【正文】 2020年 4 月完成施工圖設計工作和工程招標工作。 2． 施工工期 項目計劃于 2020 年 5 月 1 日開工建設，到 2020 年 4 月完成竣工驗收。項目施工工期為 2 年。 銷售期 項目計劃從 2020 年 5 月展開銷售工作，到 2020 年 4 月完成項目全部銷售。 項目報告編制的依據 1． 《中華人民共和國土地管理法》 ； 2． 《中華人民共和國房地產管理法》（ 2020 年修訂） ； 3． 國務院《關于促進房地產市場健康 發(fā)展若干意見的通知》 4． 《國家發(fā)展改革委關于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》【發(fā)改投資 [2020]1169 號】 ； 5． 《 烏蘭浩特市房地產開發(fā)優(yōu)惠政策暫行規(guī)定 》 ； 6． 《 烏蘭浩特市房地產開發(fā)政策補充規(guī)定 》 ； 7． 《 內蒙古自治區(qū)實施西部大開發(fā)若干政策措施的規(guī)定 》 ； 8．《興安盟國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 9． 國家和 內蒙古烏蘭浩特市 相關政策及法律、法規(guī)； 10． 項目單位提供的其他相關資料 ； 華 益 花園項目申請報告 6 11． 內蒙古 統計局公布的相關經濟指標和房地產指標； 12． 項目及周邊區(qū)域市場調查資料 。 華 益 花園項目申請報告 7 第二章 發(fā)展規(guī)劃 、產業(yè)政策和行業(yè)準則 發(fā)展規(guī)劃分析 國民經濟發(fā)展規(guī)劃分析 《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出 ―必須加強和諧社會建設。要按照以人為本的要求，從解決關系人民群眾切身利益的現實問題入手，更加注重經濟社會協調發(fā)展 ‖， ―調整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住房和經濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費 ‖。 《 興安盟國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》指出： ―十一五 ‖時期（ 20202020 年）是我盟全面落實科學發(fā)展觀，加快做大經濟總量，推進結構調整，構建和諧社會的關鍵時期?？茖W地制定國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃，對于我盟緊緊抓住機遇，促進經濟社會全面、協調、可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義 ‖。 房地產業(yè)要 ―引導和規(guī)范房地產健康穩(wěn)定發(fā)展，抓好一級市場調控，加快發(fā)展房地產二級市場和租賃市場。逐步規(guī)范土地劃撥和協議出讓，嚴格執(zhí)行經營性土地招拍掛，加強土地儲備和合法交易。積極推行建設 —經營 —轉讓、收益抵押等市場化投資方 華 益 花園項目申請報告 8 式，鼓勵和吸引外資投資房地產業(yè)。加強經濟適用住房建設和管理，增加普通商品住房市 場供應。建立和完善廉租住房制度，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度，完善個人住房貸款擔保機制，積極發(fā)展住房消費信貸。健全房地產咨詢、評估、經紀等中介服務體系，嚴格執(zhí)行房地產經紀人、房地產估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度。規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場，切實保證工程質量。 ‖ 本項目的建設符合國家及 興安盟 加強和諧社會建設、推進社會福利社會化、調整住房供應結構、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局、控制中心城區(qū)人口規(guī)模、引導 房地產開發(fā)重點向南城轉移的綱要要求。 本項目的建設，符合各級國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實。 區(qū)域規(guī)劃分析 1． 《烏蘭浩特城市總體規(guī)劃》 《 烏蘭浩特城市總體規(guī)劃 》提出 ―隨著城市人口的集聚，勢必促進城市商業(yè)的增長，并要求城市提供較為充分的商業(yè)金融設施用地。目前的城市商業(yè)中心主要集中于烏蘭大街兩側，由于周邊住宅建筑基本成型，發(fā)展余地不大，規(guī)劃在鐵路以西的科爾沁路、查干街、都林街周邊地帶，借鐵西舊城改造之機，啟動烏蘭浩特第二個商業(yè)金融中心的建設，擴大城市中心地區(qū)的商業(yè)規(guī) 華 益 花園項目申請報告 9 模。位于興安路的盟行署辦公區(qū)，在實施行政中心的搬遷后，原有用地改建為商業(yè)用地 ‖。 烏蘭浩特城市中 ―規(guī)劃商業(yè)金融設施用地 438 公頃，占城市建設用地面積的 %‖。 居住區(qū)的建設規(guī)劃如下：居住用地應集中開發(fā)集中建設，形成居住區(qū)和居住小區(qū)。市中區(qū)居住用地劃分為 8 個居住區(qū)，其中 ： 城北居住區(qū)：位于省際通道以北，居住用地面積 107 公頃，安置居住人口 萬人。 行政新區(qū)居住區(qū)：位于白阿鐵路以西，罕山街以北，居住用地面積 209 公頃，安置居住人口 6 萬人。 鐵西居住區(qū)：位于白阿鐵路以西，罕山街以南，居住用地面積 195 公頃 ，安置居住人口 6 萬人。 山城路居住區(qū)：位于白阿鐵路與罕山之間，罕山街以北，居住用地面積 64 公頃，安置居住人口 萬人。 興安路居住區(qū)：位于罕山街與烏蘭大街之間，白阿鐵路以東，愛國路以西，另包括罕山東側的居住用地，用地面積 149 公頃，安置居住人口 萬人。 復興街居住區(qū)：位于新橋大街與烏蘭大街、白阿鐵路與愛國路之間，居住用地面積 70 公頃，安置居住人口 3 萬人。 濱河居住區(qū)：位于愛國路以東，新橋大街以北，居住用地面積 116 公頃，安置居住人口 萬人。 城南居住區(qū)：位于白阿鐵路以東，新橋大街以南，居住用地面積 143 公頃，安置居住人口 4 萬人。 華 益 花園項目申請報告 10 河東區(qū)以紅城大街和新橋大街劃分為 3 個居住區(qū)，其中 ： 北新街居住區(qū)：位于紅城大街以北，居住用地面積 150 公頃，安置居住人口 4 萬人。 安瀾路居住區(qū)：位于紅城大街和新橋大街之間，居住用地面積 81 公頃，安置居住人口 萬人。 榆林街居住區(qū)：位于新橋大街以南，居住用地面積 50 公頃，安置居住人口 萬人。 城市居住用地以二類居住用地為主，并按人均住宅建筑面積35 平方米確定人口容量。其住宅建筑形式以多層為主，市中區(qū)可適當采用高層或小高層建筑，建筑層數以不超過 18 層為宜。 2．項目 SWOT分析 優(yōu)勢： ⑴ 地塊地處烏蘭浩特市區(qū)中心商業(yè)地段，商場比較多。 ⑵ 通過聘請知名的建筑設計、景觀規(guī)劃、營銷策劃、物業(yè)管理、建筑施工等公司實行強強聯手，塑造物業(yè)的品牌，增加物業(yè)附加值，給客戶信心。 ⑶ 蒙元文化一條街的建造和形成，提高自身價值、增加商業(yè)氛圍，對客戶形成足夠的吸引力。 ⑷ 周邊新建住宅密集，未來人流量和車流量也比較大。 ⑸ 項目地塊位于市政府北側，容易聚斂客源，能減少銷售壓力。 劣勢 華 益 花園項目申請報告 11 ⑴ 項目地位置相對較偏，配套設施不是很齊全（醫(yī)院、銀行、購物、學校都比較少），生活休閑、娛樂設施缺乏。 ⑵ 外地開放 商在本地開發(fā)，購買者心理存在不信任，對項目有一定影響。 ⑶ 項目所在地的交通狀況雖好，但公共交通線路條件不夠。 ⑷ 片區(qū)認知度較低。項目所處片區(qū)相對于市中心區(qū)有一定距離，周邊環(huán)境不理想，片區(qū)認知度有待提高。 機會 ⑴ 項目周邊現有樓盤檔次不是很高，商鋪缺乏特色，相比之下蒙元文化一條街的自身優(yōu)勢明顯。 ⑵ 政府的大力支持和給予的大量優(yōu)惠政策，增加項目的可操作性。 ⑶ 周邊商業(yè)大都是百貨的形式與本項目的商鋪形式不同，如將新型的經營管理模式以及超市、酒店的引入將會使將整個項目得到提升。 威脅（風險） ⑴ 項目地塊周邊的在建在 售樓盤是同質競爭個案，其較好居住環(huán)境和工程進度會造成客戶分流。 ⑵ 由于烏蘭浩特市人口有限，經濟不是很發(fā)達，對我們的住宅和商鋪的銷售有一定風險。 ⑶ 房地產 政策的出臺，對眾多購房者的消費心理將會產生一定影響，預計部分投資者將會擔心未來利率連續(xù)增長而進入觀望 華 益 花園項目申請報告 12 期。 專項規(guī)劃分析 內蒙古自治區(qū)人民政府辦公廳轉發(fā)國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發(fā)展若干意見的通知》 中 指出：全自治區(qū) ―加大廉租住房建設力度，通過完善租賃補貼制度和實施城市棚戶區(qū)改造等方式，主要以實物方式結合發(fā)放租賃補貼，逐步擴大保障范圍。 2020 年對設區(qū)城市和旗縣 (市、區(qū) )城區(qū)人均住房建筑面積 13平方米以下的低保家庭實現應保盡保，并使實物配租比例累計達到當年應保家庭的 40％以上。按照國家 2020 年到 2020 年廉租住房保障規(guī)劃的要求，從 2020 年起要逐步把低保以外的其他低收入住房困難家庭納入廉租住房保障范圍。優(yōu)先解決無房低保邊緣家庭住房困難，爭取用 3 年時間，到 2020 年基本解決現有城市低收入住房困難家庭的住房問題。 ‖； ―各盟市、各旗縣按國家的有關規(guī)定多渠道籌集廉租住房保障資金。要將廉租住房保障資金納入年度預算安排，住房公積金增值收益在提取貸款風險準 備金、自身建設資金和管理費用后全部用于廉租住房建設。要采取有效措施，保證土地出讓凈收益用于廉租住房保障的資金不低于10％。同時要積極拓寬資金籌集渠道，從城市基礎設施配套費中每平方米提取 5 至 10 元，作為廉租住房保障制度建設資金。對符合貸款條件的保障性住房建設項目，商業(yè)銀行要加大信貸支持力度。自治區(qū)人民政府將加大對盟市旗縣建購廉租住房和租賃補貼的資金投入。各盟市比照中央和自治區(qū)的做法加大對財政困難 華 益 花園項目申請報告 13 旗縣 (市、區(qū) )廉租住房建設投資補助力度。 ‖ 產業(yè)政策分析 房地產業(yè)與 50 多個行業(yè)相關，在國民經濟中的作用舉足輕重。 內蒙古興安盟 房地產市場，多年來受宏觀調控政策累積效應和全球金融危機的影響， 2020 年進入了全面深度調整期。統計數據顯示， 2020 年 全盟 房地產市場呈現出五個方面的特點： 一是房地產投資增幅回落； 二是市場觀望氣氛濃厚、銷售低迷； 三是房價漲幅雖有松動，特別是二季度以來，同比漲幅幾乎是逐月回落，但總體仍在高位運行； 四是相關行業(yè)受到影響，如鋼鐵、水泥等產量的增幅迅速下滑或出現負增長； 五是受 2020 年上半年土地供應量加大、限價房和保障性住房用地集中入市等因素影響，全市商品房新開工面積前漲后跌，竣工面積大幅減 少。 今年政府將采取積極政策措施促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展 ‖、 ―采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預期，穩(wěn)定房地產投資，推動房地產平穩(wěn)有序發(fā)展 ‖報告中的這些字眼都表明了中央政府對房地產業(yè)的態(tài)度， ―維穩(wěn) ‖成為針對房地產的清晰而明確的基調，政府對房地產出現的較大波動及房價過高導致百姓購房困難抑或是部分房企出現危機引起的連帶社會問題都不會坐視不管。政策實施的目的在于維護房地產市場的穩(wěn)定健康 華 益 花園項目申請報告 14 發(fā)展。為此，各方需要在 131 文件的框架下共同努力，政府要支持，稅收要減免緩轉；企業(yè)要讓利降價；信貸要積極落實；消費者要 有信心和能力。只有各方一起出力才能穩(wěn)定房地產市場，才能樹信心，擴內需，保增長，最終實現房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。 《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產業(yè)關聯度高，帶動力強，是國民經濟的支柱產業(yè)。促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現 代化具有十分重要的意義。 2020 年起，為控制投資過快增長，央行 121 號文和國務院18 號文相繼出臺，以規(guī)范房地產市場促進其健康發(fā)展。 2020 年，房地產宏觀政策以 ―國八條 ‖為中心，側重穩(wěn)定房價、打擊投機行為和落實政府責任制。 2020 年是實行宏觀調控政策的延續(xù)年，從 ―國六條 ‖到 ―九部委新政 ‖，以調整住房結構為主題。 1． 新舊 ―國八條 ‖ 2020 年的 ―舊國八條 ‖將穩(wěn)定住房價格放在首位，并提出要大力調整住房供應結構與用地供應結構，增加普通商