【正文】 分解說明： ? 塔式高層按寬 30米計，長 20米計，設計為 18層 —22層，每層建筑面積 400㎡ 計，沿街退紅 5米；共20個單元，約 171800㎡ 。 ? 板式高層按寬 20米計，長 15米計，設計為 24層，每層建筑面積 300㎡ 計；共 8個單元，約 57600㎡ ? 商業(yè)沿迎賓大道設計為三層，東西兩面臨街設計為一層商業(yè)，商業(yè)進深按 12米計，設計面積約15000㎡ 。 ? 地下車庫按 1000個車位計，按每個車位占地 25㎡ ，地下停車庫設計約 25000㎡ 。 ? 這樣的布局，把項目分成南北兩個組團。 ? 其中中間的板式高層樓王樓間距可以做到 35米；而形成的兩個組團，南北向樓間距可以達到 50余米，東西向樓間距超過 130米。 第二種布局 ? 四周同樣是圍合，小區(qū)中間布置四個單元，為東西向橫式布置。 ? 中間四個兩梯四戶的樓王單位設計為 24層。 第三種布局 ? 四周同樣是圍合，小區(qū)中間布置四個單元，為南北向橫式布置。 ? 中間四個兩梯四戶的樓王單位設計為 24層。 無論是什么風格的園林景觀，總體要求是： 樹木花草的四季交替：落葉樹與非落葉數(shù)結合，四季皆有鮮花開放。 花草樹木的空間層次性：草類、灌木、樹木在空間上體現(xiàn)出層次性。 曲徑通幽的意境：從高層住宅望下去，樹木呈現(xiàn)層次性；但從視覺平面看去，小區(qū)園林景觀不應一覽無遺，需作出曲徑通幽的意境，讓人在不經(jīng)意間，一抬頭豁然開朗，移步換景，步移景異。 主景觀軸： ?如果按照第一種小區(qū)總平布局，需設計出具有視覺穿透力的南北和東西主景觀軸。 ?項目南北兩個組團圍合而成的中庭花園：北組團中庭花園取名“陽光庭院”，南組團取名“月光花園”，日月同輝。 水景： 樂至缺水，所以小區(qū)應設計一定面積的水體，并考慮水體的自身自凈能力，不能成為死水塘。 項目的園林景觀 ?會所 內(nèi)設茶坊、棋牌室、書吧、室內(nèi)兵乓球等。 ?室外運動場所 包括游泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場、乒乓球場、全面健身器材、健康步道等。 ?休閑康體設施 包括休閑廣場、休閑花廊、廊亭、休憩椅子、兒童天地等 項目的小區(qū)配套 項目的科技含量和智能配置 住宅的科技含量體現(xiàn)在以下幾方面： 同層排水， 是指衛(wèi)生間內(nèi)衛(wèi)生器具的排水管 (包括排污橫管和排水支管 )不穿越本層樓板進入下層空間，而是與衛(wèi)生器具同層敷設，在本層套內(nèi)接入排水立管的建筑排水系統(tǒng)。 純凈水系統(tǒng) 臨街面的雙層中空玻璃。 兩片平板玻璃中間充以干燥空氣，四周用有機膠粘劑膠結等方法密封而制成的玻璃構件。 具有良好的隔熱、隔聲性能，用于建筑物、冷藏櫥柜、鐵路車輛等作窗戶。 住宅的智能化配置 單元樓宇可視對講系統(tǒng) 小區(qū)周界紅外線報警系統(tǒng) 小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) IC卡車輛管理系統(tǒng) 住宅臥室緊急呼救系統(tǒng) 住宅廚房燃氣報警系統(tǒng) 智能遠程抄表系統(tǒng) 住宅的外墻保溫 無線網(wǎng)絡無縫覆蓋 智能消防設施 小區(qū)公共播報系統(tǒng) 。 還有很多 五 項目客戶群定位 主力客戶群體 次主力客戶群體 潛在客戶群體 總體：高品質(zhì)樓盤，價格高位運行。 分階段： ? 樓盤上市初期：價格中位運行，主要是突出樓盤的超值性價比。 ? 樓盤開發(fā)中期：樓盤形成良好的市場口碑，擁有較大的客戶群體和忠 誠的鐵桿客戶，價格高位運行，成為樂至迎賓大道樓盤價格的標桿。 六 項目的價格定位 第五部分 項目的營銷推廣 一、案場包裝 二、 VI系統(tǒng) 三、戶外廣告 四、媒體策略 五、各種銷售物料 六、事件活動營銷 七、推廣策略 案場包括： ? 售樓中心室內(nèi)大廳 ? 售樓中心外綠化景觀區(qū) ? 樣板房區(qū)域 案場選址建議： 選址在項目地塊西北角，在此區(qū)域修建項目的售樓中心、景觀展示區(qū)、樣板房區(qū)。 一 案場包裝 售樓中心 ? 氣派，規(guī)模較大，與項目大盤氣度匹配。 ? 售樓中心的先期設計、規(guī)劃，我司將積極參與，定制適合本盤的銷售場所。 ? 售樓中心建成后的室內(nèi)布置，案場氣氛營造由我司制定方案并負責執(zhí)行。 售樓中心外的景觀展示區(qū) ? 這是本盤建立口碑，形成熱銷的一塊敲門磚。 ? 以此精致化的景觀展示區(qū)域，提前給客戶體驗，感受本盤的園林綠化優(yōu)勢，對本項目倡導的人與自然和諧共生的開發(fā)理念更加認可。 樣板房區(qū)域 ? 首創(chuàng)樂至樓盤銷售設置樣板房區(qū)域。 ? 將項目主力戶型 2— 3款，按 1:1修建樣板房，讓客戶直觀了解戶型的優(yōu)點。 ? 在樣板房區(qū)域設置項目智能化設備和高科設備的展示區(qū)，讓客戶真切感受到這些科技的、智能的配置將給自己的生活帶來深刻的變化，從而更加認可本盤；這也是的本盤和別的樓盤區(qū)別開來關鍵，高品質(zhì)、高檔的屬性彰顯無遺。 建立一套項目完整的 VI系統(tǒng)，包括： ? 設計項目的 LOGO，并確定項目的基本色 主色調(diào)：黑色 輔助色：深紅色、白色、金色 ? 項目 LOGO的延展運用部分： 手提袋、名片、胸徽、胸牌、售樓中心室內(nèi)形象墻、指示牌、標識牌、煙缸、小禮品、雨傘、紙杯、戶型模型、沙盤、辦公室門牌、看房車、信箋、信紙、信封、便簽、道旗、刀旗、吊牌、各種戶外、車身廣告、各類媒體廣告、各種銷售物料等等。 二 VI系統(tǒng) ? 戶外大型看板 樂至對戶外廣告管理很嚴，整個城市樓盤戶外廣告較少，為此項目作為大盤開發(fā)，在廣告的氣勢上需要先聲奪人，不僅在項目售樓中心區(qū)域附近設立超大戶外廣告牌，更應在樂至城區(qū)設置 2— 3幅大型戶外廣告，在樂至出城干道邊設置 2— 3幅大戶型戶外廣告。 對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，采取無縫覆蓋方式，在主要大型村鎮(zhèn)均設置戶外廣告。 道旗（或刀旗） ? 主要設置在售樓中心區(qū)域，形成旗陣。 ? 電桿道旗廣告 占據(jù)迎賓大道主陣地，沿線全是本盤的電桿道旗廣告。 此外，樂至其他區(qū)域行道樹枝葉茂盛，不好設置點桿道旗廣告。所以凡是能設電桿道旗廣告的街道均應爭取。 車身廣告 ? 在樂至公交和樂至至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)汽車上做廣告。 圍墻廣告 ? 一改樂至樓盤工地圍墻中規(guī)中矩的矮墻形式，改為大型圍墻廣告，角鋼架制作，加射燈。 三 戶外廣告 在樂至媒體廣告是樓盤推廣的輔助手段，但作為大盤開發(fā)，同樣要使用以下媒介： ? 樂至電視臺 ? 公園 LED顯視屏 ? 短信 四 媒體策略 設計制作各種銷售物料，將置業(yè)顧問武裝到牙齒，包括以下這些銷售物料： ? 樓盤概念性樓書 ? 樓盤整體介紹樓書 ? 折頁 ? DM單 ? DM單是縣級城市最實惠也是最實用的推廣工具，本盤根據(jù)項目銷售進程會設計制作多期 DM單，把項目情況和銷售信息及時詳盡傳達到客戶手里。 ? 戶型單張 ? 手提袋 ? 名片 ? ?? 五 各種銷售物料 六 事件活動營銷 本項目作為大盤運作，必然在銷售進程中穿插各種事件營銷活動，成為銷售環(huán)節(jié)的有機組成部分，左右著銷售的進度。 事件活動營銷包括以下四條線： ?項目的工程進度 項目的工程進度與銷售息息相關，而工程的建設節(jié)點，本身可以成為項目銷售的好事件，諸如項目的奠基儀式、開工典禮、工程的主體封頂、交房等環(huán)節(jié)。 ?銷售的節(jié)點 在銷售周期中會形成眾多的銷售節(jié)點，這些節(jié)點均可以放大擴大，策劃成一項活動，促進銷售。比如售樓中心的開放、樣板房的開放、項目產(chǎn)品品鑒會、每批次房源開盤的選房活動等。 ?第三條線，各種名目的客戶聯(lián)誼活動 客戶聯(lián)誼活動在項目銷售中占有重要作用，以此聯(lián)絡客戶，培養(yǎng)客戶的忠誠度，同步以老帶新擴大客戶群體。 另一方面，讓客戶有的看有的吃有的喝有的拿的客戶聯(lián)誼活動，對樓盤的形象和口碑均有直接的幫助。 ?第四條線，人造事件 比如在項目的開發(fā)進程中，關注樂至的失學兒童、具有典型意義和新聞價值的突出事件，均可以以項目的名義參與，樹立項目的社會美譽度。 推廣的節(jié)奏性 項目的推廣不是平均用力，而是具有相當強的節(jié)奏性： ?在項目第一批次房源銷售前期，就是樓盤亮相階段，是推廣最用力的時候。這個時段的推廣運用的手段最多，而且推廣費用將占這一批次整個推廣費用的 50%以上。 ?當項目開盤后，進入銷售持銷期，推廣隨之也變成配合。 ?當一批次房源銷售接近尾聲時，第二批次房源準備上市時，這時的推廣不論力度、廣度、深度又將加強；每批次房源的銷售以此為類推。 七 推廣策略 推廣的地域性 ? 首先是主陣地 —— 樂至縣城城區(qū) 不論是本城區(qū)的居民，還是從鄉(xiāng)鎮(zhèn)來的購房者，再或是資陽、簡陽、甚至成都的購房者，來到樂至，就被項目無處不在的廣告所包圍，被人們當做茶飯后語談論的本項目所縈繞，保準客戶不買都要來看看。所以在項目推廣上首先做好樂至城區(qū)工作。 ? 其次是次戰(zhàn)場 —— 樂至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房力量已成為中國縣級城市購房的生力軍，所以推廣的第二個覆蓋區(qū)域就是樂至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 最后是上級城鎮(zhèn)比如資陽、簡陽、成都等區(qū)域，但項目基本不會去這些地方做廣告，而是利用口碑傳播去達到推廣目的。 推廣的手段 首推派發(fā) DM單。 其次是各種戶外。 在次是各種媒介。 在此基礎上，注重傳播口碑，用老客戶的嘴去幫你宣傳。 為更好實現(xiàn)這一目的，通過各種事件活動營銷來實現(xiàn)。 代理樓盤部分資料 “江城國際”折頁 四折（正面） 四折（背面） “江城國際” DM單 “江城國際”戶外墻體、戶外看板 “江城國際”道旗、圍墻廣告 時代尊城折頁 正面 背面