【正文】 或主管，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或主管，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 ，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。 巡檢制度? 1．巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線(xiàn)、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。 2．在巡檢過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問(wèn)題，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知領(lǐng)班，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告領(lǐng)班，并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。 3．巡檢人員在巡視完畢機(jī)房、泵房、配電室、豎井等所有無(wú)人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門(mén)。4．巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動(dòng)力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門(mén)鎖好。5．各運(yùn)行、維修領(lǐng)班，必須每天對(duì)所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，書(shū)面報(bào)告經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。 本章講授 本章了解物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念含義，掌握開(kāi)展物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的意義，重點(diǎn)掌握經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的選擇原則，步驟和方法。 第八章 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念以市場(chǎng)化為導(dǎo)向，以謀求共同利益最大化為目的，以滿(mǎn)足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求為目標(biāo)的社會(huì)化、綜合化、經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)與管理概念理解范疇：屬于第三產(chǎn)業(yè)，并不專(zhuān)屬于物業(yè)管理的工作范疇 　　　　物業(yè)管理企業(yè)可以充分利用其優(yōu)勢(shì)，在細(xì)分市場(chǎng)上，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)一、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)含義 指物業(yè)管理企業(yè)圍繞所管物業(yè)開(kāi)展的與服務(wù)對(duì)象生活、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)等相關(guān)的各種專(zhuān)門(mén)性、有益性服務(wù)項(xiàng)目。二、開(kāi)展物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的意義能促進(jìn)城市公共建設(shè)配套設(shè)施建設(shè)，方便群眾生活，帶動(dòng)商品房交易；能增加物業(yè)管理企業(yè)收入，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展；能拓展物業(yè)管理的空間，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的適應(yīng)能力。第一節(jié)、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)概述一、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的選擇選擇原則：投資、風(fēng)險(xiǎn)、熟悉領(lǐng)域、穩(wěn)健進(jìn)取選擇步驟和方法：人員、篩選、談判、經(jīng)濟(jì)論證第二節(jié)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)展二、經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件既注意事項(xiàng)硬件條件：資金和場(chǎng)地軟件條件：經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)思想、經(jīng)營(yíng)機(jī)制 三、經(jīng)營(yíng)服務(wù)的市場(chǎng)預(yù)測(cè) 進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)的必要性 市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容（重要） 經(jīng)營(yíng)服務(wù)的考評(píng)第二節(jié)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)展第三節(jié)、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的操作一般配套服務(wù)類(lèi)型：　　最貼近日常生活的衣食行樂(lè)服務(wù)商務(wù)服務(wù)類(lèi)文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)經(jīng)營(yíng)中介服務(wù)　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)發(fā)展方向物業(yè)租賃– 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要項(xiàng)目個(gè)性化服務(wù)現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)發(fā)展方向表現(xiàn)為特約服務(wù)需求不斷增加物業(yè)租賃物業(yè)租賃的地位：　　物業(yè)管理企業(yè)的主要業(yè)務(wù)之一也是物業(yè)市場(chǎng)流通的重要方式之一物業(yè)管理企業(yè)的重要收入來(lái)源物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)出租物業(yè)，可以獲取長(zhǎng)期、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，提高經(jīng)營(yíng)管理水平物業(yè)租賃物業(yè)租賃的含義：　　通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。即房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種主要交易形式之一物業(yè)租賃是商品交換的一種形式，其核心問(wèn)題是租金問(wèn)題物業(yè)租賃物業(yè)租賃的特征：　　房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋物業(yè)租賃讓渡的是物業(yè)使用權(quán)而不是所有權(quán)租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問(wèn)題房屋的租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)的契約關(guān)系物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理 物業(yè)中介的涵義：　　物業(yè)中介在真正意義上應(yīng)稱(chēng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)中介，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的介質(zhì)體系，或者說(shuō)是由專(zhuān)業(yè)中介人在國(guó)家法律、政府規(guī)章以及行業(yè)自律組織規(guī)則框架下所從事的一系列中間介引等活動(dòng)的集合和系統(tǒng)。物業(yè)中介代理工作性質(zhì) :委托－代理性質(zhì)和契約性質(zhì)物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理的主要內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)咨詢(xún)房屋租賃合同房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容：(1)甲乙雙方的姓名或名稱(chēng)及住所(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況(3)租賃用途(4)租賃期限(5)租金及支付方式房屋租賃合同房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容：(6)房屋的修繕責(zé)任(7)轉(zhuǎn)租的規(guī)定(8)變更和解除合同的條件(9)違約責(zé)任(10)當(dāng)事人約定的其他條款房屋租賃合同租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)出租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)租賃條件出租： 城市公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋或國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租轉(zhuǎn)租： 承租人經(jīng)出租人同意?？梢砸婪▽⒊凶獾姆课蒉D(zhuǎn)租遵守租賃政策： 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款物業(yè)租賃條件物業(yè)出租人必須具備的條件 :出租人是物業(yè)所有權(quán)人或受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或委托管理證件出租人若為物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或物業(yè)管理公司，還必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照出租人對(duì)所出租的物業(yè)應(yīng)具有管理的修繕的能力物業(yè)租賃條件物業(yè)承租人必須具備的條件 :城鎮(zhèn)居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶(hù)口，暫住人口則必須持有有關(guān)機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證單位承租公房，必須具有區(qū)、縣、市級(jí)政府批準(zhǔn)的證明；單位承租私房，必須事先報(bào)房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)或當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)承租人承擔(dān)物業(yè)應(yīng)以自住自用為主；承租人必須具有民事行為能力承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力物業(yè)租賃條件出租房屋必須具備的條件 :經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)，并已向房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋。產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)不清，或產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)糾紛尚未處理完結(jié)的房屋不能出租自管房單位和私房業(yè)主出租的必須是自住自用有余的房屋，私房業(yè)主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房物業(yè)租賃條件出租房屋必須具備的條件 :結(jié)構(gòu)安全，設(shè)備齊全，能夠正常使用的房屋，險(xiǎn)房屋和違章建筑房屋不得出租能夠確保在租賃期內(nèi)使用的房屋，即已被證明即將被拆遷的房屋不得出租物業(yè)租賃條件 不得出租的幾種房屋未依法取得房屋所有權(quán)證書(shū)的司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的共用房屋未取得共有人同意的權(quán)屬有爭(zhēng)議的屬于違法建筑的物業(yè)租賃條件 不得出租的幾種房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形第九章 現(xiàn)代各類(lèi)物業(yè)的管理學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握現(xiàn)代各類(lèi)物業(yè)的主要類(lèi)型小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑2．重點(diǎn)掌握居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義第九章 現(xiàn)代各類(lèi)物業(yè)的管理一、主要類(lèi)型：工業(yè)物業(yè)、居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)二、特征：第一節(jié) 現(xiàn)代各類(lèi)物業(yè)的主要類(lèi)型與特征第九章 現(xiàn)代各類(lèi)物業(yè)的管理一、住宅與居住小區(qū) 居住區(qū)按居住戶(hù)數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級(jí)。二、居住小區(qū)的功能：　。這是住宅小區(qū)最基本的功能。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類(lèi)型的住宅，如多種類(lèi)型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場(chǎng)所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個(gè)人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交際等功能。 　　 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理第九章 現(xiàn)代各類(lèi)物業(yè)的管理二、居住小區(qū)的功能：　。住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著城市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)而來(lái)的，即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和 小區(qū)的管理應(yīng)能為居民提供多項(xiàng)目多層次的服務(wù)。 。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能兩方面。 。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理第九章 現(xiàn)代各類(lèi)物業(yè)的管理三、住宅小區(qū)的特點(diǎn)。　　?！　　? 四、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)第一是社會(huì)效益；　第二是經(jīng)濟(jì)效益；第三是環(huán)境效益；第四是心理效益。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義　　 (一 )小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義　　 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化，即是指在住宅小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué) 管理為宗旨，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理的活動(dòng)過(guò)程。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義　　實(shí)際意義就在于：　 　首先，它要求管理思想更新。即要確立現(xiàn)代企業(yè)管理意識(shí)，包括經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)觀念、 資金運(yùn)用、服務(wù)質(zhì)量、時(shí)間、效益等觀念更新。也就是說(shuō)要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹(shù)立起社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念?！? 其次，它是實(shí)現(xiàn)組織管理現(xiàn)代化的需要。就是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建立和完善企業(yè) 管理體制，設(shè)置和選擇管理組織機(jī)構(gòu)，目的是提高工作效率，適應(yīng)房地產(chǎn)物業(yè)管理需要。　 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義 第三，它是管理方法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)水平，選用一 系列與其相應(yīng)的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)決策方法、計(jì)劃管理方法、經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)方法等等?！〉谒?，它是管理手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。就是要運(yùn)用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管 理工具，如先進(jìn)的監(jiān)控手段、電子計(jì)算機(jī)、管理信息系統(tǒng)等等?！　〉谖?，它是實(shí)現(xiàn)管理人才現(xiàn)代化需要。人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)的根本。 　小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑　　 (一 )小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容　　管理是科學(xué)，管理也是生產(chǎn)力，要使管理現(xiàn)代化必須在小區(qū)物業(yè)管理中掌握、學(xué)習(xí)現(xiàn)代 化管理理論，用現(xiàn)代科學(xué)管理理論來(lái)指導(dǎo)管理實(shí)踐，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的必備素質(zhì)。如小區(qū)物業(yè)管理理論與家務(wù)、系統(tǒng)工程學(xué)、管理方法論及房屋維修技術(shù)、行為心理學(xué)等。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑　　　 思想 的現(xiàn)代化　　小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理，從企業(yè)化經(jīng)營(yíng)與管理的角度，它是從事住宅長(zhǎng)期消費(fèi)活動(dòng)的經(jīng) 濟(jì)實(shí)體，因此，要加強(qiáng)現(xiàn)代化管理，物業(yè)管理者就要樹(shù)立新的思想觀念，如創(chuàng)新、改革、服務(wù)、承諾、時(shí)間、效果、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等觀念。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑　　　 　　管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化的主要標(biāo)志是管理的高效率，這就要求機(jī)構(gòu)設(shè)置要科學(xué)、機(jī)構(gòu)層次少而 精，職能部門(mén)有機(jī)聯(lián)系，凡事有人管，大小事有人抓。只有機(jī)構(gòu)設(shè)置符合現(xiàn)代化要求，管理現(xiàn)代化也就有了組織保障。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑　　　 　　方法現(xiàn)代化是兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變的客觀需要，簡(jiǎn)單的粗放型管理已不能適應(yīng)管理現(xiàn)代化的 要求，廣泛地采用數(shù)字方法、定性與定量分析的方法，是實(shí)現(xiàn)從靜態(tài)管理走向動(dòng)態(tài)管理的最佳選擇，只有管理方法的現(xiàn)代化，才能使小區(qū)物業(yè)管理作到事事有標(biāo)準(zhǔn)， 人人講標(biāo)準(zhǔn)，在標(biāo) 準(zhǔn)化活動(dòng)中推行管理方法的現(xiàn)代化。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑　　　 　　管理手段現(xiàn)代化的主要標(biāo)志，是電子計(jì)算機(jī)在小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)中的廣泛應(yīng)用。無(wú)論 是小區(qū)物業(yè)機(jī)構(gòu)的職能業(yè)務(wù)管理，還是綜合家庭信息服務(wù)，都應(yīng)采用這一現(xiàn)代化管理手段。手段是達(dá)到管理現(xiàn)代化的重要途徑，只有手段的現(xiàn)代化才能達(dá)到管理的高效率?！　?　　管理人員現(xiàn)代化是實(shí)現(xiàn)全方位管理與服務(wù)的最活躍的因素。小區(qū)物業(yè)管理的社會(huì)化、專(zhuān) 業(yè)化，必然要求要有一大批專(zhuān)業(yè)化的管理人員參與管理與服務(wù)。只有依靠對(duì)人的智力開(kāi)發(fā)，才能使管理逐步走向現(xiàn)代化。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑　　　 (二 )小區(qū)物業(yè)