【正文】 劃》 3）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 二、物流倉儲項目概況 1．物流倉儲項目擬建地點 本項目擬建于木賈物流園區(qū)神仙洞處（汕混 高速西出口處） 2．物流倉儲項目建設規(guī)模 經(jīng)充分考慮當?shù)亟?jīng)濟、社會條件以及公司的綜合情況，本項目擬建配送、倉儲于一體的物流中心。 作為興義市重要的 精品基地和消費市場，已把物流服務業(yè)列為一項重要的生產(chǎn)性服務業(yè)之一。 經(jīng)營原則及范圍 公司將實行標準化經(jīng)營，通過貯備外部物流資源，構(gòu)建覆蓋全國的物流網(wǎng)絡，提供跨地區(qū)的綜合物流服務。 公司未來的發(fā)展目標是成為集第三方物流和第四方物流為一體的該冷鏈物流行業(yè)標準的制定企業(yè)。特殊商品：藥品。 黔西南州德眾工貿(mào)物流倉儲中心 綜合項目建設地地處興義市木賈臨近車站。 四、問題與建議 目前，我國物流倉儲業(yè)處于起步階段，客戶對第三方倉儲物流的認可度還不是很高，本項目在運營初期具有一定的市場風險。 (見表 1)。 2021 年我國消費形勢總體良好，預計全年社會消費品零售總額達到 18 萬億元，同比增長 17%。 中國資源的分布不均衡，歷史上就形成了原材料采掘、粗加工等基礎工業(yè)遠離加工工業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局。根據(jù) 2021 年 3月中國倉儲協(xié)會對中國物流市場進行的一次典型調(diào)查顯示，很多企業(yè)認為物流對企業(yè)發(fā)展的影響比較高 (見圖 1)。據(jù)統(tǒng)計，中國目前工業(yè)品流通成本占商品價格的 50%左右，零售商的物流成本占總成本的 20%以上。因此，從與發(fā)達國家的差距可以看出中國物流業(yè)蘊涵的巨大發(fā)展空間。 倉儲 市場需求結(jié)構(gòu)分析 1） 生產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)物流需求的側(cè)重點不同 生產(chǎn)企業(yè)的外包物流主要集中在干線運輸，其次是市內(nèi)配送；商業(yè)企業(yè)的外包物流主要集中在市內(nèi)配送，其次是倉儲，再次是干線運輸。 3） 新物流商的選擇 新的物流代理商依然是企業(yè) “ 不變 ” 的選擇。 第三章 資源條件評價 物流倉儲行業(yè)主要以商品貿(mào)易為基礎的，商品貿(mào)易形勢繁榮，則商品物流倉儲行業(yè)也會受益匪淺，因此兩者是一損俱損，一榮俱榮的關系。中國商品貿(mào)易占世界商品貿(mào)易的比重不斷上升。 發(fā)展制造業(yè)與服務業(yè)融合的生產(chǎn)性服務業(yè)，是貴州加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的“重要內(nèi)容”。 據(jù)貴州商品服務 業(yè)協(xié)會近日透露，貴州正加大力度以貴陽地區(qū)為核心培育發(fā)展商品服務產(chǎn)業(yè)，形成商品貿(mào)易、信息發(fā)布、融資擔保、物流配送及中介服務等多種平臺。全國商品交易量的十分之一在貴陽完成，而貴陽交易量的 20%在興義市完成，年交易額過千萬元。計劃投資 ，其中，基礎設施建設 ，招商引資項目 50億元。規(guī)劃有汽車汽配、小商品、五金建材、農(nóng)機及特種設備四個產(chǎn)業(yè)區(qū)。園區(qū)道路主干道的高壓部分安裝入地、變電站建設及相關供電設施工作正在有序開展。 二、物流倉儲項目場址建設條件 1．氣候條件 興義市 地處滇、桂、黔三?。▍^(qū)）結(jié)合部中心地帶， 是 一顆閃耀耀眼的明珠 。 2．城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會經(jīng)濟條件 木賈現(xiàn)代商貿(mào)物流園總占地面積 (其中，綠地 ，道路占地 。 近年來， 在基礎設施建設方面，汽車產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的緯一路、棲霞路北段、經(jīng)二路等路網(wǎng)工程建設已基本成型 。 4．公用設施社會依托條件 本區(qū)供水、 供電、供氣、通訊、排污條件較好。 8．征地、拆遷、移民安置條件 本項目所建地塊目前為閑置地塊，無拆遷、移民方面的問題。主要建筑物是倉儲庫。本項目總體布置分四區(qū)域，進入場區(qū)右排依次為辦公場所及職工宿舍和食堂、休閑娛樂區(qū)；場區(qū)左排依次為大型停車場、商品倉庫、設備倉庫。廠區(qū)內(nèi)鋪設給水管道，最大給水量達到 10 噸/時，能充分保證項目用水需求。 2．物流倉儲項目供電工程 本項目 廠區(qū)用電的電壓為 220V 和 380V，頻率為 50HZ，項目用電總負荷為 400KW。 4．物流倉儲項目供熱設施 擬建項目計劃采用電熱地膜供暖系統(tǒng)對場區(qū)進行供暖。電源經(jīng)導線連通電熱膜，將電能轉(zhuǎn)化為熱能。 7．物流倉儲項目倉儲設施 本項目建有一個商品倉庫，和一個設備倉庫。 （ 3）本項目廠區(qū)規(guī)劃圖經(jīng)業(yè)內(nèi)專家設計，項目車間安排、物流通道科學合理，在生產(chǎn)過程中，能夠充分節(jié)約人力、物力。 （ 2）采用以上節(jié)能措施后，估計單位產(chǎn)品（建筑面積）能耗比國內(nèi)同類產(chǎn)品低 20%左右。 （ 2）回收利用冷凝水，在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，采用相關技術對冷凝水進行回收利用，以達到節(jié)水的目的。本項目節(jié)水工藝貫徹了《中國節(jié)水技術政策大綱》規(guī)定的節(jié)水技術，重復利用率能夠滿足項目要求，項目采用的節(jié)水技術、節(jié)水工藝為已經(jīng)達到國內(nèi)先進水平。 （ 3）聲環(huán)境 項目所在地噪聲情況較為嚴重，因此本項目在施工過程中要注意采用低噪聲的施工機械且做好噪聲防治工作。 三、環(huán)境保護措施方案 （ 1）施工 期生活污水的水量相對較少，在施工現(xiàn)場設置臨時廢水沉淀池一座，收集施工中所排放的各類廢水，在沉淀一定時間后，作為施工用水的一部分重復使用，這樣既節(jié)約了水資源，又減輕了對周圍環(huán)境的污染。施工挖掘產(chǎn)生的土方以及施工過程中產(chǎn)生的渣土，由施工單位或承建單位和市容局渣土辦聯(lián)系外運。 （ 7）本項目產(chǎn)生污水較少，經(jīng)處理后全部回收利用。 （ 3）本項目產(chǎn)生污水較少，經(jīng)處理后全部回收利用，對環(huán)境幾乎不造成影響。 按照“預防為主，防水結(jié)合”的消防工程指導方針，本項目設計依據(jù)有關消防法規(guī)與規(guī)定，應采取如下必要的消防安全措施： 保證各建筑物之間、各露天堆場之間的安全距離，同時各主要生產(chǎn)建筑物場區(qū)設置了消防通道，保證消防車能夠暢通無阻，及時進行安全施救； 嚴格遵 循《建筑設計防火規(guī)范》的要求進行設計，考慮了合理的防火、防爆區(qū)、疏散通道、安全門的設置均滿足安全疏散要求，并選擇符合防火要求的各類耐火性能好與非燃燒的建筑材料； 根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》的有關規(guī)定，在辦公及加工車間區(qū)域應布置一定數(shù)量的消火栓，并配備滅火器若干。 2．勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 本項目運營后，將招聘員工約 50人，實現(xiàn)定崗、定職、定責、定薪。 5．員工來源及招聘方案 在項目持續(xù)經(jīng)營期間，將加強對人才培養(yǎng)的投入，不斷引進高素質(zhì)人才，在人員的增加過程中將主要針對公司現(xiàn)有人員結(jié)構(gòu)的不足，引進一批物流管理、業(yè)務淺談人員；并適當引入投資、財務、法律方面的專業(yè)人員。 二、物流倉儲項目實施進度安排 本項目計劃從 2021 年 11 月開始建設，于 2021 年 10 月底完成建設。 3．物流倉儲項目工程建設其他費用 物流倉儲項目工程建設其他費用主要是廠區(qū)道路建設，根據(jù)項目造價，廠區(qū)道路建設費用為 50 萬元。本次財務預測將采用現(xiàn)值法。 3．財務基準收益率設定 評估中的折現(xiàn)率按照下式選?。? 折現(xiàn)率＝無風險報酬率 +風險報酬率 （ 1）無風險報酬率 無風險報酬率的高低，主要受平均利潤率、資金供求關系和政府調(diào)節(jié)的影響。對風險報酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風險對風險報酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為： 風險報酬率＝行業(yè)風險報酬率 +經(jīng)營風險報酬率 +財務風險報酬率 行業(yè)風險報酬率。 經(jīng)營風險報酬率：經(jīng)營風險指企業(yè)因經(jīng)營上的 原因而導致收益發(fā)生變動的可能性，本項目影響經(jīng)營風險的因素包括自然氣候條件、市場需求變動、項目經(jīng)營成本變動、經(jīng)營單位調(diào)整與應對價格變動的能力等。財務風險報酬率主要與企業(yè)經(jīng)營過程中資金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度及企業(yè)外部融資能力 等因素有關。 4．其他計算參數(shù) 其它計算參數(shù)按國家或地方有關文件選取。 根據(jù)項目財務現(xiàn)金流量表計算，所得稅后的財 務內(nèi)部收益率為 %遠遠高于行業(yè)基準收益率 10%，反映出項目投資回報水平較高，說明項目具有很好的經(jīng)濟效益。 3)投資回收期 本項目所得稅后動態(tài)投資回收期為 年（含建設期），說明本項目開始運營后，能在 年內(nèi)收回全部資金。本項目按計算公式： 投資利潤率 =正常年份利潤 /投資總額 *100% 來計算本項目的投資利潤率，經(jīng)計算，本項目的投資利潤率為 41%。本項目采用單因素分析法進行敏感性分析。 總之，該項目在經(jīng)濟上是可行的。 經(jīng)調(diào)查了解到，得到了當?shù)厣唐菲髽I(yè)的認可，大多數(shù)居民對本項目建設表示支持，只有極少數(shù)居民對本項目表示排斥，其主要原因是擔心項目的建設對當?shù)丨h(huán)境造成破壞。 四、物流倉儲項目社會評價結(jié)論 從以上分析可以得到，本項目建設具有良好的社會效益，得到了政府和當?shù)囟鄶?shù)居民的認同，社會風險較小，因此，從社會評價的角度來分析，本項目是可行的。對經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟條件，應以宏觀和微觀兩個角度進行考察。商品消費量 受政策的波動也會傳導給商品物流行業(yè)。央行四次強調(diào)防范信貸 風險，讓房產(chǎn)開發(fā)商們感覺到政策的變化，而樓市、股市熱錢的流入使得政策上會更加予以控制防范，這樣使得樓市熱錢有逃脫的可能，樓市高漲的同時面臨著風險。從本項目來看，公司面臨市場風險有： 1）市場價格波 動。由于經(jīng)濟的周期性波動會對市場產(chǎn)品需求帶來行情的波動。 （ 3）財務風險 財務風險是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。 （ 4）管理風險 項目的實施有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件或某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題以及宏 觀經(jīng)濟形勢發(fā)生較大的變化，公司組織結(jié)構(gòu)、管理方法可能不適應不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，將會大大影響項目的進展或收益。 三、物流倉儲項目風險防范和降低風險對策 （ 1）應對政策風險的對策： 公司將在國家各項經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策的指導下，匯聚各方信息，提煉最佳方案，統(tǒng)一指揮調(diào)度，合理 確定公司發(fā)展目標和戰(zhàn)略； 加強內(nèi)部管理，提高服務管理水平，降低營運成本，努力提高經(jīng)營效率，形成公司的獨特優(yōu)勢，增強抵御政策風險的能力。 6）實現(xiàn)與供應商流程、數(shù)據(jù)集成，密切供應商聯(lián)系，及時掌握資金和訂貨動態(tài)。 （ 3）應對財務風險的對策： 實行嚴格的資金借貸和運用審批制度，根據(jù)公司發(fā)展情況和資金市場成本變化，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)； 使投資項目盡快產(chǎn)生 效益，提高資產(chǎn)盈利能力，降低投資風險； 加強對業(yè)務收入、業(yè)務支出、日?，F(xiàn)金等的管理，在保持較高的流動性的基礎上，減少資金占用，為公司擴大投資提供現(xiàn)金流； 加大資本運營的力度，構(gòu)筑和拓寬暢通的融資渠道，為企業(yè)的資金供應建立穩(wěn)固的渠道，為公司的發(fā)展不斷輸入資金，同時完善公司自身的“造血”機制； 加強對資金運行情況的監(jiān)控，最大限度地提高資金使用效率； 實施財務預決算制度； 建立相應的風險預警機制，加強內(nèi)部管理，嚴格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降到最低程度。 第十九章 物流倉儲 項目可行性研究結(jié)論與建議 一、物流倉儲項目推薦方案的總體描述 本項目計劃占地面積 70畝，建筑面積 40000 平方米，投資 700 萬元，建設期為1 年，建成運營后，年實現(xiàn)營業(yè)收入 200 萬元 ,年實現(xiàn)凈利潤 90 多萬元 ,本項目所得稅后內(nèi)部收益率為 %，不含建設期的動態(tài)投資收回期為 8 年，具有良好的經(jīng)濟效益。 2．存在問題 雖然從長期來分析，本項目市場前景廣闊，但是從目前形勢分析，市場具有一定的不確定性。 （ 2）項目主管單位應抓緊項目有關配套工作，壓縮審批程序，縮短申請周期，盡快落實配套資金，為項目的前期工作提供資金保障，加快工作進度，提高工作效率，使項目的建設少走彎路，早建設 、早投產(chǎn)、