【正文】 獲得的項(xiàng)目收益的原則。 項(xiàng)目建成后，當(dāng)年達(dá)到生產(chǎn)負(fù)荷的 50%， 從第二年開始，達(dá)到 100%。 3．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 評(píng)估中的折現(xiàn)率按照下式選?。? 折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 （ 1）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的高低，主要受平均利潤(rùn)率、資金供求關(guān)系和政府調(diào)節(jié)的影響。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以參考政府發(fā)行的中長(zhǎng)期國(guó)債的利率或同期銀行存款利率確定。本次評(píng)估中，以五年期銀行存款利率為基準(zhǔn)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率定為 %。 （ 2）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 無(wú)論是投資還是經(jīng)營(yíng)，都面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越高，要求補(bǔ)償?shù)慕痤~也就越大，經(jīng)濟(jì)學(xué)中把得到的補(bǔ)償相對(duì) 于風(fēng)險(xiǎn)投資額的比例稱之為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為： 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是針對(duì)特定的行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，主要與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所在行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)育程度、行業(yè)景氣度、行業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等因素有關(guān)。本次綜合利用項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目和非競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。本次評(píng)估中，綜合行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取值 %。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)因經(jīng)營(yíng)上的 原因而導(dǎo)致收益發(fā)生變動(dòng)的可能性，本項(xiàng)目影響經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的因素包括自然氣候條件、市場(chǎng)需求變動(dòng)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本變動(dòng)、經(jīng)營(yíng)單位調(diào)整與應(yīng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的能力等。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在項(xiàng)目對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的敏感性，市場(chǎng)需求與價(jià)格的變異性，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力和開拓能力，經(jīng)營(yíng)狀況或環(huán)境變化的變動(dòng)性越大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大。經(jīng)綜合考慮，本評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取 %。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指全部資本中債務(wù)資本比率變化帶來(lái)收益減少以及由此引發(fā)的債務(wù)償還危機(jī)的可能性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率主要與企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度及企業(yè)外部融資能力 等因素有關(guān)。考慮到本評(píng)估項(xiàng)目外部融資額度較大，同時(shí)不可抗力和不可預(yù)測(cè)事件的可能出現(xiàn)，企業(yè)及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)綜合考慮后，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取 %。 綜上分析，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 %，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率之和為 10%。同時(shí)由于項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)中未考慮通貨膨脹的因素，因而折現(xiàn)率中也不考慮通貨膨脹率。 4．其他計(jì)算參數(shù) 其它計(jì)算參數(shù)按國(guó)家或地方有關(guān)文件選取。 二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入估算 表 1 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入及稅金估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 2017 2018 1 營(yíng)業(yè)收入 480 960 960 960 960 960 倉(cāng)儲(chǔ)收入 380 760 760 760 760 760 吊費(fèi)收入 100 200 200 200 200 200 2 營(yíng)業(yè)稅金及附加 15 30 30 30 30 30 營(yíng)業(yè)稅（ 5%） 24 48 48 48 48 48 城市維護(hù)建設(shè)稅（ 1%） 教育費(fèi)附加（ 3%） 表 2 項(xiàng)目銷售收入及稅金估算表續(xù)表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2017 2018 2019 2020 2021 1 營(yíng)業(yè)收入 960 960 960 960 960 倉(cāng)儲(chǔ)收入 760 760 760 760 760 吊費(fèi)收入 200 200 200 200 200 2 營(yíng)業(yè)稅金及附加 30 30 30 30 30 營(yíng)業(yè)稅（ 5%） 48 48 48 48 48 城市維護(hù)建設(shè)稅（ 1%） 教育費(fèi)附加（ 3%） 三、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算 表 3 總成本費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 2021 2017 1 經(jīng)營(yíng)成本 50 100 100 100 100 100 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 25 50 50 50 50 50 管理費(fèi)用 15 30 30 30 30 30 燃料動(dòng)力費(fèi) 9 18 18 18 18 18 維護(hù)費(fèi) 10 10 10 10 10 其它 1 2 2 2 2 2 2 折舊 費(fèi) 20 20 20 20 20 1+2 總成本費(fèi)用 50 230 230 230 230 230 表 4 總成本費(fèi)用估算表續(xù)表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2018 2019 2020 2021 2022 1 經(jīng)營(yíng)成本 100 100 100 100 100 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 50 50 50 50 50 管理費(fèi)用 30 30 30 30 30 燃料動(dòng)力費(fèi) 18 18 18 18 18 維護(hù)費(fèi) 10 10 10 10 10 其它 2 2 2 2 2 2 折舊費(fèi) 20 20 20 20 20 1+2 總成本費(fèi)用 230 230 230 230 230 四、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 1．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 表 5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 2017 2018 1 現(xiàn)金流入 480 960 960 960 960 960 營(yíng)業(yè)收入 480 960 960 960 960 960 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 665 165 100 50 50 50 固定資產(chǎn)投資 700 流動(dòng)資金 50 50 0 0 0 0 經(jīng)營(yíng)成本 50 100 100 100 100 100 營(yíng)業(yè)稅金及附加 15 30 30 30 30 30 所得稅 50 100 100 100 100 100 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 4 累計(jì)凈現(xiàn)金 流量 5 所得稅前凈現(xiàn)金流量 334. 374. 6 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 7 凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 1533. 9 所得稅前凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 2555 10 累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 1308 3862 表 6 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表續(xù)表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2019 2020 2021 2022 2023 1 現(xiàn)金流入 960 960 960 960 960 營(yíng)業(yè)收入 960 960 960 960 960 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 50 50 50 50 50 固定資產(chǎn)投資 流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 經(jīng)營(yíng)成本 100 100 100 100 100 營(yíng)業(yè)稅金及附加 30 30 30 30 30 所得稅 100 100 100 100 100 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1470. 5 所得稅前凈現(xiàn)金流量 6 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流 量 7 凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 1115 8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 9 所得稅前凈現(xiàn)金流 量折現(xiàn) 10 累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量折 現(xiàn) 2．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表 表 7 項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 2021 2021 2021 2021 2021 1 營(yíng)業(yè)收入 480 960 960 960 960 2 營(yíng)業(yè)稅金及附加 15 30 30 30 30 3 總成本費(fèi)用 50 100 100 100 100 4 利潤(rùn)總額 (123) 5 所得稅 6 稅后利潤(rùn) (45) 7 可供分配利潤(rùn) 盈余公積金 未分配利潤(rùn) 8 累計(jì)未分配 利潤(rùn) 1225. 表 8 項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表續(xù)表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 2017 2018 2019 2020 2021 1 營(yíng)業(yè)收入 960 960 960 960 960 2 營(yíng)業(yè)稅金及附加 30 30 30 30 30 3 總成本費(fèi)用 100 100 100 100 100 4 利潤(rùn)總額 (123) 5 所得稅 6 稅后利潤(rùn) (45) 7 可供分配利潤(rùn) 盈余公積金 未分配利潤(rùn) 8 累計(jì)未分配利潤(rùn) 五、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 表 9 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo) 指標(biāo) 所得稅后 所得稅前 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 靜態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期 投資凈利率 % 1)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它的經(jīng)濟(jì)合義是在項(xiàng)目終了時(shí)，保證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。代表了項(xiàng)目占用資金預(yù)期可獲得的收益率，可以用來(lái)衡量投資的回報(bào)水平。 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，所得稅后的財(cái) 務(wù)內(nèi)部收益率為 %遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 10%，反映出項(xiàng)目投資回報(bào)水平較高，說(shuō)明項(xiàng)目具有很好的經(jīng)濟(jì)效益。 2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期 10年內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和?？筛鶕?jù)本項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算得到，本項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元。因?yàn)轫?xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)角度分析是可行的。 3)投資回收期 本項(xiàng)目所得稅后動(dòng)態(tài)投資回收期為 年（含建設(shè)期），說(shuō)明本項(xiàng)目開始運(yùn)營(yíng)后，能在 年內(nèi)收回全部資金。本項(xiàng) 目投資回收期較短，說(shuō)明項(xiàng)目能回收投資資金的能力強(qiáng)。 4)投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份利潤(rùn)總額或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)與投資總額的比率。它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。本項(xiàng)目按計(jì)算公式： 投資利潤(rùn)率 =正常年份利潤(rùn) /投資總額 *100% 來(lái)計(jì)算本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率，經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為 41%。由于項(xiàng)目具有很高的投資利潤(rùn)率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)水平，說(shuō)明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 六、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目敏感性分析 項(xiàng)目敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析。敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。本項(xiàng)目采用單因素分析法進(jìn)行敏感性分析。 本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為 %，選取固定資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)成本以及營(yíng)業(yè)收入作為變動(dòng)因素進(jìn)行內(nèi)部收益率 IRR 的敏感性分析。 表 10 敏感性分析表 變化率 變化因素 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 固定資產(chǎn) % % % % % % % 經(jīng)營(yíng)成本 % % % % % % % 營(yíng)業(yè)收入 % % % % % % % 圖 2 敏感性分析圖