【正文】 理，創(chuàng)造更好的效益； ? 國投物業(yè)和亞華公司同屬于國投公司的下屬公司，為機(jī)構(gòu)、人員合并提供了管理基礎(chǔ)。 49 推租銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)分開，以保證積極的制衡關(guān)系 ? 推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離可以形成相互制衡、相互監(jiān)督的關(guān)系，最大限度地保證公司的利益； ? 推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離可以最大程度實(shí)現(xiàn)專業(yè)化分工，有利于更好地開展工作和管理； ? 推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離并單獨(dú)考核，是目前房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的普遍做法。 50 明確物業(yè)公司的未來定位 ?房產(chǎn)的推租和銷售； ?以搞好公司自有寫字樓的物業(yè)管理為主； ?對現(xiàn)有酒店投資項(xiàng)目加強(qiáng)經(jīng)營管理，提高效益，并擇機(jī)轉(zhuǎn)讓退出； ?搞好公司辦公服務(wù)和后勤保障。 根據(jù)公司經(jīng)營管理與未來發(fā)展的需要，在對物業(yè)公司現(xiàn)狀進(jìn)行剖析的基礎(chǔ)上，結(jié)合物業(yè)管理市場的競爭狀況與發(fā)展趨勢，建議物業(yè)公司定位如下： 改革建議： 51 1. 房產(chǎn)的推租和銷售 ? 對公司房產(chǎn)進(jìn)行推租、銷售等經(jīng)營活動(dòng)； ? 將各處房產(chǎn)統(tǒng)一進(jìn)行推租或銷售有利于專業(yè)化操作，有利于提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益； ? 物業(yè)公司在長期房屋租賃業(yè)務(wù)的實(shí)踐中得到了鍛煉，有一定運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，集中物業(yè)公司和亞華公司的力量，應(yīng)該有能力做好公司物業(yè)的推租和銷售工作。 52 2. 以搞好公司自有寫字樓的物業(yè)管理為主 ? 對國投大廈和國際投資大廈的物業(yè)管理； ? 成立物業(yè)公司的目的，就是為了公司自有寫字樓的推租和物業(yè)管理，并為公司內(nèi)部提供必要的辦公服務(wù)和后勤保障； ? 搞好物業(yè)管理，為公司提供良好的辦公環(huán)境和后勤服務(wù)，有利于提升公司形象，提高員工積極性，從而有利于促進(jìn)公司效率的提高和經(jīng)濟(jì)效益的提高； ? 搞好物業(yè)管理，有利于公司自有寫字樓和設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，延長其使用壽命。 53 3. 對現(xiàn)有酒店投資項(xiàng)目加強(qiáng)經(jīng)營管理，提高效益，并擇機(jī)轉(zhuǎn)讓退出 ? 酒店經(jīng)營與物業(yè)管理是兩個(gè)不同的行業(yè)，它們之間的相關(guān)性不強(qiáng)； ? 物業(yè)公司兩個(gè)酒店的經(jīng)營管理雖有所改善，但經(jīng)營狀況并未根本好轉(zhuǎn)，仍處于虧損或微利的狀態(tài)，酒店經(jīng)營難以成為利潤增長點(diǎn)； ? 酒店不在公司業(yè)務(wù)選擇范圍內(nèi)，從長遠(yuǎn)看應(yīng)逐步退出。 54 4. 搞好公司辦公服務(wù)和后勤保障 ? 作為公司的自有物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，物業(yè)公司在做好物業(yè)管理的同時(shí)，應(yīng)為公司提供辦公服務(wù)和后勤保障； ? 作為公司的全資子公司，物業(yè)公司有義務(wù)也有能力為國投公司提供和創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)； ? 物業(yè)公司應(yīng)該使用市場化的管理手段和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好公司的服務(wù)和保障工作。 55 物業(yè)公司的職能 房產(chǎn)租售 物業(yè)管理 經(jīng) 營 服務(wù)保障 ?國際投資大廈的銷售和推租工作； ?國投大廈的推租和萬通等房產(chǎn)的推租和銷售。 ?國投大廈、國際投資大廈的物業(yè)管理。 ?維持天驛賓館和華利酒店經(jīng)營；并擇機(jī)退出； ?盡快結(jié)束其它管理資產(chǎn)的收縮任務(wù)，年度未完成的轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。 ?通過物業(yè)公司給公司總部員工提供一定的福利； ?提供公務(wù)用車保障服務(wù)； ?創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)和崗位，為公司改革提供支持。 根據(jù)對物業(yè)公司的定位，建議其職能調(diào)整為：以專業(yè)物業(yè)管理和房產(chǎn)租售為主要職能，提供一定的服務(wù)保障，經(jīng)營職能逐漸弱化并退出。 改革建議： 56 1. 租售業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容 ?租售對象： ? 國際投資大廈、國投大廈和其他需要租售的房產(chǎn)。 ?職能： ? 國際投資大廈的銷售工作； ? 如果條件適合，進(jìn)行萬通及其它房產(chǎn)的銷售； ? 進(jìn)行國投大廈、國際投資大廈、萬通等房產(chǎn)的推租 . 57 2. 物業(yè)管理職能的具體內(nèi)容 ? 由服務(wù)理念倡導(dǎo)的內(nèi)容 ?公共專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容： 業(yè)戶服務(wù)，維保服務(wù)，保安服務(wù) 保潔服務(wù)，綠化服務(wù)，接待服務(wù) 應(yīng)急服務(wù) ?非公共性服務(wù)的內(nèi)容： 便民服務(wù)，代辦服務(wù)，特約服務(wù) 社區(qū)文化服務(wù) ?法律明確的內(nèi)容 ?物業(yè)公用部分的日常維護(hù)和管理 ?物業(yè)公用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行、使用的 日常維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管 理服務(wù)； ?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序與車輛停放 的管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、 消防等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)； ?物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)； ?物業(yè)資料的管理； ?其他事項(xiàng)。 58 3. 經(jīng)營職能的具體內(nèi)容 ?維持天驛賓館和華 利酒店經(jīng)營；并擇 機(jī)退出； ?盡快結(jié)束其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù) 酒店經(jīng)營目前主要以維持為主，促使資產(chǎn)保值增值，并 在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)買出或者轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。 對酒店的管理主要是選派或招聘酒店經(jīng)營管理方面的人 才，并在業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、信息等方面加以控制。 資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)應(yīng)加速退出，按經(jīng)營計(jì)劃要求，年底前完成 收縮任務(wù)，沒完成的轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。 59 4. 服務(wù)保障職能的具體內(nèi)容 ?通過物業(yè)公司給國 投公司員工提供一 定的福利； ?用車服務(wù)和其他 物業(yè)公司獲得了萬通等其他額外房產(chǎn)的租金收 益，因此必須承擔(dān)額外的服務(wù)保障職能。由公 司人力資源部提出福利方面的具體要求。 提供公務(wù)用車及其他必要的服務(wù)保障。 60 5. 為公司統(tǒng)一的人力資源配置提供支持 ? 總的原則： 物業(yè)公司必須為公司整體發(fā)展服務(wù)，除了承擔(dān)以上職能外，還必須服從公司統(tǒng)一的人力資源安排，安排必要的人員就業(yè)。 ? 資源保障： 公司為物業(yè)公司提供了國投大廈和國際投資大廈兩座大樓的物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)，還額外提供了萬通等房產(chǎn)的租金收益，物業(yè)公司完全有能力提供充足的就業(yè)機(jī)會(huì)。 61 公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪談意見綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 62 基于統(tǒng)一管理的需要和未來物業(yè)公司的定位與職能，建議將物業(yè)公司與亞華公司合并，組建一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理公司 ? 從公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向來看，公司不準(zhǔn)備在房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理等相關(guān)方面著重發(fā)展，所以不應(yīng)在此領(lǐng)域成立兩家公司； ? 從國投公司的組織結(jié)構(gòu)方面來看，不宜同時(shí)并存兩個(gè)從事相近行業(yè)的公司； ? 從公司的管理方面來看，將這兩個(gè)公司合并有利于統(tǒng)一管理和公司資源的統(tǒng)一配置，發(fā)揮規(guī)模效益。 63 亞華公司的現(xiàn)狀和地位 ? 成立亞華公司的初衷：在建設(shè)公司新辦公大樓過程中，需要有一個(gè)具備房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)限的業(yè)主，但物業(yè)公司不具備這種資格，公司就決定新設(shè)亞華公司，由國投公司與物業(yè)公司共同出資注冊。其任務(wù)就是建設(shè)新的辦公大樓。原準(zhǔn)備在新的辦公大樓建設(shè)任務(wù)完成以后即撤銷亞華公司。 ? 亞華公司在法律上是國投公司與物業(yè)公司合資的有限責(zé)任公司，但在公司內(nèi)部的管理上，對亞華公司與對物業(yè)公司一樣，都是按全資子公司來對待的。 ? 亞華公司的人員來自于三部分：國投總部派出人員、物業(yè)公司派出人員和三吉利公司派出人員，目前共有 22人。 ? 總部成立了亞華公司監(jiān)控小組，小組成員三人，負(fù)責(zé)對亞華公司的監(jiān)控和國際投資大廈建設(shè)的監(jiān)控。 64 合并成本分析 ? 從公司的戰(zhàn)略高度來看，物業(yè)公司與亞華公司終將合并，合并的主要成本是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致的契稅。 ? 經(jīng)過計(jì)算，物業(yè)公司和亞華公司合并，保留亞華公司的名稱，成本最低。所需交納的契稅為 140萬元左右。 ? 另外還可能需要支付的成本包括資產(chǎn)評估費(fèi)用等 1020萬元。 地上面積（萬平米） 地下面積（萬平米） 固定房產(chǎn)價(jià)值（億元） 3%契稅（萬元） 情況一 C出租 D出租 6010 2586 情況二 C出租 D出售 4736 1938 情況三 C出售 D出售 1276 1194 如果保留物業(yè)公司的名稱而取消亞華公司的名稱，需要交納的契稅費(fèi)用在千萬元以上： 65 為了不影響國際投資大廈的建設(shè)進(jìn)程， 在目前建議采用過渡方案： 暫時(shí)同時(shí)保留物業(yè)公司和亞華公司的名稱 ? 從長遠(yuǎn)看，建議將亞華公司和物業(yè)公司合并，保留亞華公司的名稱，以使合并成本最低。 ? 合并后的新公司的主要職能是負(fù)責(zé)公司主要不動(dòng)產(chǎn)和國際投資大廈的招租、銷售和物業(yè)管理職能，而且在公司內(nèi)部房產(chǎn)租售和物業(yè)管理職能應(yīng)該相互分離。 ? 目前，國際投資大廈正處于建設(shè)期，為了不影響大樓的建設(shè)，建議采用過渡方案，即同時(shí)保留物業(yè)公司和亞華公司的名稱。 66 物業(yè)公司總經(jīng)理 人事部 管理部 計(jì)財(cái)部 辦公室 工程部 物業(yè)一部 物業(yè)二部 保潔組 保安組 綠化組 商務(wù)組 維修組 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 天驛賓館 華利酒店 國投大廈 車管組