【正文】 六、土地級(jí)別修訂 （一）土地級(jí)別修訂技術(shù)流程 城鎮(zhèn)土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的 自然 、 經(jīng)濟(jì) 兩方面屬性 及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的地域差異，評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí) 別 。其具體工作內(nèi)容包括：做好組織上和物質(zhì)上的準(zhǔn)備，收集資料，資料整理及分值表的編制，權(quán)重確定及因素選擇，土地定級(jí)單元的劃分，土地級(jí)別的確定，面積量算及土地級(jí)別圖的編制。 由于城鎮(zhèn)土地利用類(lèi)型復(fù)雜 ,形式多樣 ,不同地區(qū)城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作的組織方法和工作程序會(huì)有所差異，根據(jù)閩侯縣城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況確定閩侯縣 城鎮(zhèn) 土地級(jí)別修訂采用全域覆蓋分類(lèi)定級(jí)法和路線價(jià)法兩種。定級(jí)分商服用地、住宅用地和工業(yè)用地三大類(lèi)。 （二）土 地級(jí)別修訂程序 土地級(jí)別修訂所需基礎(chǔ)資料收集、調(diào)查和整理 城鎮(zhèn)土地定級(jí)是一項(xiàng)涉及面廣，工作量大，需要投入大量人力和物力 進(jìn)行基土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 8 礎(chǔ)資料的收集和調(diào)查。 資料收集主要是到各相關(guān)部門(mén)收集對(duì)土地質(zhì)量具有影響性的資料，如交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施是否完善、公共設(shè)施是否完備、環(huán)境質(zhì)量、城鎮(zhèn)規(guī)劃情況等；還須收集關(guān)于修訂更新一些背景資料 。 定級(jí)因素的選擇和權(quán)重的確定 由于影響土地級(jí)別的因素很多，權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)土地質(zhì)量影響程度的體現(xiàn)，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)及專(zhuān)家們的意見(jiàn)對(duì)影響土地質(zhì)量的因素按其作用的大小確定其權(quán)重。權(quán)重值在 0～ 1 之間變化，各因 素的權(quán)重值之和等于 1。 土地定級(jí)單元的劃分 土地定級(jí)單元的劃分選取固定網(wǎng)格法，采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段，將評(píng)價(jià)區(qū)域劃分為若干個(gè) 10 米 10 米的土地定級(jí)單元。這種劃分對(duì)于土地定級(jí)成果而言具有較高的精度。 土地定級(jí)單元分值的計(jì)算 按照 “ 規(guī)程 ” 規(guī)定，計(jì)算各個(gè)因素對(duì)各定級(jí)單元的作用分并統(tǒng)計(jì)各個(gè)定級(jí)單元的總分值，作為評(píng)定土地級(jí)別的基礎(chǔ)。 土地級(jí)別的劃分 土地級(jí)別是土地質(zhì)量的綜合反映。在單元總分值計(jì)算的基礎(chǔ)上，利用一定的數(shù)學(xué)模型，將各單元?jiǎng)潥w不同的土地級(jí)別，并按級(jí)別間差異大于級(jí)別內(nèi)差異的原則及適當(dāng)考慮已有的 人工線狀地物和自然線狀地物的情況，對(duì)土地級(jí)別的界線作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，即得到土地級(jí)別。 土地級(jí)別的驗(yàn)證 結(jié)合基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作，根據(jù)各利用類(lèi)型土地市場(chǎng)交易樣點(diǎn)及外業(yè)調(diào)查樣點(diǎn)的地價(jià)劃分土地級(jí)別，用實(shí)例作為土地初步定級(jí)的驗(yàn)證手段。工作步驟為： （ 1）按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣點(diǎn)地價(jià)相近劃分各類(lèi)用地的均質(zhì)地域； （ 2）按《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》要求，對(duì)均質(zhì)地域內(nèi)各類(lèi)用地的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、檢驗(yàn)、分析、比較、計(jì)算，得出各均質(zhì)地域平均地價(jià)； （ 3）對(duì)各均質(zhì)地域平均地價(jià)進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析，確定各土地級(jí)別相對(duì)應(yīng)的平均地價(jià)區(qū)間； （ 4）在圖上對(duì)處于同一地價(jià)區(qū)間的相鄰均質(zhì)地域進(jìn)行合并，得到不同用途的土地級(jí)別。 面積量算及土地級(jí)別圖的編制 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 9 土地級(jí)別評(píng)定以后，通過(guò)面積量算得到各土地級(jí)別的面積，并編制土地級(jí)別圖把土地級(jí)別的空間分布直觀地反映出來(lái)。 七 、基準(zhǔn)地價(jià)更新 （一）確定工作內(nèi)容 此次 基準(zhǔn)地價(jià)更新主要是對(duì)閩侯縣 城鎮(zhèn) 的地價(jià)重新進(jìn)行計(jì)算，特別是對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化較大區(qū)域，或同一區(qū)位條件但屬不同級(jí)別的區(qū)域，應(yīng)根據(jù)測(cè)算的樣點(diǎn)地價(jià)，重新評(píng)估確定其基準(zhǔn)地價(jià)。 確定不同土地級(jí)別與土地利用類(lèi)型的基準(zhǔn)地價(jià)，包括：商服用地、住宅用地和工業(yè)用地的基準(zhǔn)地 價(jià)，測(cè)算路線價(jià)、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)； 設(shè)計(jì)土地出讓年期、交易期日、容積率、臨街深度等修正系數(shù)； 根據(jù)因素對(duì)宗地地價(jià)的影響，建立宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)體系。 （二）制定工作計(jì)劃 在確定基準(zhǔn)地價(jià)更新內(nèi)容的基礎(chǔ)上，制定更新工作計(jì)劃： 準(zhǔn)備工作 參照 “ 規(guī)程 ” 中的表格樣式，針對(duì) 閩侯縣 房 產(chǎn)、 地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，并考慮到部分?jǐn)?shù)據(jù)的可獲取性和可操作性，設(shè)計(jì)多種樣式的調(diào)查表格。 資料的收集、調(diào)查與整理 確定資料收集調(diào)查的路線、區(qū)域和單位，要求主要的交易、繁華區(qū)域盡可能多布置調(diào)查樣點(diǎn)，交易量較少的區(qū)域根據(jù)實(shí)際情 況布置調(diào)查樣點(diǎn)數(shù)量，同時(shí)保證調(diào)查樣點(diǎn)的全面。每天整理 所 調(diào)查 的 資料，及時(shí)上圖、錄入計(jì)算機(jī)、備份數(shù)據(jù)。初步調(diào)查工作于 20xx 年 2月 初 結(jié)束，同時(shí)根據(jù)需要收集相關(guān)部門(mén)資料。 基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算及圖件編制階段 在資料審核的基礎(chǔ)上，選用適當(dāng)方法，以土地定級(jí)作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，先分別計(jì)算商服用地、住宅用地和工業(yè)用地在不同土地級(jí)別上的土地收益、地價(jià)等，評(píng)估出各級(jí)別內(nèi)不同土地利用類(lèi)型的基準(zhǔn)地價(jià)；對(duì)區(qū)位條件敏感的商服用地，分區(qū)段、街道評(píng)估 出 路線價(jià) ， 并編制基準(zhǔn)地價(jià)圖和地價(jià)樣點(diǎn)圖等相關(guān)圖件。 借助Excel 等數(shù)據(jù)處理軟件完成相關(guān)的 計(jì)算和 數(shù)據(jù) 檢驗(yàn)，用 word 軟件進(jìn)行報(bào)告及其他土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 10 文字編寫(xiě)，通過(guò) AutoCAD、 MapGIS 等繪圖軟件編制 閩侯縣 各級(jí)別不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)圖及其他圖件。 成果整理及報(bào)告編寫(xiě)階段 通過(guò)對(duì)影響宗地地價(jià)的因素進(jìn)行分析，編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表，建立宗地地價(jià)修正體系；編寫(xiě)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告。 成果修改，提交驗(yàn)收階段 根據(jù)初步確定的基準(zhǔn)地價(jià)成果，與閩侯縣國(guó)土資源局的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)專(zhuān)家進(jìn)行論證，根據(jù)反饋的意見(jiàn)和建議，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行局部調(diào)整和修改，完善修訂 更新成果，最后形成修訂更新系列成果，提交驗(yàn)收。 成果驗(yàn)收，歸檔階段 由閩侯縣國(guó)土資源召開(kāi)閩侯縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新成果驗(yàn)收會(huì)議，項(xiàng)目工作人員根據(jù)驗(yàn)收的意見(jiàn)和建議，結(jié)合閩侯縣的實(shí)際情況，對(duì)修訂更新的成果進(jìn)行修改、完善，形成修訂更新系列成果，并提交歸檔。 （三）基準(zhǔn)地價(jià)的確定 商服用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定 根據(jù) “ 規(guī)程 ” ，并結(jié)合閩侯縣土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況， 以收益還原法（即利用 房屋租賃資料 ） 測(cè)算商服用地基準(zhǔn)地價(jià) 為主，剩余法測(cè)算的商服用地基準(zhǔn)地價(jià)為輔，最終確定閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)等 11 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商服用地基準(zhǔn)地價(jià)。 商服用地基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均基準(zhǔn)地價(jià)和區(qū)段 路線價(jià) 相結(jié)合。 表 1 閩侯縣 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地 基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 級(jí)別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 4 5 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 11 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià) 的測(cè)算主要 是 利 用 房屋買(mǎi)賣(mài)資料、 房屋 抵押貸款 資料和 部分 房屋租賃資料 計(jì)算地價(jià)， 即 運(yùn)用剩余法 評(píng)估為主，收益還原法測(cè)算的樣點(diǎn)價(jià)格為輔，再 經(jīng)過(guò)一系列數(shù)據(jù)的驗(yàn)證，最后確定 閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)等11 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)。 表 2 閩侯縣 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地 基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 級(jí)別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 4 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定 根據(jù)《 閩侯縣人民政府關(guān)于發(fā)布實(shí)施閩侯縣工業(yè)項(xiàng)目用地統(tǒng)一綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（即最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）的通知 》（侯政文 [20xx]33 號(hào)），并結(jié)合收集到的土地出讓資料以及成本逼近法測(cè)算模型，綜合確定閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)等 11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。 表 3 閩侯縣 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地 基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 級(jí)別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 其他 類(lèi)型 用地的基準(zhǔn)地價(jià) 的確定 本次基準(zhǔn)地價(jià)修編，除了對(duì)商服、住宅、工業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估外，還針對(duì)其他用地包括營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)、體以及停車(chē)場(chǎng)、公墓等特殊類(lèi)型用地，電力、電訊、電視塔用地等各類(lèi)用地提出定價(jià)的建議。由于各種特殊類(lèi)型用地?zé)o明顯的租售資料，經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查綜合分析，結(jié)合閩侯縣實(shí)際情況， 最終提出如下建議： A、營(yíng)利性的科、教、文、衛(wèi)、體以及停車(chē)場(chǎng)、公墓等特殊類(lèi)型用地按工業(yè)用地的 倍計(jì) （見(jiàn)表 4） ； B、電力、電訊、電視塔用地按工業(yè)用地的 倍計(jì) （見(jiàn)表 5） 。 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 12 表 4 營(yíng)利性的科教文衛(wèi)等特殊類(lèi)型 基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 級(jí)別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 表 5 電力、電訊、電視塔用地 基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 級(jí)別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 八、 修訂更新成果 分析與 應(yīng)用 閩侯縣上輪基準(zhǔn)地價(jià)成果是 20xx 年修訂的，而此次基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新是在上輪成果的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，但仍存在較多不同的地方，詳見(jiàn)以下分析 ： （一）與上輪基準(zhǔn)地 價(jià)成果對(duì)比分析 修訂更新過(guò)程對(duì)比分析 （ 1）相同點(diǎn) 土地定級(jí)仍采用 ARCGIS軟件進(jìn)行土地定級(jí)單元的劃分和計(jì)算以及最終級(jí)別的劃分；基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算方法基本與上輪測(cè)算方法基本相同，主要采用剩余法、收益還原法、成本逼近法等。 此次基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新與上輪基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算其用地類(lèi)型均為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地；各類(lèi)用地土地出讓最高年限均一樣：商服用地 40 年、住宅用地70 年、工業(yè)用地 50年。 土地還原率均取 %。 商服用地和工業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率均相同分別為：閩侯縣城區(qū)（甘蔗街道）、荊溪、上街、南嶼、青口、尚干、 祥謙、南通、白沙、竹岐等商服用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ，工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ；鴻尾鄉(xiāng)商服用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ，工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 。 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 13 （ 2）不同點(diǎn) 1）修訂更新范圍不同：根據(jù)《閩侯縣人民政府關(guān)于重新界定我縣縣城及建制鎮(zhèn)建成區(qū)具體范圍的通知》（侯政文 [20xx]158 號(hào)）規(guī)定，此次城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新范圍明顯比上輪范圍大。以甘蔗街道為例：上輪基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算范圍基本在外福鐵路以南，而此次修訂更新的范圍也包括外福鐵路以北的 規(guī)劃建設(shè)區(qū)域。 2） 土地開(kāi)發(fā)程度 不同：上輪土地開(kāi)發(fā)程度為 甘蔗街 道 土地開(kāi)發(fā)程 度為“五通一平”，荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)、祥謙鎮(zhèn)、尚干鎮(zhèn)、南通鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)、竹岐鄉(xiāng)、鴻尾鄉(xiāng)等其他十個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)程度為“三通一平” ；此次基準(zhǔn)地價(jià)土地開(kāi)發(fā)程度除了南通鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)和鴻尾鄉(xiāng)土地開(kāi)發(fā)程度為“三通一平”，其他街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)程度均為“五通一平”。 3）住宅用地容積率不同：根據(jù)“通知”，此次 閩侯縣城區(qū)（甘蔗街道）、荊溪、上街、南嶼、青口、尚干、祥謙、南通、白沙、竹岐等其基準(zhǔn)地價(jià)更新住宅標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ；鴻尾鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)更新住宅用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 。 上輪基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算中甘 蔗街道、荊溪、上街、南嶼、 青口、尚干、祥謙、南通、白沙、竹岐等其基準(zhǔn)地價(jià)更新住宅用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ；鴻尾鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)更新住宅用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 。 3）土地還原率描述不同：上輪根據(jù)《關(guān)于開(kāi)展新一輪全省城鎮(zhèn)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作的通知》（閩國(guó)土資綜 [20xx]81 號(hào)）中規(guī)定“基準(zhǔn)地價(jià)更新測(cè)算中土地還原利率統(tǒng)一按銀行一年期貸款利率，往上取整作為土地還原率”；而此次修訂更新土地還原率是根據(jù) “通知” 中規(guī)定“還原利率不得低于同期中國(guó)人民銀行公布的人民幣五年期存款利率”。 20xx 年 1月 1 日 中國(guó)人民銀行公布的人民幣五年期存款利率 為 %， 由于上輪土地還原利率為 6%，滿(mǎn)足此次 基準(zhǔn)地價(jià)更新土地還原利率確定 的要求，為了基準(zhǔn)地價(jià)具可比性，因此此次土地還原率也定為6%。 修訂更新成果分析 （ 1）級(jí)別數(shù)對(duì)比分析 由 下 表可以看出此次與上輪基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別數(shù)只有工業(yè)用地沒(méi)有發(fā)生變化均是三級(jí)，商服用地級(jí)別數(shù)有變化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)只有上街、南嶼、 青口、 祥謙，住宅用地級(jí)別數(shù)有變化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)包含荊溪、上街、 尚干、祥謙和 鴻尾。各用地類(lèi)型級(jí)別數(shù)均沒(méi)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 14 有發(fā)生變化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有甘蔗、青口、南通、白沙、竹岐。 表 6 基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新級(jí)別數(shù)對(duì)比一覽表 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 甘蔗 荊 溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 商服 用地 上輪 5 4 4 4 4 5 3 4 4 4 4 此次 5 4 5 5 5 5 4 4 4 4 4 住