河北省故城縣迎瑞溫泉花園二期擴(kuò)建工程住宅項(xiàng)目建議書21頁-工程可研-文庫吧
2025-07-10 11:43 本頁面
【正文】 位置優(yōu)越。 建設(shè)條件 氣象條件 故城縣地處中緯度內(nèi)陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤半 干旱季風(fēng)型大陸氣候，本區(qū)四季分明，冬季干燥，夏季多雨。故城縣年平均降 雨量 毫米，全縣總面積按 937 平方公里計(jì)算，年降水總量為 億立方米，夏季最大降水量為 毫米，年雷電日數(shù) 33 次，長連陰雨天數(shù) 8 天，降水量 毫米，年最大積雪厚度 20 厘米，最大凍土深度 48 厘米，風(fēng)向東北風(fēng)為主，最大風(fēng)速 米 /秒，年平均氣溫為℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低 ℃。 水文地質(zhì)條件 故城縣淡水分布 平方公里，占縣城面積的 ％，深層地下水77 年埋深 米， 2020 年埋深 米，平均每年下降 米；深層靜水位 60— 75 米，動水位 85— 95 米；淺層靜水位 12— 20 米，動水位16— 25 米，淺層水平均每年下降 — 米。 工程地質(zhì)條件 根據(jù)人工地質(zhì)剖面和鉆孔及大地變形資料分析，故城縣雖處在活動結(jié)構(gòu)發(fā)育地區(qū)，即繼承性活動大斷裂帶內(nèi)，但不在強(qiáng)烈活動的大結(jié)構(gòu)交匯點(diǎn)上，所以附近基底穩(wěn)定性較好。根據(jù)已有的地質(zhì)資料，項(xiàng)目場地范圍內(nèi)－ 20 米以上為粘性土，承載力為 14— 25 噸 /平方米；－ 20 米以下為砂性土，－ 45 米至－ 50 米為粘性土質(zhì)，承載力為 52— 80 噸 /平方米。 市政配套設(shè)施 ⑴ 供水：由 縣市政給水管網(wǎng)引進(jìn)兩條 DN200 給水管，基地內(nèi)呈環(huán)狀，生活用水 920L/日和消防用水 10L/S。 ⑵ 排水：采用污、廢合流和雨、污分流制。雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)；生活污、廢水經(jīng)室外化糞池處理后，排入市政排水管網(wǎng)，最大污水 排水量 830m179。 ⑶ 供暖：本項(xiàng)目采用集中供熱方式 ,530KW。廢水排放至景觀池塘利用。 ⑷ 供電：由縣城供電所引入一路 10KV 高壓電源，用電總負(fù)荷4500KW。 ⑸ 電話：電話線 1300 對，住宅 1100 對，公建及商業(yè) 200 對。 ⑹ 有線電視：電視終端用戶 1100 個(gè)，公 建及商業(yè) 200 對。 ⑺ 小區(qū)智能化：住宅小區(qū)中住宅設(shè)寬帶接口 1100 個(gè)，對講門鈴系統(tǒng)1100 個(gè)；公建及商業(yè)設(shè)寬帶接口 200 個(gè)。 建設(shè)項(xiàng)目地址在本地區(qū)的方位 (附縣域位址圖【圖 一】 ) 建設(shè)項(xiàng)目地形及相對地域 （建設(shè)用地范圍紅線圖【圖 二】） 第三部分 市場分析 當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀 進(jìn)入 2020 年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房體制改革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。 （ 2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn) 市場政策推動下，居民對住房消費(fèi)的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。 （ 4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。 故城縣商品房現(xiàn)狀與市場需求 隨著城市化建設(shè)的發(fā)展，故城住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積 2020 年達(dá)到了 18 平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小，居民居住生活質(zhì)量比較低。從故城縣城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品房市場蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。 “精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著故城人民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件不僅只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，而且居住環(huán)境，對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面有著較高的要求。根據(jù)故城城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場的不斷發(fā)展和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌 商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費(fèi)者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。 住宅開發(fā)向規(guī)模化發(fā)展 前幾年，故城房地產(chǎn)開發(fā)還處于起步階段，開發(fā)規(guī)模偏小。目前故 城已開發(fā)的商品房樓盤，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問題。新時(shí)期住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過 大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。目前故城市場只有“迎瑞溫泉花園”開發(fā)建設(shè)規(guī)模在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場競爭力。 營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： 確定項(xiàng)目整體形象
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