【正文】 違約責(zé)任的適用當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議成立并生效后其中一方違犯協(xié)議約定的義務(wù)時(shí)要向非違約一方承擔(dān)違約責(zé)任。在違約責(zé)任的構(gòu)成、歸責(zé)原那么、免責(zé)條件等方面與其它一般合同并無(wú)太大差異然而由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同它在違約責(zé)任形式和損害賠償范圍方面與其它一般合同仍存在著較大的差異。首先違約責(zé)任形式方面。一般合同的違約責(zé)任形式有：①繼續(xù)履行；②采取補(bǔ)救措施；③賠償損失；④支付違約金；⑤定金罰那么。對(duì)于一般的合同假設(shè)它具備以上責(zé)任形式中的任何一種或幾種非違約方便可懇求判決違約一方承擔(dān)其中一種或幾種違約責(zé)任。對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議適用以上責(zé)任形式中的②、③、④、⑤并無(wú)太多疑問(wèn)而適用①的爭(zhēng)議那么比較大。繼續(xù)履行有時(shí)又稱“強(qiáng)迫履行〞。我國(guó)合同法規(guī)定此種違約責(zé)任形式的原意是想對(duì)那些可以繼續(xù)履行的合同通過(guò)強(qiáng)迫的手段使其繼續(xù)履行直至履行完畢從而實(shí)現(xiàn)合同簽訂的目的。而商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議作為預(yù)約合同其標(biāo)的極為特殊是合同雙方當(dāng)事人應(yīng)于將來(lái)約定的時(shí)間內(nèi)為簽訂本合同商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同〕而進(jìn)展積極、真誠(chéng)地協(xié)商的行為至于最終能否成功簽訂本合同在所不問(wèn)。顯然商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的標(biāo)的指向的仍然是一個(gè)不確定的行為。假設(shè)適用強(qiáng)迫履行那么并不能保證一定能實(shí)現(xiàn)合同的目的亦即不能保證本合同一定能成功地簽訂。這也與“強(qiáng)迫履行〞的立法本意不符。另外預(yù)約合同違約一方的違約行為已說(shuō)明了其不愿再繼續(xù)簽訂本合同的意思因?yàn)轭A(yù)約合同簽訂的目的就是為了簽訂本合同假設(shè)一方當(dāng)事人已經(jīng)違犯了預(yù)約合同就證明其已無(wú)意再簽訂本合同這時(shí)即使通過(guò)強(qiáng)迫履行預(yù)約合同也不能實(shí)現(xiàn)簽訂本合同的目的。因此從保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的利益來(lái)講預(yù)約合同不宜適用強(qiáng)迫履行。故而商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議也以不適用強(qiáng)迫履行為宜。其次損害賠償范圍方面。違約責(zé)任中的損害賠償是指履行利益損失的賠償即通過(guò)損害賠償使合同當(dāng)事人到達(dá)合同完全履行時(shí)的狀態(tài)。對(duì)于一般合同而言合同全部履行后便能實(shí)現(xiàn)其締結(jié)合同的目的。而對(duì)于預(yù)約合同而言即使它得到全部履行也并不能保證必然就能簽訂本合同就是簽訂了本合同也不能以本合同的履行利益來(lái)主張預(yù)約合同的違約損害賠償因?yàn)轭A(yù)約合同與本合同是兩個(gè)的合同預(yù)約合同中對(duì)本合同標(biāo)的的約定都是意向性的。因此預(yù)約合同中的非違約方主張的損害賠償只能是直接損失而不包括尚未發(fā)生的履行利益。對(duì)此商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議同樣適用。三〕商品房預(yù)售合同在訂立和履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任由于商品房預(yù)售合同相對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議而言是本合同合同簽訂的直接目的就是為了轉(zhuǎn)移商品房的所有權(quán)是完全意義上的買(mǎi)賣(mài)合同因此在適用締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任這兩種根本民事責(zé)任時(shí)與一般合同沒(méi)有太大的差異。唯獨(dú)需要說(shuō)明的地方是商品房預(yù)售合同除了受?合同法?調(diào)整外還受?房地產(chǎn)理法??城商品房預(yù)售理?等行業(yè)法律、法規(guī)的調(diào)整因此在效力上它必須同時(shí)具備相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的生效要件才能生效否那么便是無(wú)效合同。然而實(shí)際生活中締約當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)卻常常無(wú)視了這一點(diǎn)而導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛時(shí)本可追究相對(duì)方違約責(zé)任的卻只能要求其承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任從而使自己的合法利益受到了極大的損害卻又無(wú)法彌補(bǔ)。理中開(kāi)發(fā)商由于急于收回或者擴(kuò)大融資的需要在尚不具備商品房預(yù)售的條件和資格時(shí)就急忙將還只存在于圖紙上而在現(xiàn)實(shí)中尚不存在的商品房進(jìn)展預(yù)售同購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同。由于合同文本都是由開(kāi)發(fā)商提早準(zhǔn)備房屋的詳細(xì)情況也根據(jù)設(shè)計(jì)圖的設(shè)計(jì)作了詳細(xì)的約定再加上開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房之前進(jìn)展的大量的廣告宣傳各種因素使廣闊購(gòu)房者放松了警覺(jué)也因此促使開(kāi)發(fā)商很快就能同廣闊購(gòu)房者就商品房預(yù)售合同內(nèi)容達(dá)成一致順利簽訂從而使開(kāi)發(fā)商順利收回或獲得融資購(gòu)房者也因買(mǎi)到了自己心意已久的房屋而松了一口氣外表看上去雙方似乎都皆大歡喜。在沒(méi)有產(chǎn)生糾紛時(shí)雙方都相安無(wú)事一切都顯得平靜而和諧而一旦產(chǎn)生了糾紛購(gòu)房者方才如夢(mèng)初醒可這時(shí)已經(jīng)為時(shí)已晚。因?yàn)樵谶@種情形下所簽訂的商品房預(yù)售合同一般會(huì)因不具備法定的生效條件而成為無(wú)效合同而一旦合同無(wú)效購(gòu)房者就只能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任而不能要求其承擔(dān)違約責(zé)任。又由于一般情況下締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍要比違約責(zé)任的賠償范圍小購(gòu)房者遭受的損失一般會(huì)比合同生效后對(duì)方違約造成的損失大。對(duì)于這種結(jié)購(gòu)房者雖然痛苦卻很無(wú)奈不過(guò)好在相關(guān)的性如前面提到的?解答?〕和新的解釋如?人民審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題解釋?〕對(duì)商品房預(yù)售合同在幾種特定情形下的效力作出了一定的修正從而在一定程度上進(jìn)步了對(duì)購(gòu)房者利益的保護(hù)。四〕商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的違約責(zé)任與商品房預(yù)售合同的締約過(guò)失責(zé)任的競(jìng)合商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同均為的合同它們的締結(jié)一般都要經(jīng)過(guò)協(xié)商訂立、履行等合同的不同階段因此均可適用締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任前面的闡述也已證明了這一點(diǎn)。假設(shè)單獨(dú)就一個(gè)合同而言由于締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任分別產(chǎn)生于合同的不同階段對(duì)于締約當(dāng)事人的同一過(guò)錯(cuò)行為來(lái)說(shuō)要么產(chǎn)生的是締約過(guò)失責(zé)任要么產(chǎn)生的是違約責(zé)任而不會(huì)發(fā)生兩者競(jìng)合的問(wèn)題。但由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房預(yù)售合同之間是預(yù)約合同于本合同的關(guān)系而預(yù)約是相對(duì)于本約而言的其本身就是本約的一個(gè)締結(jié)過(guò)程因此從本約的角度來(lái)講違犯預(yù)約的行為可視為是本約的締約過(guò)失行為。可見(jiàn)假設(shè)將預(yù)約與本約同時(shí)考慮就有可能發(fā)生預(yù)約的違約責(zé)任與本約的締約過(guò)失責(zé)任相競(jìng)合的問(wèn)題。在此種競(jìng)合情形下應(yīng)如何保護(hù)受損失一方的利益呢？由于一般情況下違約責(zé)任的賠償范圍要比締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍大從保護(hù)合同中受損一方的利益而言筆者以為應(yīng)允許受損一方當(dāng)事人根據(jù)最正確救濟(jì)原那么來(lái)選擇適用締約過(guò)失責(zé)任或違約責(zé)任。就商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同而言購(gòu)房人在與售房人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)應(yīng)對(duì)如何締結(jié)預(yù)售合同以及在一方違犯商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議而使預(yù)售合同不能訂立時(shí)的違約責(zé)任進(jìn)展詳細(xì)約定只有這樣才能防止在商品房預(yù)售合同不能簽訂時(shí)只能要求對(duì)方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的為難困境從而更大程度地保護(hù)購(gòu)房者的利益。五、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的法律規(guī)制與實(shí)務(wù)審訊的問(wèn)題。通過(guò)以上從合同的性質(zhì)、合同生效條件、定金的性質(zhì)、合同訂立和履行中的民事法律責(zé)任等四個(gè)方面對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同之間的關(guān)系進(jìn)展的比較分析兩者之間的關(guān)系已不再難于區(qū)分。但在理中對(duì)涉及兩者的法律糾紛的處理仍然比較混亂不夠明晰。造成這種狀況的原因可能有多方面但最主要的那么是對(duì)兩者進(jìn)展規(guī)制的法律、法規(guī)不夠完善和審訊實(shí)務(wù)界的態(tài)度問(wèn)題下面分別闡述。一〕法律規(guī)制問(wèn)題由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是諾成性合同一經(jīng)雙方當(dāng)事人意思表示一致即告成立并生效而不受其它效力因素的影響因此法律適用上主要是受?合同法?調(diào)整。同時(shí)由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同標(biāo)的是為簽訂本合同而進(jìn)展協(xié)商的行為不涉及房屋的實(shí)體權(quán)利義務(wù)因此不直接適用?房地產(chǎn)理法?等行業(yè)法律、法規(guī)。目前直接對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議作出規(guī)定的是2003年公布的?人民審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?以下稱?解釋?〕而預(yù)約合同我國(guó)目前的法律、法規(guī)中對(duì)此尚無(wú)明確規(guī)定僅限于理上的討。因此實(shí)務(wù)審訊中?合同法?和?解釋?便成了處理商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的首選。商品房預(yù)售合同作為買(mǎi)賣(mài)合同的一種與商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議相比法律規(guī)制的相比照擬完善