【正文】 北部所圍成的海域?？偯娣e近 13 萬(wàn)平方公里。廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)處于北部灣頂端的中心位置，主要包括南寧市、北海市、欽州市、防城港市所轄區(qū)域范圍，同時(shí)，包括玉林市、崇左市的交通和物流。土地面積 萬(wàn)平方公里，海岸線長(zhǎng) 1595 公里，人口 1250 多萬(wàn)。 正是憑借“區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、戰(zhàn)略地位突出、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、開發(fā)潛力巨大、發(fā)展前景廣闊”，使北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)一個(gè)方寸之地竟在短短幾年時(shí)間，由名不見經(jīng)傳到受世界矚目。 （ 1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 明顯 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯就是廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)地處華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈的接合部，是我國(guó)西部大開發(fā)地區(qū)唯一的沿海區(qū)域。 （ 2） 戰(zhàn)略地位突出 戰(zhàn)略地位突出就是廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)內(nèi)是西南地區(qū)最便捷的出海大通道，對(duì)外是雙向連接中國(guó)與東盟尤其是泛珠與東盟最便捷的國(guó)際大通道，是促進(jìn)中國(guó)與東盟全面合作的重要橋梁和戰(zhàn)略樞紐。 （ 3） 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好 實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略以來(lái)，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得顯著成就。尤其是賓陽(yáng)縣城區(qū) 近一兩年來(lái)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)成倍增長(zhǎng)， 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好 。 （ 4） 開發(fā)潛力巨大 開發(fā)潛力巨 大就是 賓陽(yáng)縣 擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)林資源，也是 廣西規(guī)劃布局新的產(chǎn)業(yè)群和建設(shè)高質(zhì)量宜居城市的重要區(qū)域。 賓陽(yáng) 縣麗陽(yáng)天下商住小區(qū) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 10 （ 5） 發(fā)展前景廣闊 發(fā)展前景廣闊就是廣西正充分發(fā)揮作為中國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū)前沿地帶和橋頭堡作用，全力推進(jìn)泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作，努力把廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為繼珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海之后引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“第四增長(zhǎng)極”。 項(xiàng)目 方向性選擇與定位 賓陽(yáng) 麗陽(yáng)天下 方向性選擇是 “首席品質(zhì)”，打造賓陽(yáng)“首席”社區(qū)，將“第一”概念深入人心，打造區(qū)域標(biāo)桿，提升項(xiàng)目附加值，同時(shí)將目標(biāo)客戶定位為區(qū)域精英，項(xiàng)目將是區(qū)域精 英的集群體，是具有劃時(shí)代意義的房子，購(gòu)房者購(gòu)買的是物業(yè)的品質(zhì)與未來(lái)。 項(xiàng)目提出強(qiáng)化物業(yè)整體品質(zhì)，以國(guó)際代表潮流時(shí)尚，強(qiáng)化項(xiàng)目高品質(zhì)物業(yè)的特性。 項(xiàng)目 定位 是為有實(shí)力有條件享受高品質(zhì)生活的人群所打造的精英居住區(qū) ，按照國(guó)家級(jí)住宅示范工程和城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)， 項(xiàng)目是新區(qū)中心，品質(zhì)生活典范，人性化綠化社區(qū)。 其產(chǎn)業(yè)方向性選擇與定位主要由資金、市政設(shè)施、建筑材料、開發(fā)力量等 4 個(gè)因素決定的。 （ 1） 資金因素 資金是項(xiàng)目投資的決定性因素。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入施工階段后，影響施工進(jìn)度和施工質(zhì)量的最關(guān)鍵的因素就是資金來(lái)源是否 有保障。 麗陽(yáng)天下 開發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源有三方面，一是企業(yè)自有資金，二是貸款，三是預(yù)收購(gòu)房款。企業(yè)自有資金是 建設(shè)單位 從以前獲取的利潤(rùn)累積而成的、可隨時(shí)取用的資金。企業(yè)自有資金的多少是衡量企業(yè)投資能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的主要指標(biāo)，現(xiàn)有銷售管理辦法的執(zhí)行，對(duì)企業(yè)資金的要求更嚴(yán)格，預(yù)售門檻的提高，賓陽(yáng) 縣麗陽(yáng)天下商住小區(qū) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 11 基本上要求 建設(shè)單位 工程資金能保證工程連續(xù)地施工，直到工程順利竣工。銀行貸款是籌集資金的重要渠道之一，貸款與負(fù)債相聯(lián) 。但項(xiàng)目建設(shè)單位有較強(qiáng)的資金實(shí)力和項(xiàng)目策劃能力，不需要通過(guò)銀行借款籌集資金 。預(yù)收房款是指在 麗陽(yáng)天下 還沒有竣工前提前向 預(yù)購(gòu)房戶收繳的款項(xiàng)。這部分款項(xiàng)將會(huì)按照國(guó)家規(guī)定，合理安排利用以保證工程按計(jì)劃竣工，以取信于購(gòu)房戶。 （ 2） 市政設(shè)施 市政設(shè)施的供給包括上水、下水、電力、煤氣、通訊以及項(xiàng)目的對(duì)外交通等。對(duì)這些資源的供給，通過(guò)建設(shè)過(guò)程中的可行性分析，以及項(xiàng)目建設(shè)完畢投入使用后資源供給情況的分析，項(xiàng)目投入使用后基礎(chǔ)設(shè)施方面的資源供給均可以確保支撐，而且也會(huì)產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。目前， 項(xiàng)目建設(shè)單位 非常重視與市政設(shè)施管理部門的溝通和協(xié)調(diào)，將滿足供水、供電、供氣等方面的需要。 （ 3） 建筑材料 建筑材料是構(gòu)成各項(xiàng)建設(shè)工程 所使用的材料。它在土建工程總造價(jià)中所占的比重很大，一般為 50％ ~70％。因此，對(duì)材料的選擇和使用，建設(shè)單位考慮盡量降低其所占費(fèi)用，延長(zhǎng)其使用年限，減少工程竣工交付后長(zhǎng)期使用權(quán)中的建筑維修費(fèi)用。 建筑工程中使用的材料品種繁多，范圍極廣，有幾百種。如按材料在建筑物中的部位不同，可分為承重構(gòu)件、屋面、墻體、地面、門窗等材料；按材料的功能，可分為結(jié)構(gòu)材料、裝飾材料、保溫材料、防火材料、防水材料、水暖電設(shè)備材料、五金材料等。常用的建筑材料主要有：石灰、水賓陽(yáng) 縣麗陽(yáng)天下商住小區(qū) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 12 泥、混凝土、建筑砂漿、磚、瓦、石、鋼筋、木材、塑料、陶瓷、粘結(jié)劑等材料。在建材市場(chǎng)已得到充分發(fā)育的今天，建筑材料的供應(yīng)已不受計(jì)劃指標(biāo)的制約，市場(chǎng)供應(yīng)已能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需要。但 項(xiàng)目建設(shè)單位 能夠科學(xué)地、經(jīng)濟(jì)地組織建筑材料供應(yīng)，做到所用材料優(yōu)質(zhì)低價(jià)，供應(yīng)及時(shí)，而且盡量減少積壓和浪費(fèi)，降低建設(shè)成本。 （ 4） 開發(fā)力量 開發(fā)力量包括：企業(yè)等級(jí)、企業(yè)經(jīng)理的決策能力、社會(huì)信譽(yù)度、知名度、經(jīng)營(yíng)管理力量、技術(shù)力量等。這是企業(yè)是否具有競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)志。企業(yè)等級(jí)是指依據(jù)國(guó)家建設(shè)部于 1989 年 2 月 23 日下達(dá)的《關(guān)于頒布城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)資質(zhì)審查，由城市規(guī) 劃建設(shè)局頒發(fā)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的等級(jí)證書所注明的資質(zhì)等級(jí)。該《通知》規(guī)定城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為一、二、三、四四個(gè)等級(jí)和每一等級(jí)必須具備的條件。房地產(chǎn)開發(fā)工程所具有的投資大、工期長(zhǎng)等特點(diǎn)，要求企業(yè)負(fù)責(zé)人的決策必須準(zhǔn)確，否則將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)重大的經(jīng)濟(jì)損失。 項(xiàng)目建設(shè)單位 在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，由于注重產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù)得到消費(fèi)者的贊揚(yáng)。 作為市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的商住房產(chǎn)供給要同時(shí)具備兩個(gè)條件：一是開發(fā)企業(yè)有出售商住房產(chǎn)的愿望；二是開發(fā)企業(yè)有提供商住房產(chǎn)的能力。從以上 4 個(gè)因素看， 建設(shè)單位開發(fā)建設(shè) 麗陽(yáng)天下 項(xiàng)目，有能力 打造一個(gè) 高品質(zhì)的 住宅社區(qū) 。 麗陽(yáng)天下 銷售分析預(yù)測(cè) （ 1） 本地居民購(gòu)買能力預(yù)測(cè) 賓陽(yáng) 縣麗陽(yáng)天下商住小區(qū) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 13 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，“十五”期間以來(lái)， 賓陽(yáng)縣 住宅建設(shè)投資和開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，住房開發(fā)已經(jīng)連續(xù)幾年保持較快的增長(zhǎng)速度，企業(yè)規(guī)模在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不斷壯大 。 賓陽(yáng)的商品房市場(chǎng)從 2020 年開始萌芽，至今只有短短的 5 年時(shí)間，從最初的 800 元 /平方米發(fā)展到今天最高的 2500 元 /平方米，從 2020 年總投資額不足 5000 萬(wàn)元連年翻番到 2020 年的近 5 億元，可以說(shuō)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。但相對(duì)于南寧這些房地產(chǎn)比較成熟的城市來(lái)說(shuō)，賓陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 具有以下特點(diǎn)：項(xiàng)目起點(diǎn)低、規(guī)模小。在現(xiàn)在已開發(fā)或正在開發(fā)建設(shè)的樓盤中，都是 5 至 10 畝左右，基本上一個(gè)項(xiàng)目就是一個(gè)生活組團(tuán)，或者是一個(gè)生活單體，形成不了小區(qū)的居住氛圍。隨著賓陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民對(duì)城市居住條件的要求越來(lái)越高，從傳統(tǒng)的天地樓到套型住宅的轉(zhuǎn)變，從小間距到寬樓距的要求，從對(duì)園林配套從無(wú)到有的渴求，這些都是居民生活觀念的變更，更是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)提出了更具體、更具時(shí)代氣息的要求。從銷售客戶看來(lái)，客戶基本上都是政府公務(wù)員、教師、經(jīng)商成功人士，自身素質(zhì)比較高，對(duì)戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、樓棟間距、生活配套、園林設(shè) 施要求較高。 2020 年起，產(chǎn)品類型由多層向小高層、中高層發(fā)展。據(jù) 2020 年末市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，賓陽(yáng)縣在售商品房均價(jià)已達(dá)到 1800元 /平方米，部分樓盤均價(jià)已過(guò) 2200 元 /平方米，甚至少量商品房最高銷售價(jià)格已突破 2500元 /平方米。 2020 年至 2020年三年來(lái)的施工面積逐年增長(zhǎng)，住宅銷售面積逐年增長(zhǎng)，掀起了一股房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。但從房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目類型來(lái)看，主要是普通商品住房，有多層住宅和高層住宅兩種類型，主要散布于城區(qū)各地段。而 高檔次的 房地產(chǎn)開發(fā)則是空白。就商品房銷售價(jià)格來(lái)看， 房?jī)r(jià)收入比是考察居民購(gòu)房能力的一 個(gè)通行指標(biāo)。目前國(guó)際上賓陽(yáng) 縣麗陽(yáng)天下商住小區(qū) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 14 公認(rèn)的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”應(yīng)該為３至６倍，世界銀行專家的說(shuō)法為 4 至 6 倍 。 2020 年，我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比只有 ，并不是很高，而且與國(guó)際平均水平接近。參照 2020 年全國(guó)的平均數(shù)據(jù)人均居住面積 平方米和家庭平均人口 人來(lái)分析賓陽(yáng)的住宅購(gòu)買力：賓陽(yáng)縣 2020年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10390 元，則家庭年部收入為 30650 元；據(jù)2020 年末市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，賓陽(yáng)縣在售商品房均價(jià)已達(dá)到 1800 元 /平方米，項(xiàng)目的平均每套建筑面積為 平方米，則按 2020 年的平均 價(jià)計(jì)，總房?jī)r(jià)＝ 1800＝ 176328（元），收入房?jī)r(jià)比＝ 176328/30650＝ ，低于 2020 年全國(guó)的平均水平 ，說(shuō)明項(xiàng)目是具有市場(chǎng)購(gòu)買力的。 2020 年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了財(cái)稅、金融、行政管理等一系列措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這些措施的影響下，住房市場(chǎng)發(fā)生了一些變化，但總體上處于良性循環(huán)的狀態(tài)。目前 賓陽(yáng)縣 逐漸進(jìn)入住房大眾消費(fèi)時(shí)代，這個(gè)階段的住房發(fā)展對(duì) 賓陽(yáng)縣 而言是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，肩負(fù)著政府經(jīng)營(yíng)城市、增加稅收、快速拉動(dòng) GDP 等重任， 寄托著公眾改善生活的美好愿望。從城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平來(lái)看，一般認(rèn)為，人均 GDP 在 8008000 美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段，而達(dá)到 13000 美元以上時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國(guó)目前人均 GDP 已經(jīng)超過(guò) 1000 美元，而 賓陽(yáng)縣 則達(dá)到 7839 元人民幣，約合 965 美元。從發(fā)達(dá)國(guó)家居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化規(guī)律看，恩格爾系數(shù)在40%50%的情況下，是房地產(chǎn)業(yè)和住宅建筑業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，我國(guó)目前的恩格爾系數(shù)是 48%左右， 賓陽(yáng)縣 為 %。因此在 賓陽(yáng)縣 居民收入中有很大部分可用于住宅消費(fèi)，未來(lái)住房的開發(fā)與發(fā)展是大有 作為的。 賓陽(yáng) 縣麗陽(yáng)天下商住小區(qū) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 15 2020 年我們對(duì) 賓陽(yáng)縣 居民的住房情況以及購(gòu)買意向進(jìn)行一次摸底調(diào)查，采取在社會(huì)上隨機(jī)等距抽樣的形式，進(jìn)行了社會(huì)性的入戶問(wèn)卷調(diào)查訪問(wèn)，調(diào)查一共發(fā)放現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷 500 份，問(wèn)卷包括居民住房現(xiàn)狀、購(gòu)房需求、購(gòu)買習(xí)慣、調(diào)查戶基本情況等 5 個(gè)方面，通過(guò)調(diào)研整理，應(yīng)該說(shuō)調(diào)查結(jié)果較能反映公眾未來(lái)的購(gòu)房意愿。 1）對(duì)于居住地段的選擇， 蘆圩鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地 ， 賓陽(yáng)工業(yè)品批發(fā)大市場(chǎng)相鄰，賓陽(yáng)至南寧必經(jīng)之路，周遍生活設(shè)施配備齊全， 具有極其優(yōu)越的地理位置和交通便利 地段 是購(gòu)房首選位置，其他地段暫不被看好。 2）對(duì)于住房面積的選擇上，選擇 81100m178。的占 %， 80 m178。以 下 的占 %， 150m178。以上的占 %， 101120m178。的 占 %， 121150m178。的 占%。 3）而對(duì)于住房的類型上， %選擇 高檔商品 房， %選擇多層普通住宅， %選擇高層住宅， %選擇別墅， %選擇二手房。 4）在選擇住宅的重要因素中，房屋價(jià)格占 %，交通便捷占 70%，臨近工作場(chǎng)所占 %，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良占 40%，服務(wù)設(shè)施齊全占 69%，子女上學(xué)占 15%，物業(yè)管理占 53%。 5）在購(gòu)房的原因中， %是選 擇現(xiàn)有住房不能滿足要求， %選擇投資經(jīng)商保值增值， %選擇其他。 6）在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中， %選擇比較合理， %選擇房?jī)r(jià)偏高。 結(jié)合調(diào)查報(bào)告可以看出： 麗陽(yáng)天下 開發(fā)建設(shè)對(duì)居民有較高的吸引力和期望值。 商住房產(chǎn)本身就具有使用功能和投資功能。目前在個(gè)人銀行存款處于利率較低而又沒有更具吸引力的投資渠道的情況下，大量的個(gè)人投賓陽(yáng) 縣麗陽(yáng)天下商住小區(qū) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 16 資流向房地產(chǎn)市場(chǎng)是必然的。 （ 2） 外來(lái)經(jīng)商者購(gòu)買預(yù)測(cè) 根據(jù) 自治區(qū)“十一五”建設(shè)發(fā)展規(guī)劃把 賓陽(yáng) 縣城按照“中等城市”來(lái)規(guī)劃，即到 2020 年，城區(qū)人口要達(dá)到 25 萬(wàn)人，面積要達(dá)到 25 平方公里。國(guó)家剛剛批準(zhǔn)實(shí)施的《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》也把 賓陽(yáng) 縣城和黎塘鎮(zhèn)分別按照“中等城市”三級(jí)和四級(jí)城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)來(lái)規(guī)劃，即到 2020 年，縣城城區(qū)人口要達(dá)到 40 萬(wàn)人，面積要達(dá)到 50 平方公里；黎塘鎮(zhèn)城區(qū)人口達(dá)到 25 萬(wàn)人，面積要達(dá)到 30 平方公里。這對(duì)賓陽(yáng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)千載難逢的機(jī)遇。 因此，賓陽(yáng)縣將 圍繞“中等城市”建設(shè)的目標(biāo)，按照“擴(kuò)大規(guī)模，完善功能，提升品位”的發(fā)展思路，以縣城為重點(diǎn)，東建城東新區(qū)，西擴(kuò)西環(huán)路，完善城北，提升城南，輻射帶動(dòng)全縣城鎮(zhèn)化建設(shè)。 2020 年的城鎮(zhèn)建設(shè)“ 213”工程的重點(diǎn)是對(duì)蘆圩、黎塘的路 網(wǎng)進(jìn)行改造，同時(shí)推進(jìn)新區(qū)開發(fā)建設(shè)和抓好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，爭(zhēng)取城鎮(zhèn)面貌有較 大改觀，不斷提高 城市品位，初顯中等城市雛形。一是加快路網(wǎng)建設(shè)和改造。抓好縣城永武路向北向東延伸工程、西環(huán)路建設(shè)工程、風(fēng)景路延長(zhǎng)線改造、城北廣場(chǎng)至柳州路口等一批重點(diǎn)建設(shè)工程以及黎塘民主路、建設(shè)路路燈工程和人行道工程、仁愛路路面改造工程、中營(yíng)路主干道、人行道和路燈工程等建設(shè)項(xiàng)目。二是完善市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。重點(diǎn)抓好縣城和黎塘的垃圾中轉(zhuǎn)站及公廁建設(shè)，爭(zhēng)取上級(jí)支持建設(shè)武陵垃圾無(wú)害化處理場(chǎng)，利用市政府“買一送一”的優(yōu)惠政策添置一批環(huán)衛(wèi)設(shè)備。三是啟 動(dòng)新區(qū)開發(fā)建設(shè)。重點(diǎn)抓好城東新區(qū)、城中小區(qū)和炮龍廣場(chǎng)小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，完善廣場(chǎng)路財(cái)政路片區(qū)建設(shè)。四是推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展。切實(shí)做好協(xié)調(diào)服務(wù)工作，開工建賓陽(yáng) 縣麗陽(yáng)天下商住小區(qū) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 17 設(shè) 麗陽(yáng)天下、 國(guó)貿(mào)大廈、明珠雅苑、賓都大廈、君苑大廈