【正文】 屋大修理基金等問題暴露后，卻百般推委，置之不理，致使這些問題讓弱勢的業(yè)主來承受，置物業(yè)管理企業(yè) 于矛盾糾紛的旋渦中。３．業(yè)主行為的不規(guī)范提高物業(yè)管理服務(wù)水平是廣大業(yè)主的共同心聲，但對物業(yè)管理的義務(wù)卻不是全體業(yè)主的共同責(zé)任，這種權(quán)力與義務(wù)的不平衡是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的重要問題之一。許多業(yè)主將本應(yīng)由政府承擔(dān)的責(zé)任、開發(fā)商不規(guī)范行為、供電、自來水等部門存在的問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理的身上，有時一件很小的事情如鄰里糾紛都能成為拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的理由。 學(xué)者朱丹 [3]對這方面的研究，得出的結(jié)論是：第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的各種類型的義務(wù)之間關(guān)系不夠清晰，沒有確立以約定義務(wù)為核心。首先表現(xiàn)在法律對物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)定的法定 義務(wù)過多，其次物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的約定義務(wù)和由政府或其他組織委托而產(chǎn)生的2 義務(wù)之間關(guān)系不明確。第二，法律賦予了政府過多的干預(yù)權(quán)力。主要表現(xiàn)在，政府有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行行政處罰的事項(xiàng)過多。第三，物業(yè)合同制度本身的一些問題，主要體現(xiàn)在，物業(yè)服務(wù)合同訂立、解除以及物業(yè)合同示范文本三個方面。 我國前期物業(yè)管理中還存在諸多問題，前期物業(yè)的起算點(diǎn)是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開始。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè)，則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實(shí)際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面，這一概念不能明確界定前期 物業(yè)的開始時間，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆，不 利于前期物業(yè)企業(yè)適時、合情合理地開展工作。另一方面，容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同，將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服務(wù)質(zhì)量，不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系的建立，影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長期經(jīng)營。前期物業(yè)管理合同侵犯了業(yè)主合法權(quán)益，表面上看，在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是，實(shí)際上建設(shè)單位始終處于絕對的主導(dǎo)地位， 無論是對物業(yè)企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強(qiáng)制 性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中，決定權(quán)完全在建筑單位手中，前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo)，而一味強(qiáng)調(diào)最低價格，造成中標(biāo)企業(yè)利潤空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤，就可能會將一些不合理的條件，轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上 ｛ 4｝ 。 ２．物業(yè)管理投標(biāo)過程中存在的問題． 針對物業(yè)管理投標(biāo)過程中存在的問題，朱春堂 ［ 5］ 認(rèn)為：１ .招標(biāo)工作的組織管理不規(guī)范。從目前物業(yè)管理的招標(biāo)情況看，除了 少數(shù)業(yè)主單位委托專業(yè)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，多數(shù)單位都是自行組織物業(yè)管理招標(biāo)工作。由于業(yè)主單位沒有相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員負(fù)責(zé)招標(biāo)工作，對招投標(biāo)法規(guī)和組織管理工作也不熟悉，造成了物業(yè)管理招標(biāo)工作不規(guī)范，操作的隨意性較大。２ .缺少專業(yè)規(guī)范的招標(biāo)文件。由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》中沒有明確物業(yè)管理招標(biāo)文件范本，各業(yè)主單位也缺少物業(yè)管理招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理行業(yè)在國內(nèi)大部分地區(qū)不夠成熟，所以業(yè)主單位根據(jù)自身的需要和想象，編制出了各式各樣的招標(biāo)文件，有的服務(wù)范圍不全，有的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確，有的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不切實(shí)際等等。３ .招標(biāo)決策過程不透明。 由于《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》對物業(yè)管理評標(biāo)內(nèi)容和方法沒有具體規(guī)定，造成評標(biāo)工作的不規(guī)范，評標(biāo)結(jié)果主要受業(yè)主單位領(lǐng)導(dǎo)的意志影響。有些單位評標(biāo)時，不注重對服務(wù)質(zhì)量和報價的綜合評價，一味地追求低價，結(jié)果造成惡性價格競爭，導(dǎo)致中標(biāo)單位無經(jīng)濟(jì)實(shí)力保質(zhì)保量完成物業(yè)服務(wù)，物業(yè)使用人投訴不斷。個別物業(yè)管理公司通過對業(yè)主單位領(lǐng)導(dǎo)的公關(guān)來影響最終3 的評標(biāo)結(jié)果。 除此之外，物業(yè)管理投標(biāo)過程中還存在一系列的問題：１ .地方保護(hù)主義。物業(yè)管理公司憑借自身的實(shí)力和品牌影響力，通過投標(biāo)贏得了各種類型的物業(yè)管理權(quán)，但由于當(dāng)?shù)卣?關(guān)部門或開發(fā)商從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)采取不合作態(tài)度，使中標(biāo)的物業(yè)管理公司無法正常開展各項(xiàng)管理工作，最后不得不撤出。還有的物業(yè)招標(biāo)單位，先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力，幫助自己把物業(yè)推出去并進(jìn)行前期管理運(yùn)作，等管理工作基本正常后，再另找借口迫使外地公司退出，而重新組建新的物業(yè)公司取而代之。２ .評標(biāo)專家的選拔標(biāo)準(zhǔn)尚未明確?！吨腥A人民共和國招投標(biāo)法》中第三十七條規(guī)定，“依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為 5 人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家 不得少于成員總數(shù)的三分之二”。在實(shí)際的評標(biāo)過程中，專家往往是由物管部門指定的，這就很容易使市場上出現(xiàn)“尋租行為”。最終導(dǎo)致的后果是業(yè)主的利益并未得到充分的保證，而招投標(biāo)工作的公平性和專業(yè)性受到一定程度的影響 ［ 6］ 。3．物業(yè)管理招投標(biāo)存在著區(qū)域性的發(fā)展不平衡，東部好于西部，南方強(qiáng)于北方，很多城市物業(yè)管理招投標(biāo)的普及率不高，參與招投標(biāo)的各方對物業(yè)管理招投標(biāo)滿意程度較低。物業(yè)管理招投標(biāo)市場環(huán)境不夠完善，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)均認(rèn)為在招投標(biāo)過程中存在著不同程度的困難?？梢钥隙ㄕf，我國的物業(yè)管理招投標(biāo)市場已逐步走上正軌， 但是距離程序化、制度化、法制化仍有很大的差距，主要原因歸根結(jié)底還是在于物業(yè)管理招投標(biāo)不夠規(guī)范，物業(yè)管理市場中各參與主體對物業(yè)管理招投標(biāo)缺乏足夠的信心 ［ 7］ 。 。有些物業(yè)管理公司在財務(wù)制度和管理上缺乏專業(yè)性，不能提交物業(yè)收費(fèi)的預(yù)算、決算等財務(wù)報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費(fèi)究竟是如伺構(gòu)成和分配使用的。有些物業(yè)管理公司與業(yè)主產(chǎn)生糾紛后，常常采取不正當(dāng)?shù)氖侄谓鉀Q問題，如通過拒絕業(yè)主進(jìn)入小區(qū)、停水、停電或者暫停使用來管制，這種行為明顯擾亂了居民的正常生活，侵犯了消費(fèi)者的權(quán)益 [8]。 3．物 業(yè)管理投標(biāo)書的編制技巧