮(zhèn)、西至攸攸板鎮(zhèn)、 北至林帶， 項(xiàng)目基地 地形平坦，緊鄰交通干道，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，地理位置良好。 本項(xiàng)目開發(fā)的目的是提出一個清晰策略要點(diǎn)：充分利用項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)， 建設(shè)一個和諧舒適的 經(jīng)濟(jì)適用房 住宅 小區(qū)。解決好城鎮(zhèn)低 收入家 從實(shí) 庭 的住房問題，事關(guān) 低 收入家庭的切身利益，事關(guān)全市改革發(fā)展穩(wěn)定的大局。 實(shí) 際情況看，由于目前樓價(jià)與低收入群體的基本收入不對稱，使得單純的市場機(jī)制無法解決低收入家庭