【正文】 的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書； ? 7名管理人員取得了北京市頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書； ? 6人取得了國家旅游局頒發(fā)的物業(yè)公司總經(jīng)理上崗證書， 29人取得了經(jīng)理上崗證書 資料來源：國投物業(yè)公司《國投物業(yè)在發(fā)展中成長》 內(nèi)部管理能力分析 ： 15 各種管理制度、流程基本完整 ? 2023年物業(yè)公司通過了 ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，規(guī)范了企業(yè)內(nèi)部的各種規(guī)章制度、管理業(yè)務(wù)流程； ? 2023年取得了北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書； ? 2023年加入了中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)。 物業(yè)公司目前主要是從事公司自有物業(yè)的管理工作，國投大廈的物業(yè)管理是其最主要的職能。 ?推租： 國投大廈和其它房地產(chǎn)的推租； ?酒店經(jīng)營： 天驛賓館和華利酒店的經(jīng)營； ?資產(chǎn)管理 。 資料來源：《物業(yè)公司 2023年工作會(huì)議材料》 物業(yè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想與公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略 不相符 ； 物業(yè)公司的定位與其發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想也 不配套 。 ?經(jīng)營管理目標(biāo)： ? 標(biāo)準(zhǔn)化、市場化、專業(yè)化。 9 物業(yè)公司的產(chǎn)權(quán)關(guān)系 國家開發(fā)投資公司 國投電力公司 國投創(chuàng)興公司 國投物業(yè)有限責(zé)任公司 70％ 7000萬 20％ 2023萬 10％ 1000萬 40％ 4000萬 亞華公司 6000萬 60％ 北京分公司 國投電力公司和國投創(chuàng)興公司都是國投公司的全資子公司，因此實(shí)質(zhì)上物業(yè)公司是國投公司的全資子公司； 亞華公司在法律上是有限責(zé)任公司，但在公司內(nèi)部的管理上，對(duì)亞華公司與對(duì)物業(yè)公司一樣，也是按全資子公司來管理的。因此，物業(yè)公司實(shí)際上是定位于以公司 自有物業(yè)的管理為主 。國投物業(yè)公司改革方案 2023年 3月 國投公司戰(zhàn)略發(fā)展部 北大縱橫管理咨詢公司 （第一階段報(bào)告） 1 本次物業(yè)公司改革的目標(biāo) ?明確物業(yè)公司的定位與職能 ?理順物業(yè)公司的管理關(guān)系 ?建立科學(xué)的管理體制和運(yùn)行機(jī)制 ?建立科學(xué)的考核機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制 2 第一階段報(bào)告內(nèi)容 一、物業(yè)公司的定位、職能與改革建議方案 二、物業(yè)公司的管理關(guān)系 3 一、物業(yè)公司的定位、職能 與改革建議方案 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪談意見綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 ？ 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 4 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理提出的要求 公司發(fā)展目標(biāo)： 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的總體要求是： 物業(yè)管理要為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 提供支持 。 五年內(nèi)成為 國內(nèi)一流的 國家投資控 股公司 十年內(nèi)成為 世界一流的 國家投資控 股公司 充分發(fā)揮“國家 出資人代表”的優(yōu)勢， 快速向運(yùn)作市場化、 股權(quán)多元化的控股 公司發(fā)展 5 根據(jù)公司確定的業(yè)務(wù)選擇，物業(yè)公司實(shí)際上主要是定位于公司自有物業(yè)的管理 公司確定的業(yè)務(wù)選擇： ?重點(diǎn)發(fā)展行業(yè) 電力、港口 ?維持 /發(fā)展細(xì)分市場 /個(gè)別項(xiàng)目 煤炭、汽零、電子、醫(yī)藥等 ?潛在發(fā)展對(duì)象 金融、航空、電信、公共設(shè)施 服務(wù)、媒體、石化等 ?退出 /不考慮新的投入 日用化工、食品飲料、紡織服 裝、家電、零售、房地產(chǎn)、餐 飲旅游、農(nóng)林牧漁、外貿(mào)等 ?重點(diǎn)發(fā)展行業(yè) 電力、港口 ?發(fā)展細(xì)分市場 /個(gè)別項(xiàng)目 煤炭、汽車零部件、集成電路、 中成藥和生物制藥、金融 ?探索創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù) ?提高資產(chǎn)管理專業(yè)化管理水平 公司確定的業(yè)務(wù)選擇： 在公司業(yè)務(wù)選擇中，沒有房地產(chǎn)、酒店經(jīng)營和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但公司擁有國投大廈和國際投資大廈等固定資產(chǎn)，客觀上需要物業(yè)管理；設(shè)立物業(yè)公司的初衷，就是為了管理公司自有物業(yè)。 6 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪談意見綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 7 公司物業(yè)管理的組織沿革 組織名稱 國投服務(wù) 中心 物業(yè)管理 分公司 國投大廈 管理中心 國投物業(yè)有限責(zé)任公司 北京分公司 亞華公司 決定設(shè)立日期 批準(zhǔn)設(shè)立文號(hào) 國投人 （ 95） 287號(hào) 國投人 （ 95） 288號(hào) 國投人 （ 97） 93號(hào) 國投經(jīng)（ 2023） 52號(hào) 國投經(jīng) （ 2023）37號(hào) 工商登記日期 注冊資本金 2300萬元 10000萬元 300萬元 10000萬元 10000萬元 決定撤銷日期 決定撤銷文號(hào) 國投經(jīng)（ 2023）52號(hào) 國投人 （ 1998）25號(hào) 無文號(hào) 工商注銷日期 正在辦理 注銷手續(xù) 注銷 注銷 職能任務(wù) 辦公后勤服務(wù) 授權(quán)資產(chǎn)經(jīng)營管理、辦公后勤保障 國投大廈管理 寫字樓管理、物業(yè)管理、咨詢 國投大廈管理及其它房產(chǎn)經(jīng)營 國際投資大廈建設(shè) 法律地位 法人資格 內(nèi)部獨(dú)立核算 法人資格 法人資格 內(nèi)部獨(dú)立核算 法人資格 8 公司物業(yè)管理的組織沿革（圖示） 95 96 97 98 99 2023 2023 2023 2023 國投服務(wù)中心 物業(yè)管理分公司 國投大廈管理中心 國投物業(yè)有限公司 亞華公司 .28 2300萬 10000萬 300萬 10000萬 北京分公司 10000萬 公司的物業(yè)管理經(jīng)過改革，改變了過去一套人馬而三塊牌子同時(shí)并存的局面，組建了有限責(zé)任公司，但物業(yè)公司在公司內(nèi)部是按全資子公司來管理的。 10 物業(yè)公司自己確定的經(jīng)營理念 ?目前業(yè)務(wù)定位： ? 按照市場化標(biāo)準(zhǔn)做好后勤保障，提高服務(wù)水平。 ?發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想： ? 力爭在三至五年內(nèi)，將物業(yè)公司建成國內(nèi)一流品牌的酒店、物業(yè)管理企業(yè)。 11 物業(yè)公司目前的主要職能 物業(yè)管理 經(jīng) 營 服務(wù)保障 ?國投大廈： 日常養(yǎng)護(hù)、小修、裝修管理、存車管理、消防管理、電梯運(yùn)行、保潔、保安、餐飲、理發(fā)等。 ?福利 ： 通過物業(yè)公司給國投公司員工提供一定福利； ?后勤 ： 提供公務(wù)用車等方面的后勤服務(wù)。 12 物業(yè)公司資產(chǎn)狀況 物業(yè)公司 （注冊資本金 10000萬元） 長期投資 經(jīng)營類 委托經(jīng)營類 資產(chǎn)管理類 亞華公司 （ 4000萬元） 天驛賓館 （ 10400萬） 華利酒店 （ 3767萬） 國投大廈 （ 70000萬元） 金島花園 （ 1462萬元） 萬通房產(chǎn) （ 4688萬元） 中煤大廈 （ 700萬元） 三鵬公司 （ 300萬） 北京大誠 (193萬 ) 華利公司 （ 114萬） 陸陽熱電廠 （ 340萬元） CKD公司 （ ） 沃頓威爾公司 ( ) 深能源 （ ） 以上為 2023年 2月末 物業(yè)公司長期投資數(shù) 物業(yè)公司經(jīng)營管理的資產(chǎn)分屬不同的類型，要求各不相同，非物業(yè)管理的經(jīng)營職能分散了物業(yè)公司的資源和精力。 ? 于 2023年 7月獲得北京市質(zhì)量協(xié)會(huì)、北京用戶滿意工程聯(lián)合推進(jìn)辦公室聯(lián)合頒發(fā)的“用戶滿意工程證書”，被正式授予“用戶滿意物業(yè)企業(yè)”稱號(hào)。 資料來源： 3月 19日，工作小組通過隨機(jī)抽樣方式，對(duì)國投大廈的50名租戶發(fā)放《國投大廈租戶調(diào)查問卷》，收回有效答卷 43份。 注：滿分為 5分 顧客滿意度分析 ： 17 物業(yè)公司資產(chǎn)變化狀況 2023年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利酒店 3767萬元，萬通房產(chǎn) 4688萬元 2023年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利公司1350萬元，天驛賓館 1億元；總部拔付 1億投資亞華 2023年比上年度減少對(duì)亞華投資 6000萬元 物業(yè)公司資產(chǎn)的變動(dòng)是公司總部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的結(jié)果。 經(jīng)營回報(bào)能力分析： 18 物業(yè)公司收支狀況變化圖 (單位：萬元 ) 1311166616136419631633156512546119261998年 1999年 2023年 2023年 2023年收入 支出（含流轉(zhuǎn)稅） ５年來物業(yè)公司經(jīng)營收入和支出同步增長，收入與支出基本持平并略有盈余。 以上收入不包含國