【正文】 5 頁 共 22 頁 浴等項(xiàng)目的 設(shè)計(jì)在空間、使用設(shè)置、濕度、溫度等相關(guān)指標(biāo)上都有嚴(yán)格的、科學(xué)的要求。只有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，才能使這些項(xiàng)目達(dá)到理想的效果，發(fā)揮出最佳的使用功效。最佳使用原則還要求各項(xiàng)設(shè)施 設(shè)備與配套設(shè)施設(shè)備相匹配，即在規(guī)格、檔次、數(shù)量等各方面都要相適應(yīng)。同時，會所內(nèi)部設(shè)施的配備應(yīng)以市場為中心，既不能因?yàn)閮r(jià)格太高而使人望而生畏，也不能因?yàn)樵O(shè)備陳舊而 無人問津。如一個中等規(guī)模的住宅小區(qū)就沒有必要設(shè)置一個高爾夫球練習(xí)場去浪費(fèi) “寸土寸金 ”的空間。 (二 )會所設(shè)置的可行性分析 會所能否充分發(fā)揮它的作用，取決于相 關(guān)的諸多因素。如果其中的某些主要因素不具備 或不完全具備，而且經(jīng)過后續(xù)經(jīng)營也不能得以有效改善，那么，這個會所就會形同虛設(shè)，影響物業(yè)的正常運(yùn)行，帶來不良后果。因此，在進(jìn)行可行性研究時，應(yīng)全面、詳盡地搜集市場 資料，進(jìn)行客觀全面的分析，明確會所最合理的規(guī)模和最恰當(dāng)?shù)脑O(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并通過科學(xué)測算，判斷會所所能帶來的回報(bào)。 (1)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)因素、生活習(xí)慣、消費(fèi)導(dǎo)向、文化層次。 (2)該地區(qū)同等物業(yè)市場競爭分析。 (3)地理環(huán)境、交通情況。 (4)法律法規(guī)制度、公用設(shè) 施情況。 (5)擬建設(shè)施項(xiàng)目。 這些內(nèi)容在物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的總體可行性分析中已經(jīng)進(jìn)行了研究和論證，應(yīng)該利用原有的 材料專門針對會所進(jìn)行分析論證，有些資料還要針對性地進(jìn)行調(diào)查 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 22 頁 補(bǔ)充，然后再作預(yù)測分析，以保證可行性分析的科學(xué)合理性。 會所籌建的費(fèi)用計(jì)算相對于其他行業(yè)的費(fèi)用計(jì)算要簡單，關(guān)鍵在于其費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確性 ，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確定要建立在充分了解同類企業(yè)、同類項(xiàng)目費(fèi)用和科學(xué)預(yù)測的基礎(chǔ)之上，應(yīng)保證投資費(fèi)的充足。 會所籌建費(fèi)用的估算主要有以下幾項(xiàng)： (1)房地產(chǎn)成本。即新建會所 房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地與房屋建筑開發(fā)建造費(fèi)用。 (2)裝飾費(fèi)用。即裝飾會所表面的費(fèi)用和隔斷空間費(fèi)用，包括墻壁、地面、門面、燈飾、勞務(wù)費(fèi)等。 (1)(2)兩項(xiàng)的具體計(jì)算可參照同類同檔次物業(yè)的各項(xiàng)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，乘以本項(xiàng)目相關(guān)數(shù)量值得出。 (3)設(shè)備設(shè)施成本。包括空調(diào)設(shè)備、公共區(qū)域設(shè)備、客用設(shè)備、員工用設(shè)備等各種設(shè)備成本。具體按所選設(shè)施設(shè)備的市場價(jià)進(jìn)行核計(jì)。如，一個保齡球道須投資 6萬元，會所欲建 1 6 個球道，則主要設(shè)備價(jià)格為 96萬元，會所的其他設(shè)備也可以如此推算，然后再作累加。 (4)物具用品費(fèi)用。指為保證 會所的服務(wù)質(zhì)量、市場形象，布置和經(jīng)營過程中所使用的易耗物品，包括桌、床、臺、餐具、飲用器皿、工作服、紙張、筆墨、票據(jù)等。該項(xiàng)的計(jì)算 可按房地產(chǎn)成本、裝飾費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施成本三項(xiàng)的百分比進(jìn)行，會所應(yīng)根據(jù)自己的情況制定一個適合的百分比。如某會所房地產(chǎn)成本、裝飾費(fèi)、設(shè)施設(shè)備費(fèi)估算共投資 800 萬元，按 3％ 計(jì)算，則物品投資為： 8003％=24(萬元 )。 (5)勞動力成本。指會所開業(yè)前各類人員的工資、獎金、福利，以及臨時人 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 22 頁 員報(bào)酬 (如專家指導(dǎo)、講座費(fèi)等 )。它可以按時間、人數(shù)和相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)來測算。如，籌建期為 6 個月，工 資 分為三個級別，分別為經(jīng)理級、主管級、員工級，人數(shù)共計(jì)為 55 人，經(jīng)理級為月工資 6000 元，共 2人；主管級月工資為 3000 元，共3人；員工級標(biāo)準(zhǔn)月工資為 1500 元，人數(shù)共計(jì)為 50 人。 則： 工資總和 =(60002＋ 30003＋ 150050)6=576000(元 ) 獎金、福利可按當(dāng)時的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，臨時人員報(bào)酬可簡單估算。假設(shè)獎金8000 元，福利 8000 元，臨時人員報(bào)酬 2020 元，則： 勞動力成本 =576000＋ 8000＋ 8000＋ 2020=594000(元 ) (6)開辦費(fèi)。即指籌辦會 所開業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用。此項(xiàng)也可參照同檔次物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)測算。 (7)資本成本。即指企業(yè)為會所建設(shè)開辦籌集、使用資金所付的代價(jià)。主要包括利息與各項(xiàng)聯(lián)系、手續(xù)費(fèi)用等。 (三 )會所的設(shè)計(jì)布局 會所項(xiàng)目是人們利用一定的設(shè)備和環(huán)境，通過服務(wù)人員的服務(wù)進(jìn)行消費(fèi)，使消費(fèi)者達(dá)到 消除疲勞、滿足身心需求的目的。會所設(shè)計(jì)與布局的好壞直接影響到消費(fèi)者，進(jìn)而影響到會所整個物業(yè)的經(jīng)營?？梢赃@樣說，在會所環(huán)境設(shè)計(jì)與布置上，從設(shè)計(jì)到實(shí)施，整個過程只許 成功不許失敗。 會所的外觀設(shè)計(jì)要與主業(yè)的市場定位相符。比如某小區(qū)，其主業(yè)的定位重 點(diǎn)不是放在規(guī) 模、環(huán)境上，而是放在理念的創(chuàng)新、樓盤的精品化和社區(qū)文化上，體現(xiàn)的是個性化、時尚化，在市場上以澳洲風(fēng)情作為訴求點(diǎn)。那么，會所的外觀設(shè)計(jì)重點(diǎn)就應(yīng)放在創(chuàng)新上，既體現(xiàn)出 澳洲的風(fēng)貌，又注重東西方藝術(shù)與文化的融合，同時立足點(diǎn)應(yīng)放在個性化與時尚化上。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 22 頁 會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)與布局應(yīng)遵循以下原則： (1)會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)布局與會所定位相一致的原則。會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)布局無論在格調(diào)、設(shè)施設(shè)備的選擇、服務(wù)上，還是其他相關(guān)因素，都要與會所的定位相一致。 (2)會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)布局科學(xué)合理原則。使環(huán)境與設(shè)施設(shè)備 科學(xué)合理地結(jié)合起來，聯(lián)合成一個整體，以求各項(xiàng)目發(fā)揮出最大的功效。如，桑拿浴、保齡球等項(xiàng)目在空間面積、使 用設(shè)施、溫度、濕度等各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)都有嚴(yán)格、科學(xué)的要求，只有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，才能使這些項(xiàng)目達(dá)到理想的使用效果。 (3)配套設(shè)施齊全的原則。會所除了提供設(shè)施與環(huán)境外，還需要相關(guān)的配套服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，以保證消費(fèi)者得到滿意的效果。例如，會所的配套設(shè)施一般有：接待收銀處、辦公室 、員工休息室、洗衣房、儲物室等。 (4)匹配原則。它是指會所的項(xiàng)目，除了必要的項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備和必須的相應(yīng)的數(shù)量和質(zhì)量的相關(guān)設(shè)施及服務(wù)外，還 要求各項(xiàng)目配套設(shè)施設(shè)備相匹配，即規(guī)格、檔次、數(shù)量等各方面 都要相適應(yīng)。如桑拿浴室的面積就要與更衣箱數(shù)量相匹配，健身房的設(shè)施的各種設(shè)備質(zhì)量和檔次要一致。 會所項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)布局可分為康體項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)布局、消閑項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)布局和娛樂項(xiàng) 目環(huán)境設(shè)計(jì)布局。康體、消閑、娛樂項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)布局各自有各自的特點(diǎn)，要求也各不相同。比如康體項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)布局必須考慮到位置、面積、健身房內(nèi)設(shè)備、配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì) 量、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)