【正文】 范風(fēng)險的措施都將成為紙上談兵。物業(yè)服務(wù)單位分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險的舉措之一。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向建設(shè)單位接收下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必須的其他資料等。為防止上述風(fēng)險，物業(yè)服務(wù)單位可從以下幾個方面著手：首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與原開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)行交接過程中，應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進(jìn)行書面確認(rèn)，這些記錄和情況作為以后防范風(fēng)險的參考資料。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理是物業(yè)服務(wù)單位的主要工作內(nèi)容。設(shè)備風(fēng)險防范物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損失，此項管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時因物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，隨之而來產(chǎn)生了風(fēng)險的頻繁發(fā)生。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項已委托給專業(yè)消防公司的，對消防設(shè)施需要中修、大修等以及根據(jù)消防部門檢查的整改意見需整改的，應(yīng)依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。對損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)及時制止，造成重大損壞或后果嚴(yán)重的，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。業(yè)主入伙后，在二次裝修過程中，物業(yè)管理單位審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理單位應(yīng)堅持不辦理入伙手續(xù)。物業(yè)服務(wù)單位首先在接手物業(yè)時，尤其是針對新建的物業(yè)，應(yīng)查驗(yàn)是否已通過消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)單位面臨如此的風(fēng)險不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。消防風(fēng)險防范消防事故和隱患其實(shí)也是物業(yè)公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財產(chǎn)安全，將此項風(fēng)險單獨(dú)列明有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護(hù)。上述管理規(guī)范程序就是風(fēng)險防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。確認(rèn)駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和車輛的牌號。車輛駛離停車場時，停車場管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場后，停車場工作人員負(fù)責(zé)對車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。停車場的工作人員對進(jìn)入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。從車輛停放管理軟件上防范風(fēng)險。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。怎樣防范此類風(fēng)險，可從兩方面著手：從停車場硬件建設(shè)及維護(hù)來防范風(fēng)險。車輛停放服務(wù)是由轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)服務(wù)單位接受開發(fā)商或轄區(qū)業(yè)主委員會的委托進(jìn)行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。而法律目前對保安公司的的義務(wù)尚沒有明確的規(guī)定，造成聘請專業(yè)保安公司分擔(dān)法律風(fēng)險變得極為有限。該做法實(shí)際也是物業(yè)服務(wù)單位與其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險的措施。作為物業(yè)服務(wù)單位在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定，履行了自己義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會公共秩序．物業(yè)服務(wù)單位不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財產(chǎn)損失賠償責(zé)任。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進(jìn)行報警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場，以實(shí)現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主