【正文】 多層復式單位設計在頂樓或底樓，成為“空中別墅”或“花園別墅”。頂層單位結合坡屋頂作“頂層賣 空間”，底層單位可設私家花園。局部考慮首層架空設計，增加庭院通透感。 立面設計設想 ５ 為體現(xiàn)項目概念設計內涵，塑造建筑形象的象征性、標志性，考慮到歐陸風格在突出樓盤形象、項目檔次等方面的優(yōu)勢，“流水一居”擬采用創(chuàng)新的“現(xiàn)代歐風”建筑形式，借鑒居住文化特征鮮明的歐洲國家的民居和園林風格，強調人性化的休閑意趣和自在生活情調，塑造清新自然的“現(xiàn)代歐風”風格。 環(huán)境設計設想 本項目的環(huán)境設計應具備空間層次豐富、序列化組織、文化內涵深厚、功能配置齊全的特征。 小區(qū)內裝飾：串聯(lián)各個區(qū)域，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通 聯(lián)系紐帶擬采用綠脈環(huán)境設計，生態(tài)綠脈擬采用自由式、現(xiàn)代園林的手法，并增加富有歐洲文化內涵的景點小品，如以歐洲雕塑為題材的環(huán)境雕塑、小品等。 “ 流水一居 ”主題大漠綠洲系： 打造高密度綠化區(qū)域，使小區(qū)內形成一條貫穿社區(qū)各組團庭院、生態(tài)綠脈的主題綠色情趣，使之凸顯大漠綠色長河的分格 —— “流水一居”。這大漠綠洲系由一系列的園藝景觀組成：水池、噴泉、熱帶植被、當?shù)刂脖弧⒕G色熒幕，成為貫穿全園的靚點。大漠綠洲系與居住區(qū)的結合應當適度。此系不應過于臨近居民的生活休息區(qū)域，造成不必要的影響。 配套設施構想 1棟會所 /管理中心。會所內設室內羽毛球場、乒乓球、壁球、棋牌室等。配電站，垃圾站一類附屬配套設施，應結合周邊環(huán)境，在外型上適當造型，配以一定的色彩，使之融合在環(huán)境中，或與環(huán)境互相輝映。避免產生呆板突兀，與環(huán)境格格不入的情況。 二、 項目定位 項目總體分析 （ 1）項目獨具優(yōu)勢 A、 在這里，奢華與排場是最無用的形容詞，空間與景觀完美配搭，演繹和諧與美的頂級境界 。 B、 家天下三木城，君臨香格里，奧林匹克花 等物業(yè)的推出，使人們對傳統(tǒng)的建筑風格和物業(yè)觀念有所顛覆，對本項目的奢侈尊貴的品質體驗有所期盼。 C、 貨比三家，此樓盤與周圍其他項目 形成鮮明對比，從層次感，空間感和尊貴程度都已將其的華貴凸顯的淋漓盡致。 D、 人性化的設計理念和娛樂運動設施一體化，是本項目精華所在，讓業(yè)主可以盡享現(xiàn)代“幸福與健康并存”的時代主題。 項目瑕疵之處 A、 本方案的設計理念有別于傳統(tǒng)，這與本市相對落后的思想理念有所沖 ６ 突，當?shù)刈粼谒枷胗^念的轉變上可能有所困難，勢必會對樓盤的銷售方面有所阻力，故應加大初期廣告宣傳的力度。 B、 此案的開發(fā)處于新區(qū)開發(fā)的前沿，新區(qū)的真正價值還沒有在房地產市場體現(xiàn)出來，所以存在大量的不確定性，尤其是本方案的升值空間，具體體現(xiàn)在定價的策略。 項目的總體 定位 —— 引領亞熱帶風情的自然綠色生態(tài)高檔休閑娛樂別墅之城 （ 1） 大漠風情：該小區(qū)坐落于毛烏素沙漠之丘，獨特的設計使之成為獨樹與大漠中最閃耀的“生態(tài)綠洲”。 （ 2） 自然風光：本案東接是榆林市最大河濱公園，山水園林，碧波蕩漾，建筑位于其中與環(huán)境相得益彰 。 （ 3）歐式情調 ：該建筑風格采用歐式類型別墅，演繹亞熱帶風情，盡顯尊榮華貴 。 （ 4）塞北之城：總規(guī)模達 114421m178。，建筑面積為 ㎡，規(guī)模宏大，富麗堂皇。 三、項目營銷策劃 從“大漠”的方面做足文章，并尋求概 念的創(chuàng)新與突破。一個別墅社區(qū)的營造無外乎兩點：“山”與“水” 。 從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“綠”成為我們無法回避的重點也是我們尋求本案“別墅”產品支撐點的最大出發(fā)點。因此在思考方向一上我們把思考重點放在如何做足綠文章，并尋求在綠上做出突破和創(chuàng)新，同時將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點 。 概念創(chuàng)意如下： A、跳出顯得濫調的“島居”、“親水”等水概念 現(xiàn)有眾多的別墅在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。以綠為主打概念的別墅往往一提別墅 就談“園林風光”“花園別墅”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時在市場上風光了一陣，但是，在這些概念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力。因此本案對于“綠”概念的創(chuàng)新必須跳出已經被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。 B、將綠的概念做到極至 自由之綠在是百里毛烏素大漠景觀中的奇麗角色。從百里黃沙，寸草不生，到貧瘠，缺少生命，缺少活力，大漠一直給人們的印象就是貧瘠與荒涼。要將綠的概念做到極至，我們必須從多個角度進行思考、落實。 C、獨創(chuàng)“涼居時代”引領別墅新潮流的全新概念 “涼居時代”的獨特創(chuàng)新（氣溫 — 氣 候 — 氣象生活），我們希望通過談“涼意”來說“綠”。 ７ 營銷概念傳播： 廣告總精神：大漠孤煙直，流水獨一居 推廣主口號：用我們的綠意，換來您的愛意 產品設計的思考 A、對環(huán)境的思考：依托于我們的“綠色概念”為中心，結合生態(tài)綠化造景，在別墅城中締造非同一般的景觀。以綠造景，以涼串景 B、對建筑的思考： 以綠色涼意環(huán)境構筑建筑組團，在營造綠色系景觀的基礎上進行別墅產品的創(chuàng)意 。 尊重自然，要求有私密性，建筑同地塊和整體景觀相連系。別墅要注重室內空間的戶外延伸。比如入口道路通向入口庭院，廚房通向待客區(qū)，餐廳室通向露臺，臥室通向桑拿浴房，游戲室通向娛樂庭院，明堂通向花園等等，經過巧妙的規(guī)劃，實現(xiàn)室內室外空間的相通互融。 廣告策略 A、 主訴求點： 突出社區(qū)無以倫比的內部優(yōu)勢，以 “用我們的綠意，換來您的愛意 ”為主訴求點。 理由：本案的內部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區(qū)品質，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢及 多層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。 B、 各銷售期訴求 ① 引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要 介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內部配套設施開發(fā)觀念等。 ② 開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶 ， 建立人氣。 ③ 正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領下，分期展現(xiàn)戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質，使之成為一廣告系列。 C、 廣告媒體選擇 ① 電視 以形象廣告為主，結合綜藝性廣告。 ② 報紙 軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正 式銷售期通過硬廣告進行沖擊 ③ 車體 主要選擇能直達本案 的以及經過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。 ④ 電臺 選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。 ⑤ 三維動畫 提前展現(xiàn)小區(qū)內部的景致和內部設施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發(fā)商的品牌力度。 ８ 第二部分 工程項目組織管理 一、項目管理組織形式 二、項目人力資源管理 考慮到本工程地處桂林市政府建設重點新區(qū)的繁華窗口地段，因此把本工程列為桂林分公司重點窗口工程 ，將在技術上、管理上充分發(fā)揮集團公司人才優(yōu)勢，抽調更為有力的精兵強將組建項目管理機構，精心組織，精心施工，高質量地如期完成施工任務。 基泰建筑集團總經理 集團總經 理 各主管副總經理 物 資 部 合 約 部 工 程 部 其 它 部 門 地 產 部 供 應 商 項目經理部 設計 院 政府公用事業(yè)主管部門 政府行業(yè)監(jiān)督管理機構 總 包 商 監(jiān)理 公司 工 市 程 政 承 配 包 套 商 土 建 分 包 商 安裝分包商 裝修分包商 其它分包商 ９ 姓 名 職 務 學 歷 職 稱 備 注 高磊 總經理 博士 高級工程師 趙春曉 副經理 碩士 高級工程師 毛云仟 財務科科長 碩士 工程師 劉少華 項目策劃部部長 碩士 工程師 馬宗斌 審計科科長 碩士 工 程師 雷西寧 辦公室主任 本科 助理工程師 張旭 銷售科主任 本科 助理工程師 王曉東 合同科主任 ?？? 助理工程師 叮咚 材料科主任 ?？? 助理工程師 姚新 預算科主任 本科 助理工程師 本工程將《建設工程項目管理規(guī)范》的要求建立項目管理部，根據本工程的情況選派人員，人員資歷如下： 崗 位 數(shù)量 職 稱 資質 簡 歷 項目經理 1名 助理工程師 二級 從事項目管理 20年，有同類工程的施工經驗 技術負責人 1名 工程師 從事技術管理 24年 施工員 1名 助理工程師 從事施工管理 14年 質檢員 1名 工程師 從事質量管理 10年 安全員 1名 工程師 從事安全管理 16年 材料員 1名 技術員 從事材料管理 8年 造價員 1名 工程師 從事造價工作 8年 以上配置使項目部有足夠的能力對項目進行全面管理。從而實現(xiàn)項目規(guī)劃目標。 第三部分 工程項目進度管理 一、進度計劃 (見附圖 ) 二、進度控制方法 控制設計進度，將直接影響到項目建設總進度目標的實現(xiàn)。為了縮短建設周期，項目管理人員應協(xié)助設計單位進行合理的安排，使設計進度計劃為施工招標服務，并盡量使設計滿足 業(yè)主對開工日期的要求、同時兼顧采購周期較長的材料、設備供應時間的要求，同時應充分考慮到有關政府和市政部門對設計文件審批的時間要求。此外，對于由業(yè)主自身因素（如業(yè)主能否向設計方及時明確設計要求并提供設計所需的參數(shù)和條件、能否及時對設計文件進行決策和認可、能否盡量減少設計意圖的改變和反復）造成對設計進度的影響，項目管理人員應協(xié)助 １０ 業(yè)主盡早發(fā)現(xiàn)問題，并提出解決方案。主要任務是 : （ 1）審核設計方提出的詳細的設計進度計劃和出圖計劃 ,并控制其執(zhí)行 ,盡可能避免發(fā)生因設計推遲而影響項目總進度計劃及造成施工單位要求工期賠償； （ 2）助起草主要甲供材料和設備的采購計劃 ,編制甲供進口材料設備清單 ,以便業(yè)主向有關部門辦理進口手續(xù)； （ 3）協(xié)助研究分析分包合同及招投標、施工進度，與設計方協(xié)商，使設計進度為招投標及施工服務，并作為進度目標值； （ 4）協(xié)助業(yè)主對設計文件盡快做出審定和決策，以免影響設計進度計劃； （ 5）在設計過程中進行進度計劃值和實際值的比較，并提交進度控制報告和建議； （ 6）協(xié)調各專業(yè)工種設計進度，使其能滿足施工進度要求。 建立三級計