【正文】 后經(jīng)過詳細(xì)考察與系統(tǒng)分析得出的正式方案。 瓜洲國(guó)際露營(yíng)地旅游開發(fā) 項(xiàng)目建議書 創(chuàng)意經(jīng)典 落地運(yùn)營(yíng) 2 一、 瓜洲度假區(qū)旅游開發(fā) 總體分析 （一） 區(qū)位 分析 長(zhǎng)三角旅游圈區(qū)位背景帶來的兩面性 一方面，長(zhǎng)三角龐大的客源市場(chǎng) 為瓜洲度假區(qū)的開發(fā)奠定了強(qiáng)大的市場(chǎng)基礎(chǔ)；另一方面， 瓜洲度假區(qū)的開發(fā) 又不可避免 面臨著來自長(zhǎng)三角眾多強(qiáng)勢(shì)景區(qū)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。如何揚(yáng)長(zhǎng)避短發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)的正面效應(yīng)，關(guān)鍵在于面向市場(chǎng)整合 優(yōu)勢(shì)資源，提煉差異 化 賣點(diǎn)，打造 出 獨(dú)特性產(chǎn)品，才能 夠 真正在長(zhǎng)三角旅游圈內(nèi)橫空出世 、一炮打響 。 寧鎮(zhèn)揚(yáng)都市圈中的 沿江 度假區(qū)區(qū)位 寧鎮(zhèn)揚(yáng)都市圈是長(zhǎng)三角城市帶的重要組成部分，圍繞南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州三個(gè)沿江大城市展開。瓜洲度假區(qū)是寧鎮(zhèn)揚(yáng)都市圈中 生態(tài)最好 的大型沿江度假區(qū) 之瓜洲國(guó)際露營(yíng)地旅游開發(fā) 項(xiàng)目建議書 創(chuàng)意經(jīng)典 落地運(yùn)營(yíng) 3 一 ，與三大城市的交通時(shí)間 均 在 1 小時(shí)之內(nèi)，寧、鎮(zhèn)、揚(yáng)發(fā)達(dá)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)與龐大的城市人口為瓜洲度假區(qū)的旅游休閑開發(fā) 提供了 現(xiàn)實(shí)的客源基礎(chǔ)。 京杭 大運(yùn)河 上的 重要節(jié)點(diǎn) 作為千年古渡，瓜洲古鎮(zhèn)是京杭大運(yùn)河上最為著名的渡口之一，隨著大 運(yùn)河保護(hù)和申遺工作的深入推進(jìn)，這個(gè)世界知名的人文 遺產(chǎn)作為國(guó)際級(jí)的旅游產(chǎn)品正呼之欲出，一旦申遺成功，必 將帶來龐大的國(guó)際客源；瓜洲作為京杭大運(yùn)河 旅游開發(fā) 的重要節(jié)點(diǎn)，吸引國(guó)際客源，潛力極大，關(guān)鍵在于 提出瓜洲在運(yùn)河旅游 帶 中的獨(dú)特定位并 打造出高品質(zhì)的旅游產(chǎn)品。 （二）資源分析 核心 資源梳理 ——“六個(gè)一 和 N 首詩(shī)詞 ” 我們認(rèn)為，要開發(fā)瓜洲旅游，建設(shè)國(guó)際露營(yíng)地，必須梳理 瓜洲的核心資源 ，可以概括為 “六個(gè)一和 N 首詩(shī) 詞 ”： 瓜洲度假區(qū)資源梳理表 1 一江 長(zhǎng)江，與長(zhǎng)城、黃山、黃河并稱中國(guó)四大名片 2 一橋 潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江公路大橋 ，中國(guó)最壯觀的大橋之一 ，江澤民題 寫橋名 3 一河 古運(yùn)河瓜洲段，古時(shí)候最繁華的 運(yùn)河 段之一 4 一渡 瓜洲古渡，千年渡口，在這里曾經(jīng)有著以鑒真東渡、十娘沉寶等眾多的經(jīng)典故事發(fā)生，曾建有錦春園和大觀樓等 眾多 著名遺跡 5 一鎮(zhèn) 瓜洲古鎮(zhèn)，極富盛名，但老瓜洲已經(jīng)沉入江底，目前的古鎮(zhèn)建于民國(guó)，整體風(fēng)貌已經(jīng)遭受極大破壞 6 一園 潤(rùn)揚(yáng)森林公園，是典型的長(zhǎng)江沿岸的濕地森林公園，環(huán)境優(yōu)美，但郊野特色不足，林相景觀單一，主要包括 18 洞高爾夫球場(chǎng)、生態(tài)別墅區(qū)和國(guó)際露營(yíng)地三大項(xiàng)目 7 N 首詩(shī)詞 瓜洲古渡被稱為詩(shī)渡，留下 了眾多詩(shī)詞作品，尤其以王安石的《泊船瓜洲》、張若虛的《春江花月夜》、白居易的《長(zhǎng)相思》為代表 瓜洲國(guó)際露營(yíng)地旅游開發(fā) 項(xiàng)目建議書 創(chuàng)意經(jīng)典 落地運(yùn)營(yíng) 4 資源開發(fā)評(píng)價(jià) ——“千年詩(shī)渡 ”是綱 客觀評(píng)價(jià)， 瓜洲度假區(qū)中的潤(rùn)揚(yáng)森林公園、瓜洲古鎮(zhèn)、大運(yùn)河這三個(gè)看起來非常重要的資源，其實(shí) 在整個(gè)長(zhǎng)三角旅游圈中 不屬于稀缺性資源、 不具有壟斷性，并沒有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。 但是， 從旅游開發(fā)的角度看，瓜洲仍然是一個(gè)超級(jí)資源，未來發(fā)展?jié)摿O大，特別是 《泊船瓜洲》、《春江花月夜》 等著名詩(shī)詞作品 中所描述的 浩浩 長(zhǎng)江畔、 悠悠 古渡口 的 或 美妙 、 或悲情 、 或浪漫的種種 意境 和故事 ，使得瓜洲鎮(zhèn)成為典型的“水運(yùn)文化與 詩(shī)詞文化造就的 千年 古渡 —— 瓜洲因水運(yùn)而興盛繁華，因詩(shī)詞而名噪天下 ” ， 在長(zhǎng)三角旅游圈乃至全國(guó)范圍，都具備不可復(fù)制的 唯一 性，并且具有無可厚非的權(quán)威性與排他性！ 因此 ， 在瓜洲未來的旅游開發(fā)中， 應(yīng)當(dāng)僅僅抓住 “千年詩(shī)渡 ，浪漫瓜洲 ” 這個(gè)綱 來展開 ， 用 經(jīng)典 詩(shī)境 營(yíng) 造賣點(diǎn)， 以 浪漫 文化 創(chuàng)造 吸引 力 ， 以國(guó)際露營(yíng)地的建設(shè)為 引擎 ， 以沿長(zhǎng)江、沿運(yùn)河的開發(fā)為 重點(diǎn) ， 才能有力 帶動(dòng)整個(gè)度假區(qū)的旅游開發(fā)。 （三）市場(chǎng)分析 現(xiàn)實(shí)的 基礎(chǔ) 市場(chǎng) 以 “ 寧鎮(zhèn)揚(yáng) ” 三大城市為核心的周邊城市休閑度假市場(chǎng)，是瓜洲度假區(qū)未來旅游開發(fā)最現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)市場(chǎng)， 是瓜洲旅游啟動(dòng)的 關(guān)鍵市場(chǎng)， 其中 既包括 市民節(jié)假日休閑度假市場(chǎng)， 也 包括商務(wù)公務(wù)休閑市場(chǎng) 。 結(jié)合形象創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新， 以拓展性的眼光看待市場(chǎng)前景 瓜洲度假區(qū)的未來市場(chǎng)絕不局限于寧鎮(zhèn)揚(yáng)都市圈。 在 確立 “ 千年詩(shī)渡，浪漫瓜洲 ”為 主題形象 ， 以“國(guó)際旅游度假區(qū)”為目標(biāo)， 融入 沿江旅游帶、 長(zhǎng)三角旅游圈、 大運(yùn)河旅游線 的基礎(chǔ)上， 通過 旅游產(chǎn)品 創(chuàng)新 （如國(guó)際露營(yíng)地 、 風(fēng)情江灘、婚慶公園、 高爾夫 球場(chǎng) 等 ） 與游憩方式 創(chuàng)新 ， 使 瓜洲 完全有可能 超出寧鎮(zhèn)揚(yáng)都市圈的層面， 對(duì) 整個(gè)長(zhǎng)三角乃至 更大范圍的 國(guó)內(nèi)外 市場(chǎng) 形成強(qiáng)勁吸引 ， 除 居民節(jié)假瓜洲國(guó)際露營(yíng)地旅游開發(fā) 項(xiàng)目建議書 創(chuàng)意經(jīng)典 落地運(yùn)營(yíng) 5 日休閑度假市場(chǎng)與商務(wù)公務(wù)市場(chǎng)外，還包括 自 駕車休閑市場(chǎng)、婚紗攝影與 婚禮婚慶市場(chǎng) 。 二、瓜洲國(guó)際露營(yíng)地核心開發(fā)思路 （一） 率先開發(fā) 瓜洲 國(guó)際 露營(yíng)地 是現(xiàn)實(shí)選擇， 潛力極大 通過考察與分析，我們 認(rèn)為，瓜洲古鎮(zhèn)整體從景觀建筑上都包裝成為古鎮(zhèn)風(fēng)貌是一項(xiàng)龐大的工程，涉及到大量居民搬遷與大量資金投入 及招商引資 問題， 其難度 非常 大， 短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。 因此，配合高爾夫球場(chǎng) 、生態(tài)別墅區(qū) 的建設(shè)，率先 在潤(rùn)揚(yáng)南路西側(cè) 開發(fā)國(guó)際露營(yíng)地，作為瓜洲古鎮(zhèn)國(guó)際旅游度假區(qū)的先導(dǎo)項(xiàng)目，是現(xiàn)實(shí)選擇， 也具備極大潛力 ： 其一，市場(chǎng)巨大 根據(jù)我們對(duì)于郊野營(yíng)地的專項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)， 營(yíng)地休閑在國(guó)外非常發(fā)達(dá)， 已經(jīng) 發(fā)展成為非常成熟的休閑產(chǎn)品； 而 隨著我國(guó)自駕車市場(chǎng)的增長(zhǎng)與旅游個(gè)性化需求的凸顯，營(yíng)地休閑開始在 國(guó)內(nèi) 興起， 成為國(guó)內(nèi)旅游休閑市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)，并 通過多個(gè) 已建成項(xiàng)目的培育，營(yíng)地休閑的市場(chǎng)需求正在擴(kuò)大，本項(xiàng)目位于汽車保有量居全國(guó)前列 、旅游消費(fèi)觀念先進(jìn) 的長(zhǎng)三角地區(qū)，市場(chǎng)潛力 極大。 所以，我們肯定， 國(guó)際露營(yíng) 地 是一個(gè)非常具有創(chuàng)新性的休閑產(chǎn)品 。 如果能夠在瓜洲 打造出來， 勢(shì)必 占領(lǐng)鎮(zhèn)揚(yáng)都市 區(qū) 的市場(chǎng)空缺 （甚至可以打造“潤(rùn)揚(yáng)中央郊野露營(yíng)地”的概念） ， 同時(shí)也是長(zhǎng)三角旅游圈內(nèi)的稀缺產(chǎn)品（長(zhǎng)三角地區(qū)目前仍然非常缺乏一個(gè)高品質(zhì)的知名露營(yíng)地） ， 市場(chǎng)潛力巨大， 有助于開發(fā)獲得成功 。 其二，條件極佳 項(xiàng)目場(chǎng)地建設(shè)國(guó)際露營(yíng)地具備 五 大優(yōu)勢(shì)： 區(qū)位 —— 營(yíng)地東鄰瓜洲古鎮(zhèn)，西望潤(rùn)揚(yáng)大橋，南朓長(zhǎng)江，天際線開闊，氣勢(shì)浩蕩，極有利于景觀構(gòu)造營(yíng)地產(chǎn)品設(shè)計(jì)， 區(qū)位 優(yōu)勢(shì) 突出； 交通 —— 本項(xiàng)目地位于寧鎮(zhèn)揚(yáng)都市圈交通中心，交通條件優(yōu)勢(shì)突出； 瓜洲國(guó)際露營(yíng)地旅游開發(fā) 項(xiàng)目建議書 創(chuàng)意經(jīng)典 落地運(yùn)營(yíng) 6 生態(tài) —— 長(zhǎng)江邊與運(yùn)河渡口造就了無工業(yè)污染的濕地生態(tài)環(huán)境條件（森林、濕地、湖泊、蘆葦蕩），生態(tài)優(yōu)勢(shì)突出； 土地 —— 項(xiàng)目地塊無工廠、無農(nóng)