【正文】 當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)業(yè)贏來(lái)了它的黃金期，同時(shí)也贏來(lái)了它的高風(fēng)險(xiǎn)期，每一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避都應(yīng)引起足夠的重視，防范如未然，每一位物業(yè)從業(yè)人員任重而道遠(yuǎn)。相關(guān)費(fèi)用再由責(zé)任人承擔(dān)，向責(zé)任人追索。針對(duì)物業(yè)服務(wù)單位發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個(gè)人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)書(shū)面通知責(zé)任人及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，要求業(yè)主給予配合；同時(shí)將上述情況書(shū)面告知給物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責(zé)任人履行自己的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)單位在飲食場(chǎng)所開(kāi)業(yè)前應(yīng)審查排污染、排油煙設(shè)施的建設(shè)以及相關(guān)政府部門(mén)的批準(zhǔn)文件；開(kāi)業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對(duì)其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應(yīng)及時(shí)調(diào)查取證，及時(shí)限期進(jìn)行整改，對(duì)整改無(wú)效或拒不整改的，應(yīng)依法向有關(guān)部門(mén)以書(shū)面形式反映情況，提交政府部門(mén)處理和處罰，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)單位不具有行政處罰的權(quán)利。對(duì)轄區(qū)物業(yè)中商業(yè)用途的房屋管理也是物業(yè)服務(wù)單位面臨的難題之一。對(duì)于物業(yè)服務(wù)單位在公共區(qū)域設(shè)置的臨時(shí)性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會(huì)造成對(duì)他人的人身?yè)p害，應(yīng)選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，告知行人注意和繞行。在綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)單位往往時(shí)新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式阻止行人通過(guò)，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)護(hù)的目的。物業(yè)公共區(qū)域的綠化和消殺工作是維護(hù)物業(yè)轄區(qū)良好生活環(huán)境的保障之一。物業(yè)服務(wù)單位在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)施工單位在施工前簽訂協(xié)議，對(duì)物業(yè)轄區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范、法律責(zé)任分擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行約定，降低物業(yè)服務(wù)單位的法律風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范物業(yè)公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。因?yàn)樵诤芏嗲闆r下，如果當(dāng)時(shí)不進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定，在訴訟過(guò)程中由于距離事件發(fā)生的時(shí)間太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，只能依法委托專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但時(shí)間太長(zhǎng)、現(xiàn)場(chǎng)已不存在，專(zhuān)業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)也無(wú)法鑒定，物業(yè)服務(wù)單位也將不得不承擔(dān)舉證不能的敗訴后果。這種做法是違法的，實(shí)際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，上述做法是不可取的。一些物業(yè)服務(wù)單位為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，自己?jiǎn)挝辉谖慈〉孟鄳?yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)服務(wù)單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)單位在專(zhuān)項(xiàng)管理分包中，選聘電梯．綠化、清潔等專(zhuān)業(yè)公司時(shí)，首先必須審查承包公司的法人資格和專(zhuān)業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專(zhuān)業(yè)公司不具備專(zhuān)業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止。物業(yè)服務(wù)單位將物業(yè)服務(wù)中涉及的電梯、綠化、清潔等專(zhuān)項(xiàng)管理，委托給專(zhuān)業(yè)的公司，由專(zhuān)業(yè)公司提供專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)人是物業(yè)的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實(shí)踐中也難以操作：同時(shí)根據(jù)物業(yè)服務(wù)單位與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)服務(wù)合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲(chǔ)。在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)服務(wù)單位全體人員應(yīng)特別明確的一個(gè)問(wèn)題是在目前的司法實(shí)踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋?zhuān)捎诮ㄖ锛捌渌O(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財(cái)產(chǎn)損害訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。隨著社會(huì)專(zhuān)業(yè)分工的日益細(xì)化，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的法律顧問(wèn)，為企業(yè)提供法律專(zhuān)業(yè)服務(wù)；除對(duì)物業(yè)服務(wù)單位的管理制度和管理流程提供法律專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)外，針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛和事故，第一時(shí)間采取緊急措施應(yīng)對(duì)和處理，還應(yīng)征求律師或法律顧問(wèn)的意見(jiàn)，將法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)與物業(yè)服務(wù)有機(jī)結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹(jǐn)慎有效的應(yīng)對(duì)措施，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。作為物業(yè)服務(wù)單位的高層管理人員應(yīng)該將法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不折不扣地貫徹在日常的各項(xiàng)管理制度和工作中，有的物業(yè)服務(wù)單位都已經(jīng)通過(guò)質(zhì)量管理體系認(rèn)證，但往往過(guò)多流于形式和表面，沒(méi)有與法律風(fēng)險(xiǎn)的防范結(jié)合在一起，造成對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范不是很有效。通過(guò)培訓(xùn)，工作人員對(duì)照案例分析自身服務(wù)行為的潛在風(fēng)險(xiǎn)之處，加以糾正和規(guī)范。對(duì)房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺(tái)、通道應(yīng)定期檢查是否完好，是否需要更換，考慮在大風(fēng)等特殊天氣時(shí)，是否可能發(fā)生損壞，從而導(dǎo)致人身和財(cái)產(chǎn)損害，造成物業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)法律的賠償責(zé)任。工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒(méi)有工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，一切防