物業(yè)管理工作計劃范文與物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險剖析材料匯編(已改無錯字)
2024-11-23 01 本頁面
【正文】 的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。在此情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成或者是業(yè)主未成年子女，來訪的未成年人的行為導(dǎo)致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)單位分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險的舉措之一。提高物業(yè)服務(wù)單位工作人員防范風(fēng)險的意識尤為重要。工作人員的防范風(fēng)險意識指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險意識，一切防范風(fēng)險的措施都將成為紙上談兵。為防范風(fēng)險，物業(yè)服務(wù)單位必須對所管理的全部建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備，按照經(jīng)業(yè)主大套通過的各項管理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設(shè)施和設(shè)備的正常運(yùn)行。對房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺、通道應(yīng)定期檢查是否完好，是否需要更換，考慮在大風(fēng)等特殊天氣時，是否可能發(fā)生損壞，從而導(dǎo)致人身和財產(chǎn)損害，造成物業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)法律的賠償責(zé)任。為培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)單位工作人員防范風(fēng)險的意識，除對工作人員按公司管理制度進(jìn)行培訓(xùn)和規(guī)定操作訓(xùn)練外，還需要對工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識培訓(xùn)，學(xué)習(xí)同行業(yè)和其他物業(yè)服務(wù)單位已經(jīng)發(fā)生的教訓(xùn)是提高風(fēng)險防范意識最有效的方法之一，既直觀又深刻。通過培訓(xùn)，工作人員對照案例分析自身服務(wù)行為的潛在風(fēng)險之處，加以糾正和規(guī)范。作為物業(yè)服務(wù)單位的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中控制和防范各類風(fēng)險的發(fā)生。作為物業(yè)服務(wù)單位的高層管理人員應(yīng)該將法律意識和風(fēng)險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項管理制度和工作中，有的物業(yè)服務(wù)單位都已經(jīng)通過質(zhì)量管理體系認(rèn)證，但往往過多流于形式和表面，沒有與法律風(fēng)險的防范結(jié)合在一起，造成對風(fēng)險防范不是很有效。物業(yè)服務(wù)單位和各項制度的草擬應(yīng)加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項工作的管理流程設(shè)計也應(yīng)征求法律專業(yè)人員的意見，將風(fēng)險控制真正落實和滲透到具體工作的每個環(huán)節(jié)中，嚴(yán)格控制每個環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險，提高整體的管理效率。隨著社會專業(yè)分工的日益細(xì)化，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)聘請專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對物業(yè)服務(wù)單位的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，針對物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，第一時間采取緊急措施應(yīng)對和處理，還應(yīng)征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識與物業(yè)服務(wù)有機(jī)結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹(jǐn)慎有效的應(yīng)對措施，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。事件發(fā)生后，相對人已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑解決糾紛和爭議，物業(yè)服務(wù)單位需要將時間內(nèi)的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當(dāng)時的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負(fù)責(zé)進(jìn)行下一步的處理和應(yīng)對，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不利和責(zé)任的擴(kuò)大。在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)服務(wù)單位全體人員應(yīng)特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財產(chǎn)損害訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)服務(wù)單位在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害的，結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯責(zé)任。物業(yè)服務(wù)單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)人是物業(yè)的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實踐中也難以操作：同時根據(jù)物業(yè)服務(wù)單位與開發(fā)商或業(yè)主委員會的物業(yè)服務(wù)合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲。另外物業(yè)服務(wù)單位平常對房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂有關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實自己已履行了義務(wù)，可以向該公司追索，以降低物業(yè)服務(wù)的風(fēng)險和賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)單位將物業(yè)服務(wù)中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務(wù)。上述分項發(fā)包形式也是物業(yè)服務(wù)單位防范風(fēng)險的措施之一。物業(yè)服務(wù)單位在專項管理分包中，選聘電梯．綠化、清潔等專業(yè)公司時，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止。同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)服務(wù)單位負(fù)有明顯的主觀過錯。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)服務(wù)單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。其次，在物業(yè)服務(wù)單位與專業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人
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