【正文】 的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書； ? 7名管理人員取得了北京市頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書； ? 6人取得了國家旅游局頒發(fā)的物業(yè)公司總經理上崗證書， 29人取得了經理上崗證書 資料來源：國投物業(yè)公司《國投物業(yè)在發(fā)展中成長》 內部管理能力分析 ： 15 各種管理制度、流程基本完整 ? 2023年物業(yè)公司通過了 ISO9000質量管理體系認證，規(guī)范了企業(yè)內部的各種規(guī)章制度、管理業(yè)務流程； ? 2023年取得了北京市物業(yè)管理資質合格證書； ? 2023年加入了中國物業(yè)管理協(xié)會。 物業(yè)公司目前主要是從事公司自有物業(yè)的管理工作，國投大廈的物業(yè)管理是其最主要的職能。 ?推租： 國投大廈和其它房地產的推租； ?酒店經營： 天驛賓館和華利酒店的經營； ?資產管理 。 資料來源：《物業(yè)公司 2023年工作會議材料》 物業(yè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略設想與公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略 不相符 ； 物業(yè)公司的定位與其發(fā)展戰(zhàn)略設想也 不配套 。 ?經營管理目標： ? 標準化、市場化、專業(yè)化。 9 物業(yè)公司的產權關系 國家開發(fā)投資公司 國投電力公司 國投創(chuàng)興公司 國投物業(yè)有限責任公司 70％ 7000萬 20％ 2023萬 10％ 1000萬 40％ 4000萬 亞華公司 6000萬 60％ 北京分公司 國投電力公司和國投創(chuàng)興公司都是國投公司的全資子公司，因此實質上物業(yè)公司是國投公司的全資子公司； 亞華公司在法律上是有限責任公司，但在公司內部的管理上，對亞華公司與對物業(yè)公司一樣，也是按全資子公司來管理的。因此，物業(yè)公司實際上是定位于以公司 自有物業(yè)的管理為主 。國投物業(yè)公司改革方案 2023年 3月 國投公司戰(zhàn)略發(fā)展部 北大縱橫管理咨詢公司 （第一階段報告） 1 本次物業(yè)公司改革的目標 ?明確物業(yè)公司的定位與職能 ?理順物業(yè)公司的管理關系 ?建立科學的管理體制和運行機制 ?建立科學的考核機制和激勵機制 2 第一階段報告內容 一、物業(yè)公司的定位、職能與改革建議方案 二、物業(yè)公司的管理關系 3 一、物業(yè)公司的定位、職能 與改革建議方案 公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內部訪談意見綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 ？ 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 4 公司發(fā)展對物業(yè)管理提出的要求 公司發(fā)展目標： 公司發(fā)展對物業(yè)管理的總體要求是： 物業(yè)管理要為實現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標 提供支持 。 五年內成為 國內一流的 國家投資控 股公司 十年內成為 世界一流的 國家投資控 股公司 充分發(fā)揮“國家 出資人代表”的優(yōu)勢， 快速向運作市場化、 股權多元化的控股 公司發(fā)展 5 根據公司確定的業(yè)務選擇，物業(yè)公司實際上主要是定位于公司自有物業(yè)的管理 公司確定的業(yè)務選擇： ?重點發(fā)展行業(yè) 電力、港口 ?維持 /發(fā)展細分市場 /個別項目 煤炭、汽零、電子、醫(yī)藥等 ?潛在發(fā)展對象 金融、航空、電信、公共設施 服務、媒體、石化等 ?退出 /不考慮新的投入 日用化工、食品飲料、紡織服 裝、家電、零售、房地產、餐 飲旅游、農林牧漁、外貿等 ?重點發(fā)展行業(yè) 電力、港口 ?發(fā)展細分市場 /個別項目 煤炭、汽車零部件、集成電路、 中成藥和生物制藥、金融 ?探索創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務 ?提高資產管理專業(yè)化管理水平 公司確定的業(yè)務選擇： 在公司業(yè)務選擇中，沒有房地產、酒店經營和物業(yè)管理業(yè)務，但公司擁有國投大廈和國際投資大廈等固定資產，客觀上需要物業(yè)管理；設立物業(yè)公司的初衷，就是為了管理公司自有物業(yè)。 6 公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內部訪談意見綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 7 公司物業(yè)管理的組織沿革 組織名稱 國投服務 中心 物業(yè)管理 分公司 國投大廈 管理中心 國投物業(yè)有限責任公司 北京分公司 亞華公司 決定設立日期 批準設立文號 國投人 （ 95） 287號 國投人 （ 95） 288號 國投人 （ 97） 93號 國投經（ 2023） 52號 國投經 （ 2023）37號 工商登記日期 注冊資本金 2300萬元 10000萬元 300萬元 10000萬元 10000萬元 決定撤銷日期 決定撤銷文號 國投經（ 2023）52號 國投人 （ 1998）25號 無文號 工商注銷日期 正在辦理 注銷手續(xù) 注銷 注銷 職能任務 辦公后勤服務 授權資產經營管理、辦公后勤保障 國投大廈管理 寫字樓管理、物業(yè)管理、咨詢 國投大廈管理及其它房產經營 國際投資大廈建設 法律地位 法人資格 內部獨立核算 法人資格 法人資格 內部獨立核算 法人資格 8 公司物業(yè)管理的組織沿革（圖示） 95 96 97 98 99 2023 2023 2023 2023 國投服務中心 物業(yè)管理分公司 國投大廈管理中心 國投物業(yè)有限公司 亞華公司 .28 2300萬 10000萬 300萬 10000萬 北京分公司 10000萬 公司的物業(yè)管理經過改革，改變了過去一套人馬而三塊牌子同時并存的局面，組建了有限責任公司，但物業(yè)公司在公司內部是按全資子公司來管理的。 10 物業(yè)公司自己確定的經營理念 ?目前業(yè)務定位： ? 按照市場化標準做好后勤保障，提高服務水平。 ?發(fā)展戰(zhàn)略設想： ? 力爭在三至五年內，將物業(yè)公司建成國內一流品牌的酒店、物業(yè)管理企業(yè)。 11 物業(yè)公司目前的主要職能 物業(yè)管理 經 營 服務保障 ?國投大廈： 日常養(yǎng)護、小修、裝修管理、存車管理、消防管理、電梯運行、保潔、保安、餐飲、理發(fā)等。 ?福利 ： 通過物業(yè)公司給國投公司員工提供一定福利； ?后勤 ： 提供公務用車等方面的后勤服務。 12 物業(yè)公司資產狀況 物業(yè)公司 （注冊資本金 10000萬元） 長期投資 經營類 委托經營類 資產管理類 亞華公司 （ 4000萬元） 天驛賓館 （ 10400萬） 華利酒店 （ 3767萬） 國投大廈 （ 70000萬元） 金島花園 （ 1462萬元） 萬通房產 （ 4688萬元） 中煤大廈 （ 700萬元） 三鵬公司 （ 300萬） 北京大誠 (193萬 ) 華利公司 （ 114萬） 陸陽熱電廠 （ 340萬元） CKD公司 （ ） 沃頓威爾公司 ( ) 深能源 （ ） 以上為 2023年 2月末 物業(yè)公司長期投資數 物業(yè)公司經營管理的資產分屬不同的類型，要求各不相同，非物業(yè)管理的經營職能分散了物業(yè)公司的資源和精力。 ? 于 2023年 7月獲得北京市質量協(xié)會、北京用戶滿意工程聯(lián)合推進辦公室聯(lián)合頒發(fā)的“用戶滿意工程證書”，被正式授予“用戶滿意物業(yè)企業(yè)”稱號。 資料來源： 3月 19日，工作小組通過隨機抽樣方式，對國投大廈的50名租戶發(fā)放《國投大廈租戶調查問卷》，收回有效答卷 43份。 注：滿分為 5分 顧客滿意度分析 ： 17 物業(yè)公司資產變化狀況 2023年比上年度新增劃轉資產華利酒店 3767萬元，萬通房產 4688萬元 2023年比上年度新增劃轉資產華利公司1350萬元，天驛賓館 1億元；總部拔付 1億投資亞華 2023年比上年度減少對亞華投資 6000萬元 物業(yè)公司資產的變動是公司總部資產劃轉的結果。 經營回報能力分析： 18 物業(yè)公司收支狀況變化圖 (單位：萬元 ) 1311166616136419631633156512546119261998年 1999年 2023年 2023年 2023年收入 支出（含流轉稅） ５年來物業(yè)公司經營收入和支出同步增長，收入與支出基本持平并略有盈余。 以上收入不包含國