【正文】 投大廈的租金收入，國(guó)投大廈的租金收入全部上交公司總部。 ?近兩年公司委托其經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)，增加了其房屋租賃收入。 404684903 916 920137170182198 194238265351913517519165909686911998年 1999年 2023年 2023年 2023年物業(yè)費(fèi) 餐飲 車隊(duì) 萬(wàn)通 其他財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析： 20 物業(yè)公司支出構(gòu)成 ?經(jīng)營(yíng)支出主要是折舊（萬(wàn)通 140萬(wàn)和車輛等的折舊）、人工費(fèi)、餐飲等項(xiàng)目構(gòu)成。 74 138 162360230156222256280378121234294173340871171231241301732154196285551998年 1999年 2023年 2023年 2023年金額（單位：萬(wàn)元）折舊 人工費(fèi) 水電修理費(fèi) 食堂材料 其它（含流轉(zhuǎn)稅）財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析： 21 綜上所述，說(shuō)明物業(yè)公司基本具備做好中高檔寫(xiě)字樓物業(yè)管理工作的能力 ? 良好的顧客滿意度和較為專業(yè)的物業(yè)管理人員，以及比較規(guī)范的內(nèi)部管理制度，說(shuō)明物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)方面已經(jīng)有了 一定的基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn) ； ? 財(cái)務(wù)分析說(shuō)明，物業(yè)公司在物業(yè)管理成本控制上，能做到收支持平并略有盈余。 現(xiàn)金流較為正常 （ 凈現(xiàn)金流達(dá)到 208萬(wàn)元 ） 。 總體來(lái)看 ， 天驛賓館的經(jīng)營(yíng)管理較過(guò)去有了一定改觀 ， 運(yùn)轉(zhuǎn)較為正常 。 專題經(jīng)營(yíng)分析： 23 華利酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析 ? 華利酒店 2023年?duì)I業(yè)收入 1783萬(wàn)元 ， 營(yíng)業(yè)支出 1727萬(wàn)元 ， 當(dāng)年利潤(rùn) 56萬(wàn)元 ， 凈資產(chǎn)收益率 2%。 當(dāng)年計(jì)提折舊 365萬(wàn)元 ， 累計(jì)提折舊 1926萬(wàn)元 。 華利酒店的經(jīng)營(yíng)雖較為正常，但規(guī)模有限， 盈利能力不強(qiáng) 。 ? 物業(yè)公司的兩家酒店并未帶來(lái)收益，酒店項(xiàng)目也很難以成為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，所以，物業(yè)公司的兩家酒店同樣應(yīng)予以收縮。 25 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪談意見(jiàn)綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 26 對(duì)物業(yè)公司定位的觀點(diǎn)綜述 公司物業(yè)應(yīng)該 進(jìn)行統(tǒng)一管理 工作小組對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、總部部門領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)及中級(jí)管理人員進(jìn)行了訪談，大家普遍傾向于公司物業(yè)應(yīng)該統(tǒng)一管理，但對(duì)未來(lái)物業(yè)公司的定位卻有兩種不同的意見(jiàn)： ? 物業(yè)公司應(yīng)定位于公司內(nèi)部的服務(wù)機(jī)構(gòu)。 ? 物業(yè)管理不是公司的業(yè)務(wù)選擇，公司也不靠物業(yè)公司賺錢。 物業(yè)公司應(yīng)定位于 公司自有物業(yè)的管理 ? 物業(yè)公司應(yīng)向外承包物業(yè)管理，到市場(chǎng)上找飯吃。 ? 物業(yè)公司可以逐步發(fā)展成為房地產(chǎn)公司。 行業(yè)分析： 29 物業(yè)管理的分類 （按權(quán)屬性質(zhì)劃分） 全權(quán)委托管理 委托顧問(wèn)管理 委托管理服務(wù)型 自有自用型 自有出租型 自主經(jīng)營(yíng)管理型 行業(yè)分析： 30 不同管理類型的優(yōu)缺點(diǎn)比較 類型 優(yōu) 點(diǎn) 缺 點(diǎn) 委托管理服務(wù)型 可選擇到高水平的物業(yè)管理公司； 關(guān)系比較簡(jiǎn)單； 服務(wù)比較規(guī)范。 自主經(jīng)營(yíng)管理型 有利于延長(zhǎng)建設(shè)物及設(shè)備的使用壽命； 創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)； 可為業(yè)主提供一些個(gè)性化的服務(wù)； 為物業(yè)公司的發(fā)展提供機(jī)會(huì)。 行業(yè)分析： 31 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì) ? 趨向物業(yè)管理現(xiàn)代化 主要標(biāo)志是物業(yè)管理的市場(chǎng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化和信息化。 ? 成為獨(dú)立的物業(yè)管理業(yè) 物業(yè)管理行業(yè)不僅將逐步成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立于房地產(chǎn)的行業(yè)，而且最終將成為獨(dú)立的物業(yè)管理業(yè)。 ? 專業(yè)化： 有專門的組織機(jī)構(gòu)，有專業(yè)人員配備或可以合作的專業(yè)技術(shù)力量，有必要的專業(yè)技術(shù)工具配備。 ? 規(guī)范化： 在遵守國(guó)家法律法規(guī)的前提下，完善企業(yè)內(nèi)部的各種管理制度，以確保企業(yè)的管理和服務(wù)水平。實(shí)業(yè)公司和物業(yè)公司分別收取租金和物業(yè)管理費(fèi)； ? 各物業(yè)管理處相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作，具體負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理工作，各種資源由物業(yè)公司統(tǒng)一調(diào)配。 公司定位： 高檔物業(yè)管理。 業(yè)務(wù)范圍 ：寫(xiě)字樓、別墅、商廈、住宅小區(qū)、體育場(chǎng)館 管理規(guī)模： 管理面積 150萬(wàn)平方米。 主要項(xiàng)目： 萬(wàn)通新世界、聯(lián)想大廈、通潤(rùn)會(huì)館、新星花園、晾果廠小 區(qū)、龍山新新小鎮(zhèn)、嘉銘園小區(qū)、人民大學(xué)世紀(jì)館和游 泳館等。 資質(zhì)： 1998年通過(guò) ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證。 外部訪談： 37 外部訪談： 萬(wàn)通物業(yè)公司管理特點(diǎn) ?經(jīng)營(yíng)模式： 集中統(tǒng)一管理 統(tǒng)一人力資源管理 統(tǒng)一物資采購(gòu)及管理 統(tǒng)一質(zhì)量管理 統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理 ?效 果： 取得規(guī)模效益 ?倡導(dǎo)理念： 公寓酒店式管理 零距離貼近客戶 e 服務(wù)（網(wǎng)絡(luò)化） 家庭經(jīng)理人 自助式套餐服務(wù) ?管理方針： 誠(chéng)摯服務(wù) 規(guī)范管理 特點(diǎn)： ?專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，已形成集團(tuán)化運(yùn)作； ?定位于比較高端的物業(yè)管理，利潤(rùn)空間較大； ? 物業(yè)管理規(guī)模較大，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益明顯； ? 擁有一批專業(yè)管理技術(shù)人才，是其成功的關(guān)鍵； ? 集中統(tǒng)一管理，可以發(fā)揮公司整體資源優(yōu)勢(shì)； ? 創(chuàng)出品牌后，市場(chǎng)空間廣闊。 ? 大華別墅的物業(yè)面積為 3720平方米，為“大華電子”與“臺(tái)灣冠頂”共同出資建造，其產(chǎn)權(quán)屬于“大華電子”， “大華電子”與“大華冠頂物業(yè)”屬于委托管理關(guān)系。 39 外部訪談： 北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司 ? 特點(diǎn)： ? 物業(yè)規(guī)模較小，比較利于管理。 ? 定位明確，發(fā)展穩(wěn)定。 ? “大華冠頂物業(yè)”承擔(dān)所轄物業(yè)的出租、管理和服務(wù)的職責(zé)。 ? 目前“大華冠頂物業(yè)”僅三名正式員工：總經(jīng)理、財(cái)務(wù)和協(xié)理，其中財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)各種財(cái)務(wù)工作和辦公室工作，協(xié)理負(fù)責(zé)物業(yè)出租、管理等工作。 40 外部訪談： 中電信息大廈物業(yè)公司 董事會(huì) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 物業(yè)部 保安部 工程部 辦公室 財(cái)務(wù)部 ?物業(yè)公司由中電集團(tuán)公司和其下屬的華為公司共同出資建立，物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于中電集團(tuán)公司。物業(yè)公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一收取租金和物業(yè)管理費(fèi)，并按照合同向集團(tuán)公司支付租金。天，租金為 /平方米 ? 特點(diǎn) ： ? 招租與物業(yè)管理分開(kāi)； ? 集團(tuán)公司委派高級(jí)管理人員和財(cái)務(wù)主管人員，保護(hù)業(yè)主利益； ? 外聘專業(yè)人員負(fù)責(zé)特殊部門，餐飲部門外包能使物業(yè)管理工作更加規(guī)范； ? 業(yè)主另派專人現(xiàn)場(chǎng)辦公，充分實(shí)現(xiàn)了監(jiān)督制約的作用。 43 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪談意見(jiàn)綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 44 根據(jù)前面的現(xiàn)狀分析、行業(yè)分析和外部訪談，我們認(rèn)為物業(yè)公司有必要進(jìn)行改革， 需要明確物業(yè)公司的未來(lái)定位。 ? 近年來(lái)，物業(yè)公司在物業(yè)管理的規(guī)范化、專業(yè)化和社會(huì)化等方面進(jìn)行了有益的探索，取得了一些成績(jī)，基本具備了中高檔寫(xiě)字樓的物業(yè)管理能力。因此，物業(yè)公司有必要進(jìn)行改革，以明確物業(yè)公司的定位，理順管理關(guān)系。 45 改革目標(biāo)建議： 統(tǒng)一管理、職能分離 ? 公司對(duì)有關(guān)物業(yè)業(yè)務(wù)應(yīng)統(tǒng)一管理； ? 國(guó)投大廈和即將竣工的國(guó)際投資大廈物業(yè)應(yīng)統(tǒng)一管理； ? 公司所屬物業(yè)的推租、銷售等經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)統(tǒng)一運(yùn)作、管理； ? 將物業(yè)管理業(yè)務(wù)與推租銷售業(yè)務(wù)兩項(xiàng)職能適當(dāng)分離，保持制衡約束。 47 當(dāng)然，由現(xiàn)有的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)公司而言仍是一個(gè)挑戰(zhàn) ? 雖然通過(guò)分析我們認(rèn)識(shí)到進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理有很多好處，并且在公司內(nèi)部訪談中也達(dá)成了某種程度的共識(shí)。 48 建議將各處物業(yè)的銷售推租業(yè)務(wù)統(tǒng)一進(jìn)行 ? 從戰(zhàn)略的高度來(lái)看，國(guó)投公司相同的業(yè)務(wù)應(yīng)該統(tǒng)一進(jìn)行管理，不宜設(shè)置不同的機(jī)構(gòu)分別管理； ? 將租售業(yè)務(wù)統(tǒng)一合并有利于專業(yè)化分工，能更好地統(tǒng)一配置公司資源，有效利用社會(huì)資源，提高工作效率； ? 將租售業(yè)務(wù)統(tǒng)一合并有利于國(guó)投公司統(tǒng)一管理，創(chuàng)造更好的效益； ? 國(guó)投物業(yè)和亞華公司同屬于國(guó)投公司的下屬公司，為機(jī)構(gòu)、人