【正文】 速和有加速度的發(fā)展增長勢(shì)頭。（二）百榮世貿(mào)的區(qū)位分析從北京城市的區(qū)位分析（1）北京城市規(guī)劃區(qū)北京市行政轄區(qū)的范圍，包括規(guī)劃市區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū)，總面積為16800平方公里；北京市區(qū)的規(guī)劃范圍，東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圓1040平方公里；北京的市區(qū)中心地區(qū)的范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積近300平方公里；北京南部區(qū)域規(guī)劃范圍，包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)。（2）城市布局的基本方針北京城市總布局的基本方針是：改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過于集中在市區(qū)的狀況，從現(xiàn)在起城市建設(shè)重點(diǎn)要逐步從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移；大力發(fā)展遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，進(jìn)一步加強(qiáng)與首都周圍的城市和地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。3）人口狀況北京市目前常住人口1200萬，流動(dòng)人口近400萬，加上每年近8000萬人次的國內(nèi)過境旅客和200多萬人次的國外觀光游客，形成了一個(gè)龐大的消費(fèi)市場(chǎng)。（4）北京的商業(yè)規(guī)劃由于北京是一個(gè)復(fù)雜的、多樣化的、多層次的，充滿歷史魅力而又前景無限的大都市，其城市發(fā)展軌道中商業(yè)的發(fā)展，緊密地圍繞著《十五規(guī)劃》中充分發(fā)揮北京“首都、古都、國際大都市”三方面的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展與之相適應(yīng)的多功能、多層次、多樣化商業(yè)。總體規(guī)劃為以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局（兩網(wǎng)：即連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)；三區(qū)：城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門大柵欄三個(gè)商業(yè)中心）、商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個(gè)商業(yè)中心）、中關(guān)村科技園區(qū)；三圈：即三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；十城，即十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū))； 400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心），以四類（服務(wù)會(huì)展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)）發(fā)揮北京優(yōu)勢(shì)的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)流通體系。[結(jié)論]百榮世貿(mào)項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)該盡量同北京市的城市商業(yè)規(guī)劃相吻合，一個(gè)項(xiàng)目的定位必須符合大的市場(chǎng)趨勢(shì)，因?yàn)檎谝?guī)劃商業(yè)的背后，有著與其相配套的各種基礎(chǔ)設(shè)施投資和規(guī)劃。因此百榮世貿(mào)項(xiàng)目應(yīng)該考慮引入電子商務(wù)的規(guī)劃，形成大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售商場(chǎng)（麥德龍式），利用會(huì)展服務(wù)拉動(dòng)市場(chǎng)的活力，規(guī)劃國際貿(mào)易中心使這里成為北京休閑旅游購物的勝地。（5）商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)北京市2000年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到1443億元，%。社會(huì)消費(fèi)品零售額逐漸穩(wěn)定地占GDP的12%左右；商業(yè)增加值在全市GDP中所占份額基本穩(wěn)定在9%以上，商業(yè)增長方式開始由規(guī)模擴(kuò)張為主向質(zhì)量效益為主轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4954元，%。住房、汽車和服務(wù)支出大幅度增長，發(fā)展型、享受型消費(fèi)需求持續(xù)升溫。（6）北京北的交通狀況為了緩解城市交通擁堵嚴(yán)重局面，政府一方面進(jìn)行道路改造，如正在進(jìn)行的二、三環(huán)快速路及其聯(lián)絡(luò)線修整改造工程，紫竹立交橋工程等；另一方面?zhèn)€加快了城市軌道交通建設(shè)，完成了地鐵復(fù)八線工程，開工建設(shè)了北京城市快速軌道交通工程、地鐵八通線等工程，地鐵五號(hào)線即將投入運(yùn)行。到2000年，北京公路總長度達(dá)到13311公里，市區(qū)道路長度達(dá)到3300公里，道路面積達(dá)到3950萬平方米，公共電汽車運(yùn)營線路達(dá)到7984公里。北京市國道“五縱七橫”，高速公路“四通八達(dá)”，五環(huán)六環(huán)“環(huán)環(huán)相扣”，形成了高度發(fā)達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)；9大鐵路干線、11條鐵路支線、13條聯(lián)絡(luò)線組成了全國最大的環(huán)形鐵路樞紐，是溝通我國東北、西北和中南地區(qū)的鐵路中樞；首都國際機(jī)場(chǎng)通達(dá)世界各地，海運(yùn)毗鄰天津港。（7）物流行業(yè)狀況商業(yè)倉儲(chǔ)廣泛分布于市區(qū)各地，東、南方向相對(duì)集中。多數(shù)倉庫建設(shè)于五、六十年代，自有鐵路專用線、庫房等基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全。2000年貨運(yùn)總量約為3億噸，％，％，%。在公路貨運(yùn)方向上，東南方向、京廣方向、東北方向平分秋色，占據(jù)了總貨運(yùn)量的70%以上。 物流企業(yè)數(shù)量迅速增加，2000年注冊(cè)的物流企業(yè)約為150家。商業(yè)、交通、郵政等行業(yè)的不少企業(yè)組建了物流公司，對(duì)外開展物流服務(wù)。少數(shù)國際知名的物流企業(yè)也通過合作等方式進(jìn)入北京。通過整合改造現(xiàn)有物流設(shè)施，積極發(fā)展第三方物流，吸引國際知名物流企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)開展第三方物流業(yè)務(wù)。同時(shí)，協(xié)助大型連鎖企業(yè)建設(shè)規(guī)范化的物流配送中心，形成２至３個(gè)示范性項(xiàng)目。[結(jié)論] 北京的交通體系和物流水平，為北京南部建立大型的批發(fā)市場(chǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但是，如何充分的利用好這些基礎(chǔ)設(shè)施，減少公司的投入，增加百榮世貿(mào)的服務(wù)能力和服務(wù)水平，是后期恒逸公司經(jīng)營運(yùn)作時(shí)應(yīng)該關(guān)注的。北京南部區(qū)域的區(qū)位分析(1)北京南部區(qū)域的區(qū)位環(huán)境在北京城市建設(shè)進(jìn)程中南城始終沒有象東部朝陽區(qū)的CBD、西部海淀區(qū)的中關(guān)村、北部的亞運(yùn)和奧運(yùn)核心圈那樣多的啟動(dòng)熱點(diǎn)，推動(dòng)其城市建設(shè)的發(fā)展。由于歷史形成的以小商小販為主的傳統(tǒng)小商業(yè)和以社會(huì)階層較低的貧困、外來人口積聚而成的社會(huì)體系構(gòu)成使南城的城市地位相對(duì)滯后，居民生活落后。在政策相對(duì)傾斜之后，依托南部交通優(yōu)勢(shì)和物流倉儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)，在政府對(duì)南部道路進(jìn)行大規(guī)模的改造，菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，四環(huán)路貫通，京開高速路已通車，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也都通車，地鐵五號(hào)線年底完工，地鐵八號(hào)線……城南的交通正在變得更加通暢。宣武區(qū)將菜市口定位為中心商業(yè)區(qū)、總建筑面積在100萬平方米以上。琉璃廠是文化產(chǎn)業(yè)園，靠文化帶動(dòng)商業(yè)；大柵欄則通過商業(yè)帶動(dòng)文化旅游；先農(nóng)壇地區(qū)規(guī)劃為醫(yī)學(xué)科學(xué)城崇文區(qū)建成崇外大街區(qū)域性商業(yè)中心，廣安大街崇文段建成本市乃至全國一流的現(xiàn)代化多功能商業(yè)步行街豐臺(tái)區(qū)南中軸路連接木樨園市級(jí)商業(yè)中心和大紅門地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，南中軸線重點(diǎn)建設(shè)文化設(shè)施的公建，新發(fā)地，建成了一個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品中央級(jí)批發(fā)交易市場(chǎng)，東郊、南郊倉庫區(qū)改造發(fā)展若干了物流中心和倉庫超級(jí)市場(chǎng)，并建設(shè)若干中型批發(fā)交易市場(chǎng)，形成暢通的網(wǎng)絡(luò)渠道。大興區(qū)京開路沿線將陸續(xù)修建高爾夫球場(chǎng)、室內(nèi)滑雪場(chǎng)、網(wǎng)球中心等休閑設(shè)施亦莊Shoppingmall（2）南部商業(yè)業(yè)態(tài)分布l 南城的主要批發(fā)市場(chǎng)北京市工業(yè)日用品批發(fā)交易市場(chǎng)（包括北京沙子口文具城、小商品城、京文商業(yè)大樓）、大偉鞋城等、溫州燈具城、天都寶童裝批發(fā)市場(chǎng)、廣獅童裝、龍湫商貿(mào)市場(chǎng)、龍健都窗簾布藝及龍健都小商城、北京新世紀(jì)服裝市場(chǎng)、京溫服裝市場(chǎng)、大紅門服裝商城、服裝輔料批發(fā)市場(chǎng)、大紅門亞大皮服中心、大紅門紡織品批發(fā)總站、北京市萬鑫輕紡市場(chǎng)、源鑫達(dá)輕紡市場(chǎng)、眾人眾輕紡市場(chǎng)、京都輕紡城、紅門時(shí)代服飾批發(fā)市場(chǎng)、連發(fā)輕工市場(chǎng)、天海服裝批發(fā)市場(chǎng)、木樨園五金機(jī)電市場(chǎng)、東方家園建材城、環(huán)三環(huán)家具城、環(huán)三環(huán)燈具城、十里河家居建材商業(yè)街等。其他還有很多布料、窗簾布藝批發(fā)市場(chǎng)。l 木樨園周邊的市場(chǎng)業(yè)態(tài)以木樨園環(huán)島為圓心，服裝類批發(fā)主要分布于南苑路西側(cè)和大紅門路，面料類服飾類批發(fā)主要分布在大紅門路兩側(cè)，項(xiàng)目周邊服裝、機(jī)電、文化日用品都有，較零散。南三環(huán)東西兩頭主要是家居建材，沿線有汽車、汽配。l 專賣店貝利馬多服裝品牌店在木樨園環(huán)島西北角，美國蘋果、羅蒙西服、富紳襯衫、香港思黛爾、上海申花、紅豆、波斯登、杉杉、花花公子、意大利皮爾卡丹、法國夢(mèng)特嬌、米奇妙童帽、冠雄男裝、神奇寶寶毛衫、上海波野毛衫、杭州濟(jì)民毛衫、三利毛衫、恒源祥羊毛衫、雅得斯羽絨服、老爺車毛衫、巴布豆童鞋品牌在批發(fā)商場(chǎng)內(nèi)設(shè)店。南三環(huán)沿線有幾家汽車、汽配的專賣店l 倉儲(chǔ)式商場(chǎng)東南三環(huán)外勁松有普爾斯馬特。l 連鎖店離項(xiàng)目較近的有佳聯(lián)便利小超市、洋橋大中電器商城、右安門外大街有麥當(dāng)勞和肯德雞。l 百貨商場(chǎng)方莊購物中心、永外劉家窯路萬事吉商城、蒲黃榆百貨商場(chǎng)、慧豐綜合商場(chǎng)。項(xiàng)目周邊幾乎找不到大而全的百貨商場(chǎng)。菜百、莊勝崇光已經(jīng)在二環(huán)以里，南三環(huán)沿線有一些傳統(tǒng)的百貨商店還在發(fā)揮著余熱。l 超級(jí)市場(chǎng)家樂福（馬連道）、華聯(lián)在兩廣路沿線，家樂福（方莊）、萬客?。ㄑ髽颍?、京客隆在南二環(huán)沿線；華聯(lián)、小白羊在南三環(huán)沿線l 特色商業(yè)街大紅門服裝批發(fā)一條街（包含項(xiàng)目南側(cè)的多個(gè)服裝批發(fā)市場(chǎng)）、馬連道茶葉一條街、琉璃廠文化街、前門—大柵欄文化旅游商品街、天橋節(jié)日傳統(tǒng)工藝品文化街、兩廣路商業(yè)步行街。（3）批發(fā)商品類型與分布西部及西南部集中分布家居建材類、生活資料類、花卉類；中部集中分布服裝服飾類；東部和東南部集中分布家居建材類；汽配類較平均分布于南三環(huán)沿線。（4）南部區(qū)域的發(fā)展前景以小商品、服裝、家居建材、生產(chǎn)資料批發(fā)專業(yè)專營店為主的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)著南部區(qū)域的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也帶動(dòng)著人民生活的日益提高。從目前的商業(yè)格局和發(fā)展?fàn)顩r來看，南部的發(fā)展還有很大的空間。在政府的相關(guān)政策引導(dǎo)和支持下，利用目前南部區(qū)域商業(yè)的基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，發(fā)展更符合時(shí)代特性的商業(yè)新格局。應(yīng)該說南城區(qū)域是以批發(fā)為主的物流商業(yè)體系，這樣的特征優(yōu)勢(shì)使得其他的商業(yè)以此為核心逐步發(fā)展壯大。[結(jié)論]百榮世貿(mào)應(yīng)該是一個(gè)符合時(shí)代特性的商業(yè)模式，利用以批發(fā)市場(chǎng)為主體，發(fā)展其他商業(yè)業(yè)態(tài)。百榮世貿(mào)項(xiàng)目地塊區(qū)位分析（1）項(xiàng)目地塊的經(jīng)營品種分布木樨園—大紅門地區(qū)商業(yè)以專業(yè)專營店為主，零散小商業(yè)、小型百貨混雜其中。商品結(jié)構(gòu)以服裝、服飾及與之相關(guān)的商品的專業(yè)批發(fā)為主，文化日用品、五金機(jī)電、家居裝飾等專業(yè)專營批零店為輔。圍繞批發(fā)類商業(yè)服務(wù)的物流倉儲(chǔ)運(yùn)輸服務(wù)、通訊、金融、餐飲、住宿等行業(yè)，都“寄生”或“伴生”在商業(yè)物業(yè)內(nèi)和周邊。目前路邊還有很多小雜貨店，規(guī)劃道路改變后肯定面臨拆遷，將會(huì)形成新的商業(yè)物業(yè)和新的業(yè)態(tài)。（2)項(xiàng)目地塊的空間分布百榮世貿(mào)項(xiàng)目地塊原是北京永定門國家糧食儲(chǔ)備庫，如果以木樨園環(huán)島為中心，南三環(huán)和中軸路為十字劃分周邊區(qū)域的話，分四塊商業(yè)概述如下：l 項(xiàng)目的西北片：商業(yè)：項(xiàng)目東側(cè)的天都寶童裝批發(fā)市場(chǎng)、東北側(cè)的廣獅童裝服裝市場(chǎng)、北京市工業(yè)日用品批發(fā)交易市場(chǎng)（包括北京沙子口文具城、小商品城、京文商業(yè)大樓、一棟庫房）、大偉鞋城、溫州燈具城，零散百貨小店、餐飲等。居?。浩瑓^(qū)居住區(qū)為主，西羅園已經(jīng)很成熟，新開發(fā)住宅也逐漸呈現(xiàn)，部分小街小巷還未改造，居住人口密度大。除項(xiàng)目空地外，商業(yè)相對(duì)集中在周邊和北側(cè)。北京市工業(yè)日用品批發(fā)交易市場(chǎng)是北京最大的文化日用品批發(fā)市場(chǎng)。l 項(xiàng)目的西南片商業(yè)：是大紅門服裝批發(fā)一條街最集中的區(qū)域：龍湫商貿(mào)市場(chǎng)、龍健都窗簾布藝及龍健都小商城、北京新世紀(jì)服裝市場(chǎng)、京溫服裝市場(chǎng)、大紅門服裝商城（規(guī)模較大）。居住：隔涼水河往南是老的住宅區(qū)，以及生活配套：燕南菜市場(chǎng)（二層是小超市）。此片的珠江駿景提升了居住人居人文檔次，同時(shí)滿足了部分在批發(fā)市場(chǎng)做生意的溫州人生活居住要求，老居住區(qū)有苗圃西里小區(qū)。這里已經(jīng)是北京服裝批發(fā)的重要商業(yè)基地，商業(yè)密度高，人居密度相對(duì)一般。l 項(xiàng)目的東北片商業(yè)：中軸沿線東有木樨園五金機(jī)電市場(chǎng)、京明大廈（結(jié)構(gòu)已封頂?shù)纳虡I(yè)樓宇）、北京市高級(jí)服務(wù)管理技工學(xué)校、加油站、崇文區(qū)第一人民醫(yī)院老人院。居?。盒伦≌刑焯旒覉@、景泰家園等。汽修汽配小鋪面，雜貨店等，沿永定門外大街分布產(chǎn)品品項(xiàng)雜亂的臨建鋪面，有一個(gè)佳聯(lián)便利小超市，屬于較安靜的居民區(qū)， l 項(xiàng)目的東南部商業(yè)：沿永定門外大街延續(xù)東北部的各種雜亂鋪面。以服裝機(jī)械和服裝相關(guān)服務(wù)性產(chǎn)品品項(xiàng)為主。大紅門路沿線集中了大紅門亞大皮服中心、大紅門紡織品批發(fā)總站、北京市萬鑫輕紡市場(chǎng)、源鑫達(dá)輕紡市場(chǎng)、眾人眾輕紡市場(chǎng)、京都輕紡城、紅門時(shí)代服飾批發(fā)市場(chǎng)、連發(fā)輕工市場(chǎng)等以服裝面料為主的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，兼顧窗簾布藝、服裝機(jī)械等相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)。木樨園才華長途客運(yùn)站提供方便的運(yùn)輸。居?。盒陆ㄔ诮ㄗ≌锌禎蓤@、裕園居等。周邊為原來的村居，大量市場(chǎng)中的雇工居住在此，小型的倉庫、加工作坊散布其中。（3）項(xiàng)目周邊交通現(xiàn)狀道路組織以南三環(huán)、中軸路為主線，中間以木樨園環(huán)島串接。周邊有火車北京南站、趙公口長途汽車站和木樨園長途汽車站，有近20多公交線路，366公交總站在項(xiàng)目南側(cè)，向南至大紅門段道路為新修的六車道城市主干道，中間綠化隔離，順暢且調(diào)頭的開口恰當(dāng)，有一定疏導(dǎo)基礎(chǔ)。中軸路是北京交通改造的重點(diǎn)工程，除已部分拓寬外，永定門外大街（即永定門—木樨園橋段）由于北側(cè)鐵路斜穿，橋洞限高3米，拓寬改造的難度較大，已成為南中軸的“瓶頸”。南三環(huán)中路以北的次級(jí)公路陳舊、狹窄，難以疏通。周邊居住密度不小，批發(fā)市場(chǎng)又多，貨運(yùn)、車流量較大。東西向依靠南三環(huán)有逆向行駛矛盾，光靠開口是否可以解決問題？南北越過瓶頸之后前門的交通也有一定限制，還好動(dòng)線明確。未來規(guī)劃的地鐵5號(hào)和8號(hào)線都不路過此，如何通過道路連通？只能期待規(guī)劃中的4號(hào)線。交通現(xiàn)狀是較為突出的問題。如何在項(xiàng)目地塊上組織交通，將樓宇和周邊市政交通結(jié)合，疏導(dǎo)原本不利的動(dòng)線，并以最佳效率盤整貨流、人流、車流。[結(jié)論]百榮世貿(mào)項(xiàng)目的交通組織的解決，是一個(gè)難度極大的問題。百榮世貿(mào)項(xiàng)目的規(guī)劃必須關(guān)注周邊的批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營品種，同周邊的市場(chǎng)商業(yè)文脈傳承下來。四、 發(fā)市場(chǎng)面臨的主要問題與對(duì)策（一）批發(fā)市場(chǎng)的主要問題批發(fā)市場(chǎng)的定義批發(fā)市場(chǎng)是指為買賣雙方提供經(jīng)常性地、公開地、規(guī)范地進(jìn)行商品批發(fā)交易，并具有信息、結(jié)算、運(yùn)輸?shù)扰涮追?wù)功能的場(chǎng)所。批發(fā)市場(chǎng)的特征（1） 有固定的場(chǎng)所和商品分裝、加工、儲(chǔ)運(yùn)配套設(shè)施；（2） 陳列大量商品以供看樣訂貨；（3） 為吸引客戶進(jìn)場(chǎng)交易提供便利；（4） “市場(chǎng)”經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)不參與商品經(jīng)營；（5） 進(jìn)場(chǎng)客戶有相當(dāng)經(jīng)營實(shí)力，長期駐場(chǎng)。批發(fā)市場(chǎng)的主要功能（1） 集散（商流）功能；（2） 結(jié)算功能；（3） 信息中心功能；（4） 價(jià)格形成功能；（5） 加工、配送功能；（6） 服務(wù)功能；（7） 交易功能；（8） 管理；（9） 展銷功能；（10） 代理功能。批發(fā)市場(chǎng)的作用（1） 銜接產(chǎn)需，指導(dǎo)生產(chǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)；（2） 發(fā)揮價(jià)值規(guī)律的作用，發(fā)現(xiàn)商品價(jià)格；（3） 維護(hù)交易秩序，規(guī)范交易行為；（4） 有利創(chuàng)造品牌，促進(jìn)新