【正文】 敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析。 第十七章 物流倉儲項目社會評價 一、物流倉儲項目對社會的影響分析 本項目的建設能夠為當?shù)厣唐沸袠I(yè)提供專業(yè)化的服務，加快當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，促進 居民就業(yè)，增加當?shù)鼐用竦氖杖?，增加國家財政稅收，因此，具有良好的社會效益，對社會產(chǎn)生較好的影響。本項目主要潛在風險包括：政策風險、市場風險、財務風險、管理風險。 但是，銀監(jiān)會四度公開強調(diào)防控信貸風險： 7月 17日，銀監(jiān)會主席劉明康強調(diào)要特別防范項目資本金不實或不足風險、票據(jù)融資風險、貸款集中度風險和房地產(chǎn)市場風險等新的風險點。因此物流企業(yè)為了生存及競爭的需要，會采取“價格戰(zhàn)”策略打擊競爭對手，因而引起公司產(chǎn)品價格波動，進而影響公司收益。借入資金比例越大，風險程度越大；反之則越小。 1）規(guī)范內(nèi)部管理，固化運作流程，實現(xiàn)對經(jīng)營流程各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和控 制，提高企業(yè)管控水平，降低經(jīng)營風險 2）搭建統(tǒng)一的業(yè)務應用平臺，實現(xiàn)商品采購、銷售、倉儲、配送、技術(shù)開發(fā)、質(zhì)量、計量檢斤、加工的集成管理和數(shù)據(jù)共享，幫助企業(yè)科學制定銷售、采購、加工和配送計劃，提高整個供應鏈系統(tǒng)的能觀性和能控性?? 3）財務數(shù)據(jù)從業(yè)務數(shù)據(jù)自動生成，財務業(yè)務一體化，提高財務核算、財務分析和資金周轉(zhuǎn)效率。 為避免企業(yè)在發(fā)生意外及其它各種不可抗拒因素給企業(yè)造成損失，將在財務預算中撥出?？?，購買各種保險以規(guī)避可能遇到的風險。 三、結(jié)論與建議 經(jīng)過充分分析與論證，得到以下結(jié)論： （ 1）項目建設條件良好，廠區(qū)規(guī)劃科學，各種設備配置合理； （ 2）項目具有很好的經(jīng)濟和 社會效益； 綜上所述，該項目立項明確，具有良好的經(jīng)濟和社會等各項效益，項目是可行的。另一方面，本項目符合國家政策及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另外，當?shù)鼐用駥Υ隧椖康慕ㄔO也表示支持。 8）發(fā)展電子商務，實現(xiàn)網(wǎng)上銷售、競價、狀態(tài)查詢、資金結(jié)算。公司內(nèi)部管理中存在諸如成本控制、人員變動、資金運營等方面的不 確定性，將為公司的運營帶來風險。 3）油價風險 油價的波動影響物流企業(yè)運輸?shù)某杀緩亩绊懳锪髌髽I(yè)的運 營成本。因此通過傳導機制必然會對商品物流行業(yè)形成一定的風險。 從本項目來看，公司面臨一般企業(yè)共有的政策風險，包括國家宏觀調(diào)控政策，財政貨幣政策，稅收政策，可能對項目今后的運作產(chǎn)生影響。 3．物流倉儲項目地區(qū)文化狀況對項目的適應程度 本項目建設地為龍場鎮(zhèn)，當?shù)鼐用袢菀捉邮苄率虑?，因此，當?shù)匚幕瘜Ρ卷椖康倪m應程度良好。 表 10 敏感性分析表 變化率 變化因素 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 固定資產(chǎn) % % % % % % % 經(jīng)營成本 % % % % % % % 營業(yè)收入 % % % % % % % 圖 2 敏感性分析圖 %%%%%%%%%15% 10% 5% 0% 5% 10% 15%變化率IRR變動幅度固定資產(chǎn) 經(jīng)營成本 營業(yè)收入 通過固定資產(chǎn)、經(jīng)營成本、營業(yè)收入變化對 IRR 的影響看出，營業(yè)收入是 IRR變動最敏感的因素，其次是固定資產(chǎn)，而經(jīng)營成本對 IRR 的影響敏感性相對較弱。 4)投資利潤率 投資利潤率是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)能力后的一個正常年份利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤與投資總額的比率。它的經(jīng)濟合義是在項目終了時，保證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。經(jīng)綜合考慮，本評估項目經(jīng)營風險報酬率取 %。本次評估中，以五年期銀行存款利率為基準，無風險報酬率定為 %。 本預測中各種數(shù)據(jù)比例，是通過調(diào)查國內(nèi)該行業(yè)的有關資料，并通過分析統(tǒng)計，制定出的相關比 例，具有宏觀性和滿足統(tǒng)計規(guī)律的特點。 6．員工培訓計劃 （ 1）新員工加入時，提供崗前培訓，培訓合格后方能上崗； （ 2）在員工工作期間提供不定期培訓，提高員工的管理、技術(shù)水平。 2．物流倉儲項目機構(gòu)適應性分析 從機構(gòu)設置方案來看，該方案符合《公司法》和國家有關規(guī)定的要求，在總體設置方面，具有完善的領導機構(gòu)、管理機構(gòu)、辦事機構(gòu)和服務機構(gòu)，項目的執(zhí)行機構(gòu)也 具有指揮能力、管理能力和組織協(xié)調(diào)能力；在機構(gòu)層次和運作方式上也能夠滿足建設和生產(chǎn)運營管理的要求；項目的法人代表及主要經(jīng)營管理方的素質(zhì)也能夠適應項目建設和生產(chǎn)運營管理要求并具備承擔項目建設、運營等責任的能力。 五、環(huán)境影響評價 （ 1）擬建項目建成后可能會造成一定的噪聲污染，但是經(jīng)過綜合處理后，預計場區(qū)噪聲能夠滿足 GB123482021《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲排放標準》中要求，對環(huán)境影響不會 太大。 （ 3）在施工過程中，采用低噪聲的施工機械，減少同時作業(yè)的高噪施工機械數(shù)量，盡可能減輕聲源疊加影響；嚴格執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（ GB1252390）和興義 市有關建筑施工噪聲管理的有關規(guī)定，避免施工擾民事 件的發(fā)生。故而該區(qū)域的河道水質(zhì)隨黃浦江水質(zhì)的變化呈起伏變化。 第十章 物流倉儲項目節(jié)水措施 一、節(jié)水措施 本項目采用以下節(jié)水技術(shù)進行節(jié)水： （ 1）水資源重復利用，全廠設有 3個循環(huán)水系統(tǒng)， 1個污水處理站。 第九章 物流倉儲項目節(jié)能措施 一、節(jié)能措施 本項目采用以下措施進行節(jié)能： （ 1）在供暖設備的選擇上，采用國內(nèi)先進的電熱地膜供暖，電熱膜地熱供暖系統(tǒng)的節(jié)能包括三個方面：電熱膜自身熱轉(zhuǎn)換率高達 %，并且能夠?qū)崿F(xiàn)建筑節(jié)能以及行為節(jié)能。工作時以電熱膜為發(fā)熱體 ,將熱量由下而上送入空間，使人體和物體首先得到溫暖，其綜合效果優(yōu)于傳統(tǒng)的對流散熱器供暖方式。生活污水經(jīng)地埋式生活污水處理處理設施，達標后排至污水處理站，與各車間排出的污水一同經(jīng)處理后達到國家綜合排放二級標準后回用沖渣，廠區(qū)內(nèi)所有生產(chǎn)生活用水不外排。 表 3 項目主要建、構(gòu)筑工程一覽表 名稱 單位 建筑面積 結(jié)構(gòu) 倉儲庫 平方米 40000 鋼結(jié)構(gòu)一層 第七章 物流 倉儲項目燃料動力供應 一、燃料、水、電供應 1．物流倉儲項目燃料品種、質(zhì)量與年需要量 表 1 項目燃料、水、電需求表 序號 原材料名稱 計量單位 年需要量 1 柴油 噸 600 2 水 萬噸 10 3 電 萬度 50 2．物流倉儲項目水、電供應來源 生產(chǎn)經(jīng)營用電主要來源于市政供電。 6．環(huán)境保護條件 物流倉儲項目屬于服務行業(yè)，完全符合我國環(huán)境保護的要求。計劃投資 ，其中，基礎設施建設 ，招商引資項目 50億元。 2．物流倉儲項目場址土地權(quán)所屬類別及占地面積 項目占地面積 70 畝，位于興義市 木賈物流園區(qū)神仙洞處（汕混高速西出口處） ，屬于區(qū)內(nèi)閑置土地，屬于工業(yè)用地。 新城區(qū)建設規(guī)劃面積 ，森林覆蓋率達 %，居住著漢、布依、彝、回等民族。據(jù)了解，貴州目前共有 100 多家各種商品服務企業(yè)，其中有 20 多家集聚在貴陽地區(qū)。 另外，在國內(nèi)市場中，貴州是我國商品貿(mào)易的主要市場之一。根據(jù)目前企業(yè)物流執(zhí)行主體的現(xiàn)狀，對自理方式 (17%)或代理方式 (31%)不滿意的企業(yè)，正是現(xiàn)有物流企業(yè)的潛在市場機會，大部分企業(yè)的自理物流將轉(zhuǎn)交第三方物流運作，而采用第三方物流的企業(yè)，供求 關系極不穩(wěn)定，第三方物流公司的市場機會廣闊，同時變數(shù)也較大。生產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)的平均物流量相近，但物流費用支出有較大的差距，主要原因是供應物流一般都由生產(chǎn)企業(yè)來承擔。以 馬士基物流公司 為代表的跨國物流企業(yè)均預測中國現(xiàn)代物流的服務需求年增長率在 20%以上。綜合來看，消費對經(jīng)濟的拉動作用明顯增強， 2021 年社會消費品零售總額將增長 14%以上。 第二章 物流倉儲項目發(fā)展前景 一、 物流倉儲服務供給分析 經(jīng)過幾十年的發(fā)展， 物流 已經(jīng)從原來的“貨物配送”發(fā)展到集 物流 、信息流、資金流為一體的全方位服務，成為一種最為經(jīng)濟合理的綜合服務模式。由于易腐食品的時效性要求冷鏈各環(huán)節(jié)具有更高的組織協(xié)調(diào)性，所以，食品冷鏈的運作始終是和能耗成本相關聯(lián)的，有效控制運作成本與食品冷鏈的發(fā)展密切相關。 公司將采取標準化的管理，利用 ERP 系統(tǒng)對發(fā)貨運輸計劃和倉儲計劃進行集成管理，支持庫存補貨計劃自動化，同時可根據(jù)不同的發(fā)貨計劃制定運輸計劃，實現(xiàn)系統(tǒng)接口的有效連接。具體建設規(guī)模如下： （ 1）項目占地面積 70余 畝，建筑面積 40000平方米； （ 2）運營后，具有倉儲 5萬噸的能力。 5．物流倉儲項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 1 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 指標 數(shù)值 單位 占地面積 70 畝 建筑面積 40000 平方米 投資總額 700 萬元 財務 內(nèi)部收益率 (所得稅前 ) % 財務凈現(xiàn)值 (所得稅前 ) 萬元 靜態(tài)投資回收期 (所得稅前 ) 年 動態(tài)投資回收期 (所得稅前 ) 年 財務內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) % 財務凈現(xiàn)值 (所得稅后 ) 萬元 靜態(tài)投資回收期 (所得稅后 ) 年 動態(tài)投資回收期 (所得稅后 ) 年 投資凈利率 % 物流倉儲宗旨及目標： 公司的經(jīng)營目標是建立現(xiàn)代化的第三方物流體系，打造覆蓋全國的物流網(wǎng)絡，并建立電子商務交易系統(tǒng)，構(gòu)織連接 物流上下游的交易平臺；服務宗旨是開發(fā)具有創(chuàng)意性和獲利性的經(jīng)營模式，在充分發(fā)揮公司的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢的基礎上，協(xié)同經(jīng)營、管理、人才、品牌、信息等諸多因素，以快速周到、價格合理的服務來滿足客戶的需求。加工食品： 速凍食品、禽、肉、水產(chǎn)等包裝熟食、冰淇淋和奶制品，巧克力；快餐原料。另一方面，本項目具有投資回收期短，效益好，利潤高的特點，有利于企業(yè)較快實現(xiàn)盈利，因此，從國家和企業(yè)的角度雙重評價都是可行的。 二、 物流 倉儲 服務需求分析 物流總量 是與經(jīng)濟總量成正比的。 需求量分析 企業(yè)視物流為降低企業(yè)成本、提高經(jīng)濟效益的有效途徑，對其越來越重視。美國平均的物流費用占貨價的 10%32%，最高為 32%；英國平均為 %，最高 25%。 從工業(yè)企業(yè)對物流的需求和對目前物流運作質(zhì)量的滿意程度分析中可以看出，興義市 的物流業(yè)發(fā)展才剛剛起步，任重而道遠，潛力巨大。近年來，全球商品貿(mào)易的規(guī)模得到了飛速發(fā)展。除商品采購物流、商品流通業(yè)等較為成熟的領域之外，商品生產(chǎn)物流、廢棄商品物流、原材料貿(mào)易、科研教育、金融租賃等商品服務業(yè)也已開始起步。安置區(qū) (3個 )用地 200畝，可開發(fā)出讓土地 1003畝 )。城市主干道的供水設施已接通 。因其境內(nèi)山水風光秀麗，資源豐富，被稱為 “ 山水長卷，水墨金州 ” ，依托豐富的旅游資源，興義正努力將自己建設成為國內(nèi)一流、國際知名的休閑旅游圣地。 3．交通運輸條件 木賈街道辦擁有完備交通網(wǎng)絡，是興義市交通條件最快捷便利的地區(qū)。 3．物流倉儲項目推薦方案的主要設備清單 表 2 項目主要設備清單 序號 設備名稱 數(shù)量 1 貨場吊車 1臺 2 車間吊車 1臺 3 車間吊車 1臺 4 輔助設備 二、物流倉儲項目工程方案 本項目占地面積 70畝，廠區(qū)內(nèi)建筑面積約占 40000 平方米。 二、物流倉儲項目公用輔助工程 1．物流 倉儲項目給排水工程 本項目供水主要來源于市政用水。 網(wǎng)絡 網(wǎng)絡通訊擬采用如下方案：從距離項目所在地最近的電信所機房接入 2M ADSL到公司