什么是優(yōu)先購買權(quán)(已改無錯字)
2022-09-02 18:58:54 本頁面
【正文】 籠統(tǒng)地規(guī)定：“共有人在轉(zhuǎn)讓自己的份額時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。”在房屋租賃關(guān)系中規(guī)定：“出租人在出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以宣告該房屋買賣無效。”對于這一規(guī)定，實踐中在以下方面存在認識上的不同：第一、出租人通知的內(nèi)容為何，是出賣意圖還是具體的出賣條件?第二、提前三個月僅是出賣人必須履行告知義務(wù)的時間，還是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的時間。(一)出賣人告知的內(nèi)容只能為出賣意圖，而不能為出賣條件因為法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，立法目的在于提供承租人一個獲得承租房屋所有權(quán)的機會，承租人能否用該機會獲得承租房屋的所有權(quán)，則有待于在其與其他購買人的競買中去實現(xiàn)。在出租人履行通知義務(wù)階段，房屋出售行為尚未真正開始，也就不可能在此階段以出租人的出售條件去衡量“同等條件”，因此出租人在提前告知階段，只能告知承租人其出售房屋的意圖，關(guān)于具體的出售價格等內(nèi)容，在進行房屋買賣協(xié)商階段方可確定。若我們將出租人的通知義務(wù)理解為具體出賣條件的通知，則出賣人可能與第三人就買賣出租房屋進行商討，雙方達成一致后才將出賣條件通知承租人，則其與第三人的買賣合同可能會因承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使而歸于消滅。而第三人與出賣人可能為買賣房屋締結(jié)合同多次進行磋商，為此支付了大量的財力、物力，這些都會因優(yōu)先購買權(quán)的行使而得不到相應(yīng)的補償，造成交易成本和社會財富的浪費。同時這樣會使第三人的利益處于無保障狀態(tài)，挫傷其投資積極性，出賣人的利益也會因第三人投資的減少造成房價下跌而受到損失，從而造成出賣人、第三人、先買權(quán)人三者之間利益的不平衡，不利于社會經(jīng)濟穩(wěn)定和快速發(fā)展。明確出租人負有通知出賣意圖的義務(wù)后，我們就會發(fā)現(xiàn)法律規(guī)定的“提前三個月通知”在實踐中很難操作。因為’提前三個月“期限的計算是以出租房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間作為期限終點向前推算期限起點。而出租人僅負有通知出賣意圖的義務(wù)，若承租人表示愿意購買，則出租人、承租人、
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