【正文】 應(yīng)物資的處置 配合現(xiàn)場臨建的拆除工作 配合組織各種儀式及活動 工程使用階 段項目管理 做好保修階段的質(zhì)量 保修管理工作 做好對業(yè)主的回訪工作 第 10 頁 共 164 頁 第二章 項目代建工作重點和難點分析及應(yīng)對措施 代建制是我國政府投資項目建設(shè)管理體制的制度創(chuàng)新，它適應(yīng)了我國市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，改變了傳統(tǒng)管理方式的非專業(yè)化局面，對提高建設(shè)項目的 管理水平和投資效益發(fā)揮了重要作用。 這種管理制度的推行 能夠從源頭上遏制腐敗， 有效的提高建設(shè)管理專業(yè)化的水平， 有效的提高公眾資金在政府投資項目中的使用效益，防止超支現(xiàn)象發(fā)生。 根據(jù)我公司以往代建項目 和項目管理 的經(jīng)驗，對代建工作的重點和難點分析如下。 一、 項目代建工作重點 分析 1. 投資管理：項目投資管理，是管理工作的重中之重。如果項目投資得不到良好控制，資金就會無謂的流失或浪費，給業(yè)主造成不必要的損失。 2. 工期管理：工期管理關(guān)系到整個工程目標(biāo)實現(xiàn)問題，如果不能制訂科學(xué)合理的施工計劃并采取相應(yīng)的趕工措施，工期目標(biāo)將不能得到 實現(xiàn)，將影響業(yè)主使用，從而給業(yè)主帶來損失。因此，工期管理是本項目管理工作的重點之一。 3. 質(zhì)量及使用功能管理：質(zhì)量和使用功能是工程建設(shè)的根本，沒有良好的工程質(zhì)量并滿足設(shè)計使用功能，業(yè)主的投資就會白白浪費，也就不能收到預(yù)期的經(jīng)濟效益，給業(yè)主帶來經(jīng)濟損失。 4. 各方面關(guān)系的溝通和協(xié)調(diào)：代建項目除立項許可之外的各種政府許可手續(xù)都需要項目代建人去辦理，根據(jù)國內(nèi)目前的狀況，很多許可的辦理手續(xù)都相當(dāng)復(fù)雜，還要處理方方面面的關(guān)系（如規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、交通、公安、市政等），如果處理不好這些關(guān)系，工程很難順利進行。 5. 安全管理：安全管理，責(zé) 任重于泰山。所有建設(shè)工程都必須貫徹“安全第一”的管理方針。 6. 環(huán)境和健康衛(wèi)生管理：控制污染、保護環(huán)境是全人類關(guān)注的問題，施工現(xiàn)場作好環(huán)境、衛(wèi)生管理是項目管理工作的重點之一。 二、 項目代建管理難點分析 1. 項目投資管理難點： 1) 設(shè)計方面的困難：一般來說，項目代建工作應(yīng)當(dāng) 從初步設(shè)計批準(zhǔn)后開始實施，初步設(shè)計以前的工作可由代理或咨詢服務(wù)公司進行，從初步設(shè)計批準(zhǔn)后開始實施代建，這樣更有利于控制項目概算，防止代建單位報高額概算，也有利于明確使用單位與代建單位的責(zé)任，便于監(jiān)管，更具有可操作性。如果從施工圖設(shè)計完成后開始代建工 作，很多設(shè)計已經(jīng)定案，不利于控制投資。另外由于使用方在施工過程中可能對工程提出修改，提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，這種現(xiàn)象往往會給施工單位帶來索賠的 第 11 頁 共 164 頁 機會，這也給投資控制工作帶來困難。 2) 材料、設(shè)備采購選擇方面的困難。材料設(shè)備的規(guī)格型號一般來說，施工圖完成后就確定了，但是由于使用單位對產(chǎn)品品牌、價格需要認(rèn)定，這種認(rèn)定也給投資管理帶來困難。 3) 市場價格波動給投資管理帶來的困難。國內(nèi)材料設(shè)備價格具有相對的不穩(wěn)定性（例如，去年的有色金屬價格三季度價格比一季度高出 30%左右），這種不穩(wěn)定性也給投資控制帶來難度。 4) 工期過短給投資控制帶 來的困難：根據(jù)本項目招標(biāo)文件規(guī)定的竣工日期，項目施工要經(jīng)歷冬季施工和春節(jié)休假，這無形中是縮短了有效的施工時間，在短時間內(nèi)完成項目施工，就要付出更多的代價，例如搶工費、措施費等。 5) 行業(yè)管理給投資控制帶來的困難：按照國內(nèi)建筑工程的施工慣例，很多專業(yè)工程的施工承包具有壟斷性，如供電、供水、消防、燃氣等，由于這些行業(yè)的壟斷性，很難引進競爭機制，給降低投資 工作 帶來困難。 2. 與相關(guān)部門關(guān)系協(xié)調(diào)的困難 1) 與政府相關(guān)部門關(guān)系協(xié)調(diào)的困難。項目代建工作，項目代建人負(fù)責(zé)除立項審批，施工圖紙設(shè)計、工程監(jiān)理、造價咨詢以外的所有工作。從項目報建手續(xù)開始直至項目移交，這些過程中很多手續(xù)需要和政府部門打交道（如建委、規(guī)化委、人防辦、供水、供電等部門），到這些部門辦理相關(guān)手續(xù)時，或多或少都存在關(guān)系疏通的問題，給項目管理工作帶來困難。 2) 與委托單位、使用單位關(guān)系協(xié)調(diào)的困難。使用單位與代建單位的協(xié)作是代建項目成敗的關(guān)鍵。使用單位認(rèn)為，代建過程中使用單位應(yīng)有充分的建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)，工程材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和品牌的確定，使用單位有權(quán)參與。這是兩者之間的利益沖突，如何協(xié)調(diào)代建單位、委托單位、使用單位三者之間的關(guān)系是一大難題。許多工程因為不能妥善解決這個問題，工 程都受到嚴(yán)重影響。 3. 工期管理的困難 1) 與各方關(guān)系協(xié)調(diào)給工期管理帶來的困難。項目的各種報建手續(xù)是影響工程是否能夠順利進行的關(guān)鍵。如果不能處理好與政府各部門之間的關(guān)系，各種許可很難批準(zhǔn)，尤其是規(guī)劃許可、施工許可、用電許可等，工程也就無法開展。 2) 材料設(shè)備采購給工期管理帶來的困難。為了節(jié)約投資，各種材料、設(shè)備的采購必須經(jīng)過招標(biāo)引進競爭才能使價格得到控制。因招標(biāo)過程中的發(fā)標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)過程需要一定的時間段才能完成，如果計劃不周，會造成材料、設(shè)備供貨不能按計劃進行，從而造成工期的拖延。 3) 施工時期不理想給工期管理 帶來的困難：如果項目施工期遇上冬季或 第 12 頁 共 164 頁 雨季施工，或多或少給工期帶來影響。 三、 項目代建管理難點應(yīng)對措施 1. 投資管理難點應(yīng)對措施 根據(jù)本工程的特點，參考我公司多年來投資管理的經(jīng)驗，我公司制訂了完整的投資控制方案和措施，主要如下： 1) 優(yōu)化工程設(shè)計，杜絕不合理投資和浪費； 2) 嚴(yán)格執(zhí)行總包商、分包商招投標(biāo)管理程序，有效引進競爭機制，為降低工程造價打好基礎(chǔ)； 3) 實行材料、設(shè)備采購招標(biāo)、比選制度，確保質(zhì)優(yōu)價廉； 4) 采用合同管理手段，轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險，對材料設(shè)備的價格在合同簽訂時一次確定為固定價格，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給總承包商或共貨商。 5) 制訂科 學(xué)合理的資金使用計劃，杜絕超支和浪費。 6) 按照施工總控計劃制訂材料設(shè)備采購計劃等，杜絕材料積壓或浪費； 7) 采取一系列工期保證措施，保證工程按時竣工，避免工期拖延而造成投資的增加； 8) 嚴(yán)格執(zhí)行工程變更洽商審批程序，減少索賠事項的發(fā)生。 9) 對具有行業(yè)壟斷性質(zhì)的專業(yè)分包，采取供貨和施工分開招標(biāo)的方式，將損失減少到最少。 2. 關(guān)系協(xié)調(diào)應(yīng)對措施 1) 為了處理好和政府相關(guān)部門的關(guān)系，我公司將專門安排人員進行從事關(guān)系協(xié)調(diào)工作； 2) 和使用單位、委托單位建立良好的溝通，通過協(xié)調(diào)會議、文件流轉(zhuǎn)等方式有效解決互相之間的不同意見。 3) 具體管理措施參見 第九章《與相關(guān)主管和監(jiān)管部門的配合措施》。 3. 工期管理難點應(yīng)對措施 根據(jù)以上分析，如果要保證工期目標(biāo)的實現(xiàn)，必須合理的組織和安排工程所需要的人力、機具、資金和其它相關(guān)資源，妥善解決冬季施工和春節(jié)期間的農(nóng)民工休假問題?？偨Y(jié)起來，我公司擬訂采取以下工期保證措施。 1) 嚴(yán)格施行計劃管理，制訂嚴(yán)密的工期總控計劃、材料設(shè)備采購計劃、專業(yè)分包進場計劃、資金使用計劃等。具體內(nèi)容參見第三章。 2) 制訂科學(xué)合理的階段目標(biāo)控制計劃； 3) 制訂周密細致的材料設(shè)備采購計劃； 第 13 頁 共 164 頁 4) 制訂切實可行的專業(yè)分包進場計劃； 5) 施工過程中必須制訂切實可行的月 進度計劃、周進度計劃、日進度計劃、物資進場計劃、資金使用計劃等。具體內(nèi)容參見第三章。 6) 組織承包商制訂經(jīng)濟可行的冬季施工方案，保證工程進度。 7) 鋼結(jié)構(gòu)加工制作在車間進行，加快制作進度，避免現(xiàn)場加工。 8) 在簽訂總承包合同時，把春節(jié)休假問題作為重要約束條款和承包商進行談判，選擇春節(jié)可不休假的施工隊伍，并出具相應(yīng)的承諾書。 9) 在工程款支付的合同條款中，制訂工期獎勵條款，確保農(nóng)民工在節(jié)假日內(nèi)按時工作。 10) 充分協(xié)調(diào)各參加建設(shè)單位之間的關(guān)系，包括設(shè)計、委托方、使用方、總包、分包、監(jiān)理、供貨商之間的關(guān)系，從而使施工中的每一個單位都 不拖延，每一個環(huán)節(jié)都按照既定的計劃進行。 11) 嚴(yán)格按照設(shè)計文件和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)施工，推行“樣板作業(yè)法”，避免不必要的返工； 第 14 頁 共 164 頁 第三章 代建管理目標(biāo)控制方法和保證措施 第一節(jié) 項目工期目標(biāo)控制方法和保證措施 一、 項目工期管理目標(biāo)控制要點 工期管理是項目合同目標(biāo)之一。如果不在業(yè)主要求的期限內(nèi)將工程交付使用方，是項目管理工作成敗的關(guān)鍵之一。本工程相對工期短，又涉及冬季施工，工程單體多，各單體結(jié)構(gòu)形式又不盡相同，在合同工期內(nèi)完成工程的難度較大。 為了保證合同工期目標(biāo)的實現(xiàn)，主要從以下幾個方面進行管理： 1. 制訂 科學(xué)合理的工期總控計劃； 2. 制訂科學(xué)合理的階段目標(biāo)控制計劃； 3. 制訂周密細致的材料設(shè)備采購計劃； 4. 制訂切實可行的專業(yè)分包進場計劃； 5. 施工過程中制訂詳細的月、周、日施工計劃，并進行檢查、監(jiān)督和跟蹤，確保每一個階段目標(biāo)的實現(xiàn)； 6. 充分協(xié)調(diào)各參加建設(shè)單位之間的關(guān)系，包括設(shè)計、委托方、使用方、總包、分包、監(jiān)理、供貨商之間的關(guān)系，從而使施工中的每一個單位都不拖延，每一個環(huán)節(jié)都按照既定的計劃進行。 7. 嚴(yán)格按照設(shè)計文件和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)施工，推行“樣板作業(yè)法”，避免不必要的返工； 二、 工期計劃目標(biāo)控制的方法、措施 1. 合同制約法：在簽訂施工合同 時，明確工期目標(biāo)和階段性目標(biāo)及對應(yīng)的獎罰措施，對承包商完成的階段性目標(biāo)進行獎勵或懲罰。 2. 三級計劃管理法。項目代建人在工程項目實施階段將嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)審核的項目總控制進度計劃（一級計劃），詳細進度計劃（二級計劃）、月、周進度計劃（三級計劃），定期檢查施工實際進度狀況，與原進度比較找出進度偏差，通過對偏差產(chǎn)生的原因及影響工期程度的分析，監(jiān)督承包商及時采取措施調(diào)整進度并執(zhí)行。在計劃執(zhí)行中如此循環(huán)，直至工程竣工，或提前完成并運行。 3. 資源優(yōu)化組合。通過對項目條件和環(huán)境進行周密的調(diào)查、分析，通過對項目可利用的資源進 行合理的組合，通過在進度計劃實施的過程中不斷對有利因素的調(diào)整、優(yōu)化，對不利因素的轉(zhuǎn)化，保證整體項目在合同工期內(nèi)竣工驗收，移交完成。 4. 施工順序科學(xué)合理化。項目管理人必須對項目施工順序進行科學(xué)管理，推行流水化施工，達到資源科學(xué)合理使用，以達到建設(shè)項目總體進度要 第 15 頁 共 164 頁 求，實現(xiàn)項目管理合同約定的工期目標(biāo)。 5. 階段目標(biāo)控制法：項目一開始就制訂階段目標(biāo)計劃，保證每一個階段目標(biāo)的實現(xiàn)。實施階段進度控制工作涉及對工程建設(shè)各階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系，根據(jù)進度總目標(biāo)及資源優(yōu)化配置的原則編制計劃體系并付諸實施，然 后在進度計劃的實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差情況進行分析，采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃后再付諸實施，直到建設(shè)工程竣工驗收，有效地保證建設(shè)工程如期交付使用。 6. 制定進度控制工作細則。施工進度控制工作細則是對項目管理工程進度計劃中控制工作的具體化，更具有操作性和實施性。明確項目代建人在進度控制中工作的內(nèi)容和深度；具體規(guī)定了有關(guān)各項工作的時間安排及工作流程；明確了進度控制的具體措施等等。它對進度控制實際工作起著具體的指導(dǎo)作用。 7. 施工進度計劃審查：項目代建人必須對承包單位編制的施工進度進 行審查，審查內(nèi)容有： 1) 進度安排是否滿足工程建設(shè)總進度的要求，是否符合施工合同中開工、竣工日期的規(guī)定。 2) 施工總進度計劃中的項目是否有遺漏，各單位工程之間的施工活動是否連貫。 3) 施工順序的安排是否符合施工工藝的要求。 4) 勞動力、材料、構(gòu)配件、設(shè)備及施工機具、水、電、等生產(chǎn)要素的供應(yīng)計劃是否能保證施工進度計劃的實現(xiàn)，供應(yīng)是否均衡、需求高峰期是否有足夠能力實現(xiàn)計劃供應(yīng)。 5) 對總包、分包單位分別編制的各項單位工程施工進度計劃之間是否相協(xié)調(diào)，專業(yè)分工與計劃銜接是否明確合理。 6) 認(rèn)真對施工總進度計劃中要求使用單位提供的施 工條件（如：資金、施工圖紙、施工場地、采供的物資等）進行審查，消除不明確、不合理和有可能造成項目代建人違約而導(dǎo)致工程延期和費用索賠的可能。 8. 協(xié)助、配合施工單位落實進度計劃：在施工過程中，項目代建人為施工提供所需的資源 (如資金 )及外部協(xié)作條件 (如水、電、路等 )，是保證施工按進度計劃實施的重要因素，也是引起施工索賠的重要因素。項目管理部、監(jiān)理單位對施工單位按年、季、月編制的綜合計劃進行審查，研究各種資源、外部協(xié)作條件等因素的延伸性、計劃之間的綜合平衡與相互銜接問題。適時提出調(diào)整意見，并保證資源、外部協(xié)作條件及時 落實。 9. 監(jiān)督施工進度計劃的實施：項目代建人負(fù)責(zé)對進度計劃的宏觀控制，委托監(jiān)理單位對施工進度計劃的實施進行監(jiān)督，在及時檢查監(jiān)理單位、施工單位報送的施工進度報表和分析資料的同時，還要進行必要的現(xiàn)場實地檢查，核對所報送的已完項目的時間及工程量，掌握第一手資料。 第 16 頁 共 164 頁 對監(jiān)理工程師對偏差的分析和所提的糾偏措施，項目管理部參與研究，及時做出進度計劃調(diào)整的決策。 ：施工單位每月申報的工程進度款申請報告，須經(jīng)監(jiān)理工程師對承包單位已完工程量進行核實，質(zhì)量監(jiān)理人員檢查驗收后，由總監(jiān)理工程師簽發(fā)工程進度款支付 憑證。項目管理部審核并進行抽查或普查后由項目管理部經(jīng)理簽字確認(rèn)，及時支付工程進度款，以保證工程施工對資金的需求。 ：在簽訂施工合同