【正文】 單位的攤位，建筑面積為 10000－ 30000平方米。該部分計劃投資 700－ 2100萬元 ? 三期工程靜態(tài)投資為 700萬元。計劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積 10000平方米，每戶住宅面積 75平方米 ,約可住 133戶。該部分按每平方米 700元建筑成本計算，需投入資金 700萬元。 ? 四期工程靜態(tài)投資為 2023萬元。該酒店總建筑面積約 12023平方米，總投資約 2023萬元。 ? （需要說明的是，該項(xiàng)目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。） 總投資估算表如下： 總投資估算表 單位：萬元 項(xiàng)目 全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，售樓接待中心的建設(shè)和大規(guī)模的廣告宣傳炒作 海鮮美食街商鋪的開發(fā)建設(shè) 海鮮批發(fā)市場的建設(shè) 住宅建設(shè) “海鮮大酒店”的開發(fā)建設(shè) 建設(shè)時間 2023年 2023－2023年 2023年 2023年 2023年 投資額 200 1540 700－2100 700 2023 總投資 5140－ 6540 ? 該項(xiàng)目靜態(tài)總投資為 5140－ 6540萬元。 ? 資金投入計劃與資金籌措方式： 該項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下： ? 自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售的關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下： ? 一期工程： 公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“海港之歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需 200萬元，由公司自有資金解決。第二部分即 22023平方米上下雙層商鋪的開發(fā)建設(shè)，公司自籌資金投入 300萬元及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至商鋪封頂，約 1540萬元。由于一期工程所需資金量較大，建設(shè)單位如墊資300－ 500萬元，加上內(nèi)部認(rèn)購的部分資金（暫定為 100萬元）可以全部投入，則還有將近 700－ 900萬元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開發(fā)項(xiàng)目土地所有權(quán)或在建工程作抵押向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款。 ? 二期工程： 此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建設(shè) 200個交易攤位，建筑面積為 10000平方米；二是一次建設(shè) 600個攤位，建筑面積 30000平方米。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險但不容易形成規(guī)模，后者容易形成規(guī)模但風(fēng)險相對較大，資金需求量也較大。在此分別進(jìn)行估算。 ? 首先計算 10000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。 ? 資金投入： 700元 /平方米 10000平方米＝ 700萬元 ? 資金籌措：上述 700萬元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例， 700萬元的工程，企業(yè)只需要出資 30%，即 210萬元左右即可開工建設(shè)，此 210萬元資金來源為售出第一期的 部分商鋪利潤。 ? 其次計算 30000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。 ? 資金投入： 700元 /平方米 30000平方米＝ 2100萬元 ? 資金籌措：上述 2100萬元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例， 2100萬元的工程，企業(yè)只需要出資 30%，即 630萬元即可開工建設(shè)，此 630萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。 ? 三期工程 ? 資金投入： 700元 /平方米 10000平方米＝ 700萬元 ? 資金籌措：上述 700萬元可由二期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例， 700萬元的工程，企業(yè)只需要出資 30%，即 210萬元即可開工建設(shè)，此 210萬元資金來源為售出第二期的交易攤位利潤。 ? 四期工程 ? 以三期工程回款作為四期工程的建設(shè)投入資金，完成四期工程的建設(shè)。 四期工程視前三期開發(fā)實(shí)際效果暫不進(jìn)行具體估算，只假定一個 1000萬元的利潤目標(biāo)。 四、經(jīng)濟(jì)效益分析 ? （一）價格分析 ? 雖然從目前來看，該項(xiàng)目還存在諸如水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽視的問題，但總的說來還是一個人氣問題，只要前期“造景升值，分步開發(fā)”能按照計劃進(jìn)行，則可實(shí)現(xiàn)既定利潤目標(biāo)。從建筑市場原材料及各種費(fèi)用價格來看，沿街商鋪及海鮮批發(fā)市場和酒店建筑成本完全可控制在 700元 /平方米左右。前期炒作工作結(jié)束后，該項(xiàng)目的升值空間將十分巨大。保守的估計，上述部分建設(shè)項(xiàng)目建成后售價能上升一倍，即平均達(dá)到 1500元 /平方米，利潤空間十分巨大。在本篇第三部分我們已經(jīng)對不同價格下的銷售收入和利潤情況進(jìn)行了詳細(xì)分析和測算，這里不再贅述。 ? （二）總利潤分析 ? 一期工程： ? 如定價每平方米 1400元，則全部售出后 ? 銷售利潤：（ 1400－ 700） 22023平方米＝ 1540萬元 ? 如定價每平方米 1500元，則全部售出后 ? 銷售利潤：（ 1500－ 700） 22023平方米＝ 1760萬元 ? 如定價每平方米 1600元，則全部售出后 ? 銷售利潤：（ 1600－ 700） 22023平方米＝ 1980萬元 ? 二期工程： ? 建設(shè) 10000平方米交易市場時： ? 如定價每平方米 1300元，則全部售出后 ? 銷售利潤：（ 1300－ 700） 10000平方米＝ 600萬元 ? 如定價每平方米 1400元，則全部售出后 ? 銷售利潤：（ 1400－ 700） 10000平方米＝ 700萬元 ? 如定價每平方米 1500元，則全部售出后 ? 銷售利潤：（ 1500－ 700） 10000平方米＝ 800萬元 ? 建設(shè) 30000平方米交易市場時： ? 如定價每平方米 1300元，則全部售出后 ? 銷售利潤：（ 1300－ 700） 30000平方米＝ 1800萬元 ? 如定價每平方米 1400元，則全部售出后 ? 銷售利潤：（ 1400－ 700） 30000平方米＝ 2100萬元 ? 如定價每平方米 1500元，則全部售出后 ? 銷售利潤：（ 1500－ 700） 30000平方米＝ 2400萬元 二、項(xiàng)目實(shí)施計劃書 ? 三期工程： ? 如定價每平方米 1100元，則全部售出后 ? 銷售利潤：（ 1100－ 700） 10000平方米＝ 400萬元 ? 如定價每平方米 1200元，則全部售出后 ? 銷售利潤：（ 1200－ 700） 10000平方米＝ 500萬元 ? 如定價每平方米 1300元，則全部售出后 ? 銷售利潤：（ 1300－ 700） 10000平方米＝ 600萬元 ? 四期工程不進(jìn)行分析，假定一個銷售利潤 1000萬元。 總利潤測算表 單位：萬元 內(nèi)容 項(xiàng)目 最低價 最高價 海鮮城沿街商鋪的出售（可出售面積 22023平方米 ） 1540 1980 海鮮批發(fā)交易攤位的出售（可出售面積 10000平方米或 30000平方米） 600 （ 1800） 800 （ 2400） 住宅樓出售（可出售建筑面積 10000平方米 400 600 海洋渡假村 1000 合計 3540 （ 4740） 4380 （ 5980） 五、項(xiàng)目投資價值判斷 ?通過對該項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測、投資回收期及市場需求狀況、風(fēng)險及對策等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展看，還是從短期收益看，該項(xiàng)目都具有很好的投資價值。同時，從該項(xiàng)目的機(jī)會效應(yīng)看，該項(xiàng)目也具有較好的社會投資價值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。 六、特別說明 ? 從該項(xiàng)目的全局考慮，企業(yè)如果只建設(shè)一期商鋪而不進(jìn)行二期三期乃至四期工程的建設(shè)，一方面會違背政府意愿，不能取得政府各方面的大力支持，同時也不能有效地保證一期工程建設(shè) 產(chǎn)品按預(yù)定計劃售出，因此，二期工程不是可建可不建的問題，而是必須要建。 ? 二期工程建設(shè)最大的障礙來自于資金和市場啟動情況，一期工程如能如期建設(shè)并按計劃實(shí)現(xiàn)銷售，則一方面可以解決二期工程的開工資金，另一方面也會為二期海鮮批發(fā)市場交易攤位的出售打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。在此我們針對建設(shè)10000平方米和 30000平方米兩種方案的資金來源分別進(jìn)行特別分析說明。 七、管理費(fèi)用的支出 ? 管理費(fèi)用按行業(yè)慣例可以用總投資的 3%進(jìn)行估算，三年的管理費(fèi)用約為 ? 4500萬元 3%=135萬元 ? 每年的管理費(fèi)用約為 135萬元247。 3＝ 45萬元。 ? 如按成立后每人每年 12023元工資計算， 20名員工理人員每年需支出工資 240000元。 1 WBS 2 項(xiàng)目編碼 3 項(xiàng)目工作進(jìn)度及甘特圖 4 組織管理 5 風(fēng)險分析 二、項(xiàng)目實(shí)施計劃書 ? (一 ) WBS WBS 海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè) 前期準(zhǔn)備 資源籌劃 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 主體施工 運(yùn)營使用 WBS 海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè) 前期準(zhǔn)備 資源籌劃 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 主體施工 運(yùn)營使用 項(xiàng)目的提出與確定 成立臨時委員會 可行性研究 項(xiàng)目的定位與確立 項(xiàng)目申報與批準(zhǔn) 項(xiàng)目小組的正式成立 項(xiàng)目的深入探討與研發(fā) WBS 海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè) 前期準(zhǔn)備 籌劃階段 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 主體施工 運(yùn)營使用 宣傳 人員招募 資金 設(shè)計 招標(biāo) 協(xié)商 啟動 WBS 海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè) 前期準(zhǔn)備 籌劃階段 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 主體施工 運(yùn)營使用 宣傳 社會宣傳 企事業(yè)單位宣傳 電視宣傳 科研人員研討 人員招募 資金 設(shè)計 招標(biāo) 協(xié)商 啟動 招標(biāo)宣傳 招標(biāo)說明 競標(biāo) 政府審核 工程發(fā)包 海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè) 前期準(zhǔn)備 籌劃階段 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 主體施工 人員招募 資金 設(shè)計 招標(biāo) 啟動 協(xié)商 宣傳 招募通知 接受報名 初步選拔 專業(yè)考核 最終篩選 再次審核工程計劃 利益協(xié)調(diào) 完善工程計劃 建立合同 WBS 運(yùn)營使用 海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè) 前期準(zhǔn)備 籌劃階段 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 運(yùn)營使用 主體施工 人員招募 資金 設(shè)計 招標(biāo) 啟動 協(xié)商 宣傳 資金預(yù)算 政府撥款 大眾融資 企業(yè)投資 資金匯集 職能明確 工作分解 人員分配 資金劃撥 成立項(xiàng)目委員會 成立項(xiàng)目執(zhí)行指揮部 WBS 海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè) 前期準(zhǔn)備 籌劃階段 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 運(yùn)營使用 主體施工 人員招募 資金 設(shè)計 招標(biāo) 啟動 協(xié)商 宣傳 方案確立 完善設(shè)計 宏觀設(shè)計 專家研討 設(shè)計院收集資料 WBS 海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè) 前期準(zhǔn)備 資源籌劃 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 運(yùn)營使用 主體施工 附近居民拆遷 道路建設(shè) 倉儲建設(shè) 綠化建設(shè) WBS 海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè) 前期準(zhǔn)備 資源籌劃 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 運(yùn)營使用 主體施工 附近居民拆遷 道路建設(shè) 倉儲建設(shè) 綠化建設(shè) 拆遷動員 居民搬遷 拆遷 善后工作 強(qiáng)制拆遷 建設(shè)選址 工程物資采購 工程建設(shè) 投入使用 WBS 海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè) 前期準(zhǔn)備 資源籌劃 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 運(yùn)營使用 主體施工 附近居民拆遷 道路建設(shè)