【正文】 取得 《 竣工備案證 》 模擬驗(yàn)收及整改完成 集中交付完成 完成交付風(fēng)險(xiǎn)檢查的時(shí)間，以向集團(tuán)提交報(bào)告的時(shí)間為準(zhǔn)。 《 竣工備案證 》 交公司歸檔的時(shí)間。 完成模擬驗(yàn)收，并整改完畢的時(shí)間。 辦理集中交付的完成時(shí)間。 公司審批 43 174。 174。 174。 174。 174。 174。 174。 174。 174。 174。 174。 174。 174。 174。 174。 174。 174。 174。 174。 對(duì)萬科的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分析 ——客戶導(dǎo)向、過程 控制、價(jià)值鏈前段控制 過程控制點(diǎn) 財(cái)務(wù) /資金 產(chǎn)品品質(zhì) 客戶導(dǎo)向 管理精細(xì)化 項(xiàng)目策劃 看“項(xiàng)目成功” 前期設(shè)計(jì)階段 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 施工許可證 》 174。 工程管理階段 銷售管理 產(chǎn)品交付 項(xiàng)目策劃 前期設(shè)計(jì) 、園建完成 過程控制 —13 財(cái)務(wù) /資金 – 5 產(chǎn)品品質(zhì) —3 客戶導(dǎo)向 —5 管理精細(xì)化 1 工程管理 174。 174。 174。 174。 174。 44 計(jì)劃體系策劃 －集團(tuán)級(jí)三級(jí)計(jì)劃體系 集團(tuán)級(jí) 集團(tuán)營(yíng)運(yùn)線 公司發(fā)展戰(zhàn)略 /三年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)計(jì)劃 戰(zhàn)略規(guī)劃 公司級(jí) 公司管理層 一級(jí)總體計(jì)劃 《 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)計(jì)劃 》 財(cái)務(wù) 《 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)目標(biāo)書 》 －項(xiàng)目 (含里程碑節(jié)點(diǎn) /一級(jí)計(jì)劃 ) 《 年度職能目標(biāo)計(jì)劃 》 職能 部門級(jí) 崗位級(jí) 公司營(yíng)運(yùn)崗 專業(yè)崗位 二級(jí)項(xiàng)目計(jì)劃 《 項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 》 （營(yíng)運(yùn)） 三級(jí)項(xiàng)目計(jì)劃 《 項(xiàng)目總進(jìn)度控制計(jì)劃 》 項(xiàng)目 《 設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃 》 設(shè)計(jì) 《 報(bào)建計(jì)劃 》 報(bào)建 《 配套計(jì)劃 》 項(xiàng)目事務(wù) 《 采購(gòu)計(jì)劃 》 采購(gòu) 《 營(yíng)銷作業(yè)計(jì)劃 》 營(yíng)銷 《 開放區(qū)開盤專項(xiàng)計(jì)劃 》 營(yíng)銷 《 竣工驗(yàn)收專項(xiàng)計(jì)劃 》 工程 《 產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃 》 客戶服務(wù) 二級(jí)職能計(jì)劃 《 各職能月度目標(biāo)計(jì)劃 》 （各職能部門） 三級(jí)職能計(jì)劃 《 各崗位月 /季度工作目標(biāo) 計(jì)劃 》 45 2 3 4 5 6 8 9 某集團(tuán) 14個(gè)里程碑節(jié)點(diǎn) 關(guān)注什么？ 編號(hào) 1 7 10 11 12 13 14 名稱 辦理國(guó)土使用權(quán)證 交地（發(fā)展部向工程部交地） 完成方案設(shè)計(jì) 完成初步設(shè)計(jì) 完成施工圖設(shè)計(jì) 取得施工許可證 項(xiàng)目開工 售樓處、樣板房開放 取得預(yù)售許可證 開盤 景觀施工進(jìn)場(chǎng) 竣工備案 交房 交房完成 95% 執(zhí)行部門 發(fā)展部 發(fā)展部 研發(fā)部 研發(fā)部 研發(fā)部 工程部 工程部 營(yíng)銷部 工程部 營(yíng)銷部 工程部 營(yíng)銷部 營(yíng)銷部 營(yíng)銷部 總部重點(diǎn)管控 5個(gè)節(jié)點(diǎn) 1 2 3 4 5 46 計(jì)劃特點(diǎn)－ TQC融合 基于成果（ Q)導(dǎo)向，融合 TQC(T時(shí)效、 Q階段成果、 C關(guān)鍵決策） 成果導(dǎo)向的 TQC計(jì)劃范 例 T Q Q C 47 特點(diǎn) 4：價(jià)值提升 建立全過程目標(biāo)成本體系 投資論證階段成本 產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測(cè)算模型 估算 定位策劃階段多方 案測(cè)算比對(duì) 概念深化方案成本 概算 責(zé)任目標(biāo)成本指導(dǎo)書 動(dòng)態(tài)成本月報(bào)（含動(dòng)態(tài) 成本信息） 責(zé)任 目標(biāo) 成本 管理 動(dòng)態(tài) 成本 管理 方案設(shè)計(jì)成本測(cè)算 初設(shè)階段下達(dá)目標(biāo) 成本 項(xiàng)目 合約 框架 確定 設(shè)計(jì) 階段 成本 管理 變更簽證 成本信息庫(kù) 項(xiàng)目實(shí)施階段的成 本管理 工程結(jié)算管理 項(xiàng)目后評(píng)估（成本 部分） 48 明確成本關(guān)鍵管理點(diǎn) 項(xiàng)目立項(xiàng)，成本管理開始啟動(dòng) 項(xiàng)目可研 /規(guī)劃設(shè)計(jì) 概念 /規(guī)劃設(shè)計(jì) 可研測(cè)算 經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)、獎(jiǎng) 罰指標(biāo)提供 測(cè)算及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)提 供 CP1 目標(biāo)成本編制 CP2 簽發(fā)審批 方案、擴(kuò)初、施工 圖設(shè)計(jì) CP4 責(zé)任成本實(shí)施評(píng)估 成本優(yōu)化與控制 CP3 施工圖完成 二次設(shè)計(jì)完成 目標(biāo)成本修訂 優(yōu)化測(cè)算 簽發(fā)審批 注： 圖中標(biāo)注出 CP，其序號(hào) CP5 編制預(yù)算、清單 經(jīng)濟(jì)評(píng)審 招標(biāo)采購(gòu) 應(yīng)與后面流程關(guān)鍵點(diǎn)說 明的序號(hào)保持一致。 CP6 變更、簽證、結(jié)算審核 動(dòng)態(tài)成本分析、調(diào)整 竣工結(jié)算 工程施工 工程竣工 CP7 項(xiàng)目成本后評(píng)估與分析 結(jié)算審批 49 －對(duì)各階段成本進(jìn)行審批 部門 合約部 流 程 名 稱 建安成本控制流程 某集團(tuán) 3階段 4審批點(diǎn) 層次 主體 編號(hào) 2 合約部 A 投資部 B 前期部 C 概 設(shè)計(jì)部 D 要 營(yíng)銷部 E 項(xiàng)目部 F 發(fā)展管 理部 G 財(cái)務(wù)部 H 分管領(lǐng)導(dǎo) / 主管領(lǐng)導(dǎo) I 地區(qū) 總經(jīng)理 J 區(qū)域公 司 K 建安成本控制流程 集團(tuán) 集團(tuán)成本 集團(tuán)營(yíng)銷 集團(tuán)規(guī)劃 集團(tuán) 發(fā)展部 管理小組 決策委員會(huì) 設(shè)計(jì)中心 總經(jīng)理 L M N O P 配套估價(jià) 密度分析 初步定位 建安成本 項(xiàng)目成本 項(xiàng)目現(xiàn)金 可研 階段 目標(biāo) 預(yù)測(cè)表 盈利 預(yù)測(cè)表 流量 預(yù)測(cè) 表 確認(rèn) 確認(rèn) 審核 審核 審批 下達(dá)地區(qū)公司 市場(chǎng)定位階段成 本控制目標(biāo) 十五個(gè)工作日內(nèi) 配套估價(jià) 概念設(shè)計(jì) 定位報(bào)告 確認(rèn) 確認(rèn) 審批 備案 建安成本 項(xiàng)目盈利 市場(chǎng) 定位 目標(biāo) 控制表 、現(xiàn)金流 量預(yù)測(cè)表 階段 確認(rèn) 確認(rèn) 審核 審核 審批 下達(dá)地區(qū)公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本 控制目標(biāo) 限額設(shè)計(jì) 參與 參與 十五個(gè)工作日內(nèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 確認(rèn) 確認(rèn) 評(píng)審 審批 建安成本 目標(biāo) 控制表 項(xiàng)目盈利 、現(xiàn)金流 量預(yù)測(cè)表 確認(rèn) 確認(rèn) 審核 審核 審批 下達(dá)地區(qū)公司 項(xiàng)目施工階段成本 控制目標(biāo) 項(xiàng)目建安 參與 參與 參與 參與 成本預(yù)測(cè) 明細(xì)表 主體開工或主包合同簽訂十五個(gè)工作日內(nèi) 確認(rèn) 確認(rèn) 審核 審核 審批 下達(dá)地區(qū)公司 項(xiàng)目建安 參與 參與 參與 參與 項(xiàng)目竣工結(jié)算成本 成本預(yù)測(cè) 明細(xì)表 超 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后十五個(gè)工作日內(nèi) 控制目標(biāo) 施工 階段 過 5 ％ 預(yù)計(jì)建安成本未超過控制目標(biāo) 5％ 確認(rèn) 確認(rèn) 審核 審批 建安成本 超支審批 確認(rèn) 確認(rèn) 審核 審批 表 成本超支 報(bào)告 說明超支具體內(nèi)容、原因、消化途徑、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、改進(jìn)措施等 確認(rèn) 確認(rèn) 審核 項(xiàng)目建安 成本目標(biāo) (調(diào)整后 ) 50 各階段成本關(guān)注的內(nèi)容有所不同 ,審批時(shí)有所側(cè) 重 流程名稱 土地版、啟 動(dòng)版目標(biāo)成 本 方案版（基 準(zhǔn)版）目標(biāo) 成本 執(zhí)行調(diào)整版 目標(biāo)成本 《 月度動(dòng)態(tài) 成本回顧報(bào) 告 》 主要關(guān)注內(nèi)容 是否滿足收益指標(biāo)？ 總額及分項(xiàng)的合理性。 是否與產(chǎn)品配置匹配？ 是否滿足收益指標(biāo)？ 總額及分項(xiàng)的合理性。 是否與產(chǎn)品配置匹配？ 已超費(fèi)項(xiàng)的調(diào)整原因、責(zé)任分析。 預(yù)計(jì)調(diào)整費(fèi)項(xiàng)的調(diào)整依據(jù)是什么？ 調(diào)整后的分項(xiàng)、總額是否合理？ 與目標(biāo)成本對(duì)比。 與上月動(dòng)態(tài)成本對(duì)比。 預(yù)估金額是否合理。 審批流程 審批目的 目標(biāo)成本 設(shè)定合理 保證基準(zhǔn) 目標(biāo)成本 合理 目標(biāo)成本 調(diào)整嚴(yán)謹(jǐn) 過程檢查 跟蹤 51 1 2 3 從項(xiàng)目論證到執(zhí)行逐步深化 土地版 啟動(dòng)版 方案版 基準(zhǔn)版 4 執(zhí)行調(diào)整版 方案版是評(píng)價(jià)、比對(duì)的基準(zhǔn)。取得方案審查意見書后 10天內(nèi)提交上線。 執(zhí)行調(diào)整版是依據(jù)實(shí)際情況對(duì)基準(zhǔn)版的修正 將原來 5個(gè)版本，調(diào)整為 4個(gè)版本。即將基準(zhǔn)版提前到方案階段，取消初步設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本。 52 聚焦前端 :從定位到設(shè)計(jì)階段是成本管理的重點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)成本中 75％取決于設(shè)計(jì)之前 市 場(chǎng) 分 析 成本體系的改進(jìn)重點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注成本優(yōu)化 ,用最 經(jīng)濟(jì)合理的成本創(chuàng)造最大的客戶價(jià)值 客戶敏感點(diǎn)在哪里 ?成本關(guān)注的重點(diǎn)在哪里 ? 聚焦前端 :從定位到設(shè)計(jì)階段是成本管理的重點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)成本中 75％取決于設(shè)計(jì)之前 前期 階段 項(xiàng)目單方造價(jià) 設(shè)計(jì)階段 分部工程單 數(shù)據(jù) 方造價(jià)數(shù)據(jù) 標(biāo) 桿 產(chǎn) 品 定 位 策 劃 示例 前 期 成 本 測(cè) 算 目 標(biāo) 成 本 策 劃 編 制 主 體 預(yù) 算 編制 成本 詳細(xì) 指導(dǎo) 書 設(shè)計(jì)控制數(shù)據(jù) （ 單方含量 ） 成本優(yōu)化同樣關(guān)注事前的優(yōu)化，通常涉及五個(gè)階段：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、 初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、構(gòu)件深化設(shè)計(jì)五個(gè)階段； 六個(gè)專業(yè)：建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、精裝修、構(gòu)件深化設(shè)計(jì)六個(gè)專業(yè) 53 序 號(hào) 1 門窗 成果指標(biāo) 成本 決策 決策 決策 會(huì)議 濟(jì)合理， 初步設(shè)計(jì) 構(gòu) 件 評(píng) 圖 審 會(huì) 初 方案設(shè)計(jì) 產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性內(nèi)容 成果 參與部門 評(píng) 主要結(jié)構(gòu)參數(shù) /理論 程統(tǒng)一做法出圖 成本 設(shè)計(jì)、工程、 圖設(shè) 公司標(biāo)準(zhǔn)做法采用率 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)參數(shù) 參數(shù)合理 成本 C 序 成果指標(biāo) 決策 決策 決策 會(huì)議 產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性內(nèi)容 成果 參與部門 會(huì) C 2 建筑平面布置 比例適中；具對(duì) 設(shè)計(jì)、成本 標(biāo)準(zhǔn)做法執(zhí)行率 周長(zhǎng)面積比 稱性 托前 單體 料價(jià)格庫(kù)