【正文】 ，使物業(yè)分類管理專業(yè)化水平在提高 67. 黃安永在《物業(yè)管理辭典》｛ ｝中，提出為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學(xué)化，根據(jù)物業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為 生活 、辦公、經(jīng)營、 生產(chǎn) 等 68. 最小租金 （日常運(yùn)行費(fèi)用 +抵押貸款還款額 +預(yù)期投資回收額 ）／樓宇可租用面積 69. 檢驗(yàn)物業(yè)可獲利能力的主要方法是采 用 收支平衡點(diǎn)分析 ，即使得毛收入等于支出｛包括抵押貸款和所有其他開支｝時所需的租出比率，當(dāng)毛收入超過收支平衡點(diǎn)時，物業(yè)就會有正的獲利 70. 服務(wù)性公寓是隨著首先在 歐洲 流行的休閑度假的需要，而建設(shè)起來的一類物業(yè)形式 71. 采取租賃經(jīng)營管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過簽訂 租賃合同 ，明確租金、租賃期限和雙方的權(quán)責(zé)與權(quán)限，租給 經(jīng)營公司 進(jìn)行管理 72. 聯(lián)號是擴(kuò)張酒店的一種易 獲利 且 低成本 的方法 73. 會展物業(yè)管理就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，對會展 建筑物及附屬設(shè)備 、設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，為 參展商和客戶提供管理服務(wù) 74. 醫(yī)院的服務(wù)管理中屬于專業(yè)性的 、技術(shù)性的工作，應(yīng)由 醫(yī)院 來完成，屬于服務(wù)性的工作，可以由 物業(yè)管理公司 來承擔(dān) 三． 選擇 1. 我國的高檔酒店很多都采取 （委托經(jīng)營） 管理模式 2. 公寓大廈、摩天大樓的出現(xiàn)及其管理的需要，以及物業(yè)管理組織 （芝加哥建筑物管理人員協(xié)會｛ CBMO｝ — 建筑物業(yè)主組織｛ BOO｝ — 建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會｛ BOMA｝ ）等專業(yè)性物業(yè)管理行業(yè)組織的成立，使美國的物業(yè)管理進(jìn)入專業(yè)性管理時代 3. 在英國，物業(yè)服務(wù)企業(yè)間分工明確，物業(yè)管理中的小工程、小項目一般由 （綜合性物業(yè)公司內(nèi)部人員） 完成 4. 美國物業(yè)管理最顯著的特點(diǎn)是 （專業(yè)化） 5. 美國物業(yè)管理經(jīng)理人有 （樓宇經(jīng)理 — 物業(yè)經(jīng)理 — 資產(chǎn)經(jīng)理） 6. 在市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)作為商品，其分類的依據(jù)，在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)節(jié)中，應(yīng)充分體現(xiàn)在 （商品屬性 — 社會屬性） 7. 美國學(xué)者羅伯特 C凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識不同將物業(yè)分為 （居住物業(yè) — 商用物業(yè) — 工業(yè)物業(yè)— 特殊用途物業(yè)） 8. 依據(jù)物業(yè)的收益性對物業(yè)進(jìn)行分類，物業(yè)可分為 （收益性物業(yè) — 有限收益物業(yè) — 有限公益物業(yè) — 非收益性物業(yè) ） 9. 依據(jù)物業(yè)權(quán)屬關(guān)系分類，可將物業(yè)分為 （私有產(chǎn)權(quán)物業(yè) — 社團(tuán)產(chǎn)權(quán)物業(yè) — 集體產(chǎn)權(quán)物業(yè) — 區(qū)分所有權(quán)建筑物業(yè)） 10. 依據(jù)權(quán)屬的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類，可將物業(yè)分為 （ 國有產(chǎn)權(quán)物業(yè) — 集體產(chǎn)權(quán)物業(yè) — 股份制產(chǎn)權(quán)物業(yè) — 個人私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)） 11. 依據(jù)建筑物的高度及結(jié)構(gòu)分類分為 （多層建筑物業(yè)與高層建筑物業(yè) — 獨(dú)立式住宅｛別墅｝物業(yè) — 住宅小區(qū)物業(yè) — 辦公樓宇工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)） 12. 按照管理的性質(zhì)分類、物業(yè)可分為 （委托管理物業(yè) — 租賃經(jīng)營物業(yè) — 委托代理物業(yè)） 13. 居住物業(yè)是通常意義上的住宅房屋，是指建立于土地之上供人們生活居住的 （建筑物） 14. （居住物業(yè)） 是物業(yè)的基本類型之一，也是目前物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋面最廣的業(yè)務(wù)類型 15. 居住物業(yè)按建設(shè)時間可分為 （新建居住物業(yè) — 原有居住物業(yè) — 舊城區(qū)的居住物業(yè)） 16. 居住物業(yè)按建設(shè)規(guī)模 可分為 （單元性居住物業(yè)、普通居住物業(yè)、花園居住物業(yè)、巨型居住物業(yè)） 17. 居住物業(yè)按建筑主體樓宇的構(gòu)成可分為居住物業(yè) （多層、中層、高層、超高層） 18. 居住物業(yè)按實(shí)際的居住條件，大體可分為三個層次，即 （普通住宅小區(qū) — 高層住宅小區(qū) — 高檔別墅小區(qū)） 19. 《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》｛征求意見搞｝將居住物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與要求列為 6各方面，即 （基本要求、房屋管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、公共秩序、保潔房屋、綠化養(yǎng)護(hù)管理） 20. （ 10至 16 層） 以上的住宅為二類高層住宅 21. 眾多的商務(wù)物業(yè)集中在城市繁華區(qū)域，形成了 （中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中 心區(qū)） ，國際上流行的稱呼為 CBD 22. 商務(wù)物業(yè)主要有 （寫字樓物業(yè) — 商業(yè)場所物業(yè) — 會所物業(yè) — 停車場物業(yè)及其他商務(wù)物業(yè)） 23. 寫字樓物業(yè)的管理目標(biāo)可以用 （安全 — 舒適 — 快捷） 來概括 24. 商業(yè)場所物業(yè)主要包括各種類型的特點(diǎn)有 （建筑物結(jié)構(gòu)新穎、別致 — 設(shè)施齊全 — 人員流動數(shù)量大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜） 25. 會所經(jīng)營的主要項目包括 （康體項目 — 休閑項目 — 娛樂項目） 26. 寫字樓物業(yè)管理較重要的內(nèi)容有 （設(shè)備管理 — 安全管理 — 清潔管理） 27. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的清潔管理中的“三查”制度是指 （員工自查，領(lǐng)班巡查，部門經(jīng)理抽查） 28. 關(guān)于樓層的租用率、租賃面積、使用面積關(guān)系的計算公 式正確的有 （租用率 =租賃面積／使用面積 —— 租賃面積 =使用面積租用率 —— 使用面積 =租賃面積247。租用率） 29. 根據(jù)工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類，工業(yè)物業(yè)分為 （重工業(yè)廠房 — 閣樓式廠房 — 現(xiàn)代單層標(biāo)準(zhǔn)廠房 — 孵化器式廠房）等幾類 30. 根據(jù)工業(yè)場所的適用性可以將工業(yè)物業(yè)分為 （普通型、特殊型和單一型） 三類 31. 業(yè)主在某物業(yè)的總投資為 100000元，其年稅后利潤為 15000元，則投資回報率為（ 15%） 32. （ POS系統(tǒng)） 系統(tǒng)又稱銷售時點(diǎn)情報系統(tǒng)，專門用來提供零售業(yè)和服務(wù)情報管理販賣、商品情報和顧客情報系統(tǒng)的資訊 33. （ EOS系統(tǒng)） 系統(tǒng)，即電子自 動定貨系統(tǒng)，它是指企業(yè)間利用通信網(wǎng)絡(luò)｛ VSN或互聯(lián)網(wǎng)｝和終端設(shè)備以在線連結(jié)｛ ONLINE｝方式進(jìn)行訂貨作業(yè)和訂貨信息交換的系統(tǒng) 34. （ VAN系統(tǒng)） 系統(tǒng)，即附加價值通信網(wǎng)或電腦資訊網(wǎng)絡(luò) 35. （ EDI系統(tǒng)） 系統(tǒng)，即電子數(shù)據(jù)交換系統(tǒng)，是兩個組織之間結(jié)構(gòu)化商業(yè)數(shù)據(jù)｛如訂單、發(fā)票和貨運(yùn)通知單等｝的電子交換，通常在供應(yīng)商和客戶之間發(fā)生 36. 物流配送中心物業(yè)與一般的倉庫不同，它更具備自身的特點(diǎn) （建筑風(fēng)格上獨(dú)特 — 設(shè)施先進(jìn)） 37. 物流配送中心物業(yè)管理的模式，按配送中心的承擔(dān)主體分為 （自管式的物業(yè)管理模式 — 托管式物業(yè)管理模式） 38. 從國際情況來 看，商品配送 （共同化） 是配送中心的發(fā)展方向 39. 大力發(fā)展社會化共同配送的基本模式包括 （物流企業(yè)的配送中心 — 廠商聯(lián)合的配送中心 — 商業(yè)企業(yè)的配送中心） 40. 從特種物業(yè)的經(jīng)營管理性質(zhì)看，有些是公益性的，如 （政府物業(yè) — 文教、衛(wèi)生、體育物業(yè)） 41. 以下屬于政治性物業(yè)是 （政府首腦機(jī)關(guān) — 軍事情報機(jī)關(guān) — 電臺、電視臺、報社新聞機(jī)關(guān)） 42. 以下屬于特種社會功能物業(yè)的是 （醫(yī)院、學(xué)校 — 車站、碼頭、機(jī)場 — 寺院、殘疾人專用設(shè)施） 43. 以下屬于娛樂性物業(yè)的是 （歌廳 — 劇院 — 游樂場 — 運(yùn)動場） 44. 以下屬于專業(yè)性物業(yè)的是 （酒店 — 會展中心 — 交易會｛所｝） 45. 以下屬于物業(yè) 分類管理的特點(diǎn)的有 （物業(yè)管理主體的多樣性 — 物業(yè)分類管理對象的特定性 — 物業(yè)分類管理活動的競爭性 — 物業(yè)分類管理手段的先進(jìn)性 — 物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的雙重性） 46. 以下屬于單一展覽功能的會展物業(yè)的是 （北京展覽館 — 上海展覽館 — 武漢展覽館） 47. 以下屬于綜合性的會展中心的是 （廣州國際會展中心） 48. 展覽館是展示科技和文明、未來與發(fā)展、人與自然等眾多方面的載體，它的最大特點(diǎn)是 （人流 — 物資流 — 經(jīng)濟(jì)流） 49. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指 （員工自查 — 領(lǐng)班自查 — 部門經(jīng)理抽查） 50. 根據(jù)工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類，工業(yè)物業(yè)分為 （重工業(yè)廠房 — 閣樓式廠房 — 現(xiàn)代單層標(biāo)準(zhǔn)廠房 — 孵化器式廠房）等幾類 51. 大力發(fā)展社會化共同配送共同化的基本模式包括 （物流企業(yè)的配送中心 — 廠商聯(lián)合的配送中心 — 商業(yè)企業(yè)的配送中心） 52. 從特種物業(yè)的經(jīng)營管理性質(zhì)看，有些是公益性的，如（ 政府物業(yè) — 文教、衛(wèi)生、體育物業(yè) ） 四． 簡答 1. 實(shí)行物業(yè)分類管理的必然性 ：物業(yè)管理作為伴隨房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起來的一個新興產(chǎn)業(yè)，在國內(nèi)外均為世人所矚目。物業(yè)的種類繁多、構(gòu)成復(fù)雜、關(guān)系眾多、利益多元化等特點(diǎn)，已使物業(yè)的管理非納入精細(xì)化的科學(xué)管理軌道不可。物業(yè)管理行業(yè)的分工發(fā)展過程中，也需要推進(jìn)物業(yè)分類精細(xì)化管理。 物業(yè)分類管理適應(yīng)了物業(yè)自身特點(diǎn)對管理工作的需要，同時又是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理科學(xué)進(jìn)步的必然。這樣才能使物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展壯大。 1)物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋面越來越寬 2） 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要 3） 不同物業(yè)的不同、管理的側(cè)重點(diǎn)不同 2. 國外物業(yè)分類管理的產(chǎn)生與發(fā)展的動因 ： 1） 社會分工是物業(yè)分類管理的前提條件 2） 專業(yè)化是物業(yè)分類管理的直接動因 3） 市場需要是物業(yè)分類管理的客觀條件 4） 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)化管理制度的完備是物業(yè)分類管理的宏觀保障5） 科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)是物業(yè)分類管理的微觀基礎(chǔ) 6） 現(xiàn)代物業(yè)及物業(yè)管理中高科技、智 能化的應(yīng)用推動了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的科學(xué)化、精細(xì)化的物業(yè)分類管理 3. 物業(yè)分類管理的意義 ：現(xiàn)代物業(yè)的特點(diǎn)是人類社會發(fā)展對物業(yè)構(gòu)建的要求與作用的結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施對物業(yè)的管理過程中必須考慮這些特點(diǎn)，多樣性、復(fù)雜性、動態(tài)性的物業(yè)在管理上必須采取分類管理的方法進(jìn)行具體化的管理。從物業(yè)服務(wù)的角度有一個服務(wù)專門化和社會監(jiān)督的問題。從政府管理的角度有一個分類指導(dǎo)的問題。 1） 有利于政府對物業(yè)行業(yè)的分類指導(dǎo)與管理，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展 2） 有利于根據(jù)不同物業(yè)的不同特點(diǎn)細(xì)分物業(yè)管理市場，開拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)的空間 3） 有利于促進(jìn)物 業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理上的科學(xué)分工，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的專門化和社會對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督的機(jī)制的建立 4. 現(xiàn)代物業(yè)的主要特點(diǎn) ：隨著新世紀(jì)的到來，人們的生產(chǎn)、生活發(fā)生了許多重大變化，為人類是生產(chǎn)、生活服務(wù)的物業(yè)也隨之而發(fā)生變化，它改變著現(xiàn)代物業(yè)建構(gòu)的目的與理念，形成現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展趨勢和特點(diǎn)。同時，物業(yè)管理的理念、管理模式、物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)等將發(fā)生重大變革。新技術(shù)、新材料、新方法等將會持續(xù)不斷地應(yīng)用到物業(yè)管理行業(yè)，并將從根本上改變目前的物業(yè)面貌和人們的工作、生活方式。物業(yè)呈現(xiàn)多樣性、復(fù)雜性、動態(tài)性的特 性。在物業(yè)的構(gòu)建和管理上體現(xiàn)出園區(qū)化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化、環(huán)?；?、人性化、新異化等特點(diǎn)。 1） 園區(qū)化 2）新異化 3） 高技術(shù)條件下的智能化、網(wǎng)絡(luò)化 4） 環(huán)?；⑷诵曰? 5. 居住物業(yè)的特點(diǎn) ：居住物業(yè)的特點(diǎn)與物業(yè)的特點(diǎn)在某種程度上是重合的。這里所謂的居住物業(yè)特指住宅小區(qū)物業(yè)，因而有它的個性；又由于特指小區(qū)，因而更注重物業(yè)的整體性。 1） 規(guī)劃布局的統(tǒng)一性 2） 住宅結(jié)構(gòu)的整體性 3） 使用功能多樣性 4） 產(chǎn)權(quán)歸屬多元性 5） 物業(yè)小區(qū)的現(xiàn)代社會性 6） 物業(yè)的經(jīng)濟(jì)性 6. 居住物業(yè)的功能 ： 1） 居住功能 2） 服務(wù)功能 3） 經(jīng)濟(jì)功能 4） 社會功能 7. 居住物業(yè)管理的特 性 ：隨著住房制度改革，住房商品化進(jìn)程的加快及小區(qū)建設(shè)、管理發(fā)展的日益完善，居住物業(yè)管理越來越體現(xiàn)以下一些特性： 1） 唯一性 2） 綜合性 3） 專業(yè)性 4） 經(jīng)營性與中介性 5） 服務(wù)性 8. 居住物業(yè)管理的主要內(nèi)容有哪些 ：居住物業(yè)管理的內(nèi)容在不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有不同的側(cè)重點(diǎn)，但居住物業(yè)管理的基本內(nèi)容都是相似的，一般來說，居住物業(yè)的日常管理內(nèi)容主要是以下幾個方面： 1） 房屋管理 2） 違章建筑的管理 3）環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理 4） 綠化管理 5） 公共秩序維護(hù)與治安管理 6） 公用市政設(shè)施的維護(hù)管理 7） 車輛交通管理 8） 消防管理 9） 物業(yè)租賃管理 10） 收費(fèi) 管理 11） 提供各種服務(wù) 12） 居住關(guān)系的管理 9. 商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn) ； 1商務(wù)物業(yè)具有商業(yè)特性 2商務(wù)物業(yè)的價值不能儲存 3商務(wù)物業(yè)應(yīng)不斷保持設(shè)施的先進(jìn)性 4商務(wù)物業(yè)具有綜合性 10. 寫字樓的特點(diǎn) ：現(xiàn)代意義上的寫字樓同過去傳統(tǒng)的辦公樓已是完全不同的概念。過去辦公樓的條件十分簡陋，設(shè)備簡單缺乏。而現(xiàn)在卻不同了，科技的發(fā)展尤其是通信和信息技術(shù)的現(xiàn)代化帶動了辦公的現(xiàn)代化，人們已經(jīng)不再用傳統(tǒng)的工作方式來滿足今天的工作要求?，F(xiàn)代的寫字樓符合現(xiàn)代化的各種要求，它已經(jīng)具有新的特點(diǎn)。 1） 現(xiàn)代寫字樓有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大 2） 現(xiàn)代 寫字樓有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備 3） 現(xiàn)代寫字樓功能齊全，設(shè)施配套，形成了獨(dú)立的生活和工作系統(tǒng) 11. 寫字樓物業(yè)管理的房屋要求 ： 1） 消防安全和治安保衛(wèi)是物業(yè)管理的首要工作 2） 電梯安全運(yùn)行、水電暖氣供應(yīng)等要充分保證 3） 日常的清掃、保潔及專業(yè)的清潔工作，為租戶提供良好的辦公環(huán)境 4） 做好應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備 12. 商業(yè)場所物業(yè)的租賃管理的主要內(nèi)容 ： 1商業(yè)場所物業(yè)租賃的宣傳 2 潛在租戶的信息的收集 3商場的維護(hù) 4商場的安全管理 13. 商業(yè)場所的租賃管理中應(yīng)注意的問題 ： 1加強(qiáng)前期的商業(yè)場所物業(yè)出租方案及出租策略的策劃 2強(qiáng)化租賃管理，實(shí)現(xiàn)利潤 目標(biāo)、信譽(yù)目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一 3處理好與進(jìn)駐商家復(fù)雜的利益關(guān)系，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展 14. 會所的功能 ： 1） 會所對綜合大廈和大型住宅小區(qū)有必不可少的重要輔助作用，是其重大的部分 2） 會所是發(fā)展品牌的重要手段 3） 會所能促進(jìn)物業(yè)項目的租售 4） 會所能有力推動社區(qū)文化的發(fā)展 15. 會員制會所產(chǎn)生和發(fā)展的原因 ： 1)有可以享受的理想的環(huán)境和設(shè)施 2） 為有同樣經(jīng)歷、同樣社會地位以及同樣興趣的人聚在一起，交流經(jīng)驗(yàn)，分享信息提供機(jī)會 3） 現(xiàn)代商務(wù)活動大量消費(fèi)開支的存在 4） 會員可結(jié)識志