【正文】 生、養(yǎng)老、旅游休閑新景觀， 具有廣闊的市場前景。 二、 項目 發(fā)展現(xiàn)狀與突破口 我國老齡化現(xiàn)狀分析 （ 1） 我國老齡化現(xiàn)狀 據(jù)統(tǒng)計，截止 2020 年，我國 60歲以上的人口達(dá)到 億，占總?cè)丝诘?11%，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均%的速度增長，從 2020 年到 2020 年這一時期，平均每年將有 596萬人進(jìn)入老齡，大約在 40年代，人口老齡化程度達(dá)到頂峰； 2030 年前后，我國 60 歲以上的老齡人口預(yù)計將增至 4 億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟 15國的人口總和；到 2050 年，我國 60歲和 65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達(dá)到 億和 ，這意味著每 3 個人中就有 1 個老人。 在上海， 2020 年，全市戶籍人口中 60 歲及以上老年人數(shù)量為 266萬人，占全市總?cè)丝诘?%；北京目前 60 歲以上的老年人口已達(dá) 5 188萬，占總?cè)丝诘?%，據(jù)預(yù)測，到 2025 年，北京全市老年人口將達(dá)到 416萬，占總?cè)丝诘?30%； 2020 年底，天津市戶籍 60歲以上老年人口有 萬，占總?cè)丝诒壤_(dá)到 %。 據(jù)統(tǒng)計，老齡化水平超過全國平均值的有上海（ %）、天津（ %）、北京（ %）、江蘇（ %）、浙江（ %）、重慶（ %）、遼寧（ %）、山東（ %）、四川（ %）、湖南（ %）和安徽（ %）等省市。老齡化成為不得不面對的現(xiàn)實。 （ 2) 我國老齡化特點 我國人口的老齡化呈現(xiàn)以下特點 : ① 老年人口基數(shù)大。 60 歲以上老年人口已 億，世界上 60歲以上人口超過 1 億的只有中國，是世界老年人口總量的 1／ 5，是亞洲老年人口的 1／ 2； ② 老年人口增長速度快。據(jù)統(tǒng)計，大概到 2045 年左右，中國 60歲以上人口將占到 30%。從 2020 年的 11%到 30%，中國用了不到半個世紀(jì)的時間，而許 多國家用了一百年的時間，我們的進(jìn)程大大快于其他國家； ③ 高齡化趨勢明顯。近年來我國 80 歲以上高齡老人以年均約4． 7％的速度增長，明顯快于 60 歲以上老年人口的增長速度。目前80 歲以上老年人口達(dá) 1300 萬，約占老年總?cè)丝诘?9． 7％； ④ 地區(qū)老齡化程度差異較大。上海的人口年齡結(jié)構(gòu)早在 1979 年就進(jìn)入了老年型，而青海、寧夏等西部省、自治區(qū)預(yù)計要到 2020 年左右才進(jìn)入，相差約 30 年； 6 ⑤ 歷史欠帳較多。我們國家經(jīng)歷了由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，在計劃經(jīng)濟體制下，當(dāng)時是沒有養(yǎng)老積累的，這個包袱留到了現(xiàn)在，這是其他國家所沒 有的； ⑥ 人口老齡化與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應(yīng)。歐美一些發(fā)達(dá)國家在進(jìn)入老年型社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般在 5000━ 10000 美元左右，而我國目前尚不足 1000 美元，是典型的“未富先老”國家。 （ 3） 傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨的挑戰(zhàn) 與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國最傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難。 ① 生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方 4 位老人，撫養(yǎng) 1 個后代的“ 421”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式。據(jù)人口專家預(yù)測，未來10 年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與 非獨生子女組成的獨生父母家庭（即 421 家庭）在我國至少會達(dá)到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調(diào)查顯示， 35%的家庭要贍養(yǎng) 4 位老人， 49%的家庭要贍養(yǎng)23 位老人； ② 死亡率的下降推動壽命延長。 1999 年中國人口的平均預(yù)期壽命達(dá)到 71歲，正在向發(fā)達(dá)國家的水平（ 74 歲）邁進(jìn)。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生； ③ 21 世紀(jì)將是老年人獨居的時代。 1990 年，我國老 年人口中， 7 有 70%的人與子女同住?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中空巢家庭增長到 4050%，如北京市東城區(qū)安德里社區(qū)空巢化比例達(dá)到 55％以上，有的甚至達(dá)到 7080%,代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難； ④ 現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強度增加。忠孝兩難全，由時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長期照料老人的責(zé)任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的； ⑤ 統(tǒng)計表明，無子女和獨生子女家庭中的老人是特困老人的多發(fā)群體。尤其是老年婦女 ，無退休金，長期依靠丈夫，喪偶后，失去經(jīng)濟來源，沒有地位，沒有依靠，更加容易陷入貧困。 人口老齡化進(jìn)程的加快及高齡老人的日益增多，急需突破原有的家庭養(yǎng)老方式，建立多種適合中國國情的養(yǎng)老模式，以彌補家庭養(yǎng)老功能的不足。目前我國社會養(yǎng)老服務(wù)體系仍不夠完善，與社會養(yǎng)老需求仍有較大差距。 老齡化帶來的機遇 21世紀(jì)，世界許多國家面對的一項重大挑戰(zhàn)就是人口的老齡化。然而這對企業(yè)來說，卻意味著一個藏金蘊銀的大市場，這個市場被稱為“銀發(fā)市場”，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正成為一項新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。 在一些發(fā)達(dá)國家，圍繞老年人消費市場應(yīng)運 而生的企業(yè)目前已經(jīng)初步形成了一個現(xiàn)代商品和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)延伸鏈，在老年餐飲、保健、文化娛樂、康復(fù)保健、旅游、住宅、社區(qū)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展?jié)摿?8 非常巨大 ,其中，在銀發(fā)產(chǎn)業(yè)中，增長最快、最具潛力的是養(yǎng)老機構(gòu)。 據(jù)調(diào)查， 60 歲以上老年人口余壽中有三分之二的時間處于帶病生存，需要不同程度的照料， 5％的老年人有入住養(yǎng)老機構(gòu)的愿望。目前，發(fā)達(dá)國家的社會服務(wù)業(yè)收入占 GDP 總值的 60％以上，而我國僅占 GDP 的 40％左右，發(fā)展相對緩慢、潛力最大的恰恰就是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。 養(yǎng)老 產(chǎn)業(yè)大有可為，特別是傳統(tǒng)醫(yī)療體系無法解決，而人們生活中廣泛面對的“亞健康”問題，是一個巨大的市場空白。 該項目的建設(shè)理念極大 提煉 了 中 西健康文化與內(nèi)涵，能夠協(xié)助建設(shè) 高品質(zhì)的 健康住宅，在房地產(chǎn)市場通過知識附加值 創(chuàng)造新的健康住宅的全新理念。 結(jié)合本項目的實際情況，在原有策劃基礎(chǔ)上，進(jìn)行重要的創(chuàng)新，充分考慮 中國德昌國際健康養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu) 項目 的 具體特點，進(jìn)行針對性策劃。 養(yǎng)生養(yǎng)老 公寓現(xiàn)狀 養(yǎng)生 公寓 70 年代初始創(chuàng)于北歐， 我國目前不同規(guī)模的養(yǎng)生公寓很少，規(guī)模都比較小。很多城市的養(yǎng)生公寓建設(shè)尚處于啟動階段，這是具有相當(dāng)生命力的房地產(chǎn)商品新類型。 縱 觀目前比較平談的 養(yǎng)生 養(yǎng)老 旅游度假 市場，面對這一新興的 健康需求 ，發(fā)展前景是誘人的。雖然它沒有巨額的回報，但其長遠(yuǎn)性和穩(wěn)定性也是其他產(chǎn)業(yè)難以相比的，而且它是一項民心工程，值得我們充分關(guān)注。根據(jù) 養(yǎng)老 旅游度假客戶 的不同類型需求，建議采用產(chǎn)權(quán)銷 9 售與出租服務(wù)相結(jié)合 的辦法 開發(fā) 產(chǎn)權(quán)式國際康復(fù)療養(yǎng)別墅，可以爭取縣委縣 政府和養(yǎng)生協(xié)會 的指導(dǎo)，爭取開發(fā)的優(yōu)惠政策。 三 、 中 國養(yǎng)老模式分析 養(yǎng)老市場分析 養(yǎng)老 學(xué)會養(yǎng)老與護(hù)理專業(yè)委員會最近對北京市場開展了老年養(yǎng)老需求的社會調(diào)查，普遍的反應(yīng)了我國老人在個體情況和對于老年公寓的意愿，其調(diào) 查結(jié)果如下： （ 1） 在個人情況方面： ① 性別比例：男性占 %，女性占 %。男女比例基本協(xié)調(diào)； ② 婚姻狀況：有配偶所占比例最高， %，排在第二位的是喪偶，僅占 %，最后是離婚和未婚，各占 %和 %。在所調(diào)查的總體樣本中，大多數(shù)老人還是有配偶的； ③ 文化程度：中小學(xué)、初中、高中、大專及以上所占的比例依次增加，分別為 %、 %、 %和 43%。大專以上文化程度的占總樣本的 43%,這說明調(diào)查中目標(biāo)群體的選擇還是比較恰切的； ④ 家庭同住人員：配偶、兒子、女兒、孫子 /女、其他、保姆和親友所占比例依次下降，應(yīng)答人數(shù)百分比分別為 %、 %、 %、%、 %、 %和 %。配偶同住的比例最高，這就與圖 有配偶的比例最高相一致； ⑤ 包括自己在內(nèi)的家庭人數(shù)：家庭總?cè)藬?shù)中，三人、二人、五 10 人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分別為 %、 %、%、 %和 %； ⑥ 健康狀況：健康狀況一般所占的比例最高，達(dá) %，其次是比較好，占 %，然后是不好，占 %；最后是非常好和很差，分別占 %和 %。大 多數(shù)調(diào)查對象的健康狀況介于一般和非常好之間，只有不到 10%的老人的健康狀況是令人擔(dān)憂的； ⑦ 自理情況：完全自理、需要一定的照顧和基本不能自理所占的比例分別為 %、 %和 %； ⑧ 現(xiàn)住房類型：板樓高達(dá) %，其次為塔樓，占 %，最后是其他和平房，各占 %和 %。大多數(shù)老年人住在板樓和塔樓中，只有很少數(shù)住在平房或其他類型的房屋中； ⑨ 現(xiàn)居住面積：現(xiàn)在居住面積為 50平米以下、 5070平米、 7090平米、 90110平米和 110平米以上的比例分別為 %、 %、 %、%和 %。可見 70%的老年人現(xiàn)在的居住面積在 50110 平米之間； ⑩ 現(xiàn)在個人月均收入： 10001500 元的最多，占 %；其次為15002020 元和 1000 元以下，分別占 19%和 %，最后是依次遞減的 20202500 元、 25003000 元、 30003500 元、 35004000 元和 4000元以上，分別為 %、 %、 %、 %和 %。 50%的調(diào)查對象的月平均收入在 10002020 元之間， 2020 元以上的占 30%左右，只有%在 1000 元以 下；現(xiàn)在家庭戶月均收入：家庭戶月平均收入在500元以下、 5001000 元、 10001500 元、 15002020 元