項(xiàng)目原水榭華庭市場(chǎng)營(yíng)銷推廣報(bào)告(已改無(wú)錯(cuò)字)
2022-09-01 07:12:39 本頁(yè)面
【正文】 、相關(guān)證件取得、準(zhǔn)備條件落實(shí)情況等），對(duì)于本項(xiàng)目而言，能否順利地在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)發(fā)售，從而成功地回收資金，對(duì)后者的準(zhǔn)確把握就顯得異常的關(guān)鍵。新基地在前期與發(fā)展商和愛(ài)地時(shí)代公司以對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)時(shí)間和開盤時(shí)間已進(jìn)行了廣泛的交流，發(fā)展商與新基地亦就此問(wèn)題已達(dá)成共識(shí)，即基本確定將公開發(fā)售時(shí)間定在今年10月初，具體時(shí)間待定，故本文關(guān)于銷售時(shí)機(jī)方面不再贅述。 三、銷售階段建議新基地建議將整個(gè)銷售推廣階段分為以下三個(gè)時(shí)期，共五個(gè)階段，詳見(jiàn)下表：階段階段細(xì)分時(shí) 間銷售目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)熱期(— )接受咨詢期—接受登記內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期—銷售總套數(shù)的30%，累計(jì)為30%。市場(chǎng)熱銷期(— )熱銷初期正式發(fā)售期— 銷售總套數(shù)的20%，累計(jì)為50%。強(qiáng)銷期—銷售總套數(shù)的30%，累計(jì)為80%促銷期( )跟進(jìn)期—銷售總套數(shù)的20%，累計(jì)為100%。 同時(shí)項(xiàng)目二期開始接受咨詢 四、各階段項(xiàng)目銷售策略建議在項(xiàng)目的銷售操作過(guò)程中，銷售策劃需要根據(jù)不同的時(shí)機(jī)、不同的階段以及不同的市場(chǎng)情況，提出有針對(duì)性、有目的性的銷售計(jì)劃。在本報(bào)告中，新基地將針對(duì)本項(xiàng)目一期情況，提出銷售階段安排建議和策略。下階段的安排將根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行確定。 接受咨詢期接受客戶咨詢是項(xiàng)目接觸市場(chǎng)的第一步，是一個(gè)了解市場(chǎng)和客戶積累的過(guò)程。時(shí)間：2002年7月初—2002年8月31日目標(biāo)：178。 把項(xiàng)目形象推向市場(chǎng)讓市場(chǎng)了解項(xiàng)目，讓客戶產(chǎn)生期待心理；178。 挽留部分想買房的客戶，避免他們?cè)跊](méi)有市場(chǎng)選擇的情況下過(guò)早作決定；178。 積累一些客戶資源。推廣策略：* 用一次大型“新聞發(fā)布會(huì)”活動(dòng)把項(xiàng)目推出，用哄動(dòng)性的事件使項(xiàng)目一下子成為市民關(guān)注焦點(diǎn)；* 以形象廣告面市，引起市場(chǎng)的關(guān)注；* 主要依賴戶外廣告和樓盤現(xiàn)場(chǎng)包裝來(lái)告知樓盤信息。 媒體組合：* 報(bào)紙：《桂林日?qǐng)?bào)》、《桂林晚報(bào)》、《南國(guó)早報(bào)》* 戶外廣告牌* 網(wǎng)絡(luò)* 站牌廣告接受咨詢和登記的必備條件：** 臨時(shí)接待地點(diǎn)確定；** 咨詢電話確定；** 戶外廣告牌已制作完成；** 現(xiàn)場(chǎng)圍墻已包裝完成；** 銷售人員確定 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期是作為試探市場(chǎng)的行為，以便根據(jù)市場(chǎng)反饋信息及時(shí)調(diào)整銷售策略。為保持市場(chǎng)活力，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期不宜過(guò)長(zhǎng)，一個(gè)月左右為宜。時(shí) 間：2002年9月1日2002年9月30日；目 標(biāo)：178。 建立市場(chǎng)知名度——桂林獨(dú)一無(wú)二的精致別墅、能將夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)完美結(jié)合的最佳途徑；178。 建立獨(dú)特的物業(yè)形象——桂林近郊的、空氣清新的、精致的、物超所值的、有升值空間的、適合人居住的別墅；178。 積累一定的銷售業(yè)績(jī)。銷售策略：以較低的價(jià)格和較少量的單位入市，迅速引起市場(chǎng)的關(guān)注，建立市場(chǎng)知名度，同時(shí)挖掘發(fā)展商誠(chéng)意客戶，使其有一種尊寵感及榮耀感。推廣策略: * 用形象廣告面市，引起市場(chǎng)的關(guān)注，為正式發(fā)售和強(qiáng)銷期做準(zhǔn)備，同時(shí)聯(lián)絡(luò)發(fā)展商的誠(chéng)意客戶；* 采用針對(duì)性強(qiáng)、受眾直接、效果明顯、費(fèi)用較低的商業(yè)信函直郵廣告；* 主要依賴戶外廣告和樓盤現(xiàn)場(chǎng)包裝來(lái)告知樓盤信息。媒體組合：* 報(bào)紙：《桂林日?qǐng)?bào)》、《桂林晚報(bào)》* 戶外廣告牌* 站牌廣告* 直郵* 網(wǎng)絡(luò)* 電視 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)所必備的條件： ** 新基地和發(fā)展商組織銷售人員進(jìn)行開盤前的系統(tǒng)培訓(xùn)（培訓(xùn)資料準(zhǔn)備到位、地點(diǎn)時(shí)間安排、業(yè)務(wù)人員考察周邊樓盤以及熟悉項(xiàng)目周邊環(huán)境） ** 宣傳單張、平面圖制作完成； ** 展版制作完成； ** 模型制作完成； ** 價(jià)格表、付款方式確定； ** 按揭銀行確定； ** 相關(guān)費(fèi)用確定； 銷售比例：一期總體銷售套數(shù)的30%。公開發(fā)售期、強(qiáng)勢(shì)銷售期本階段是樓盤銷售的重要階段，樓盤自身的銷售重點(diǎn)及銷售賣點(diǎn)都已確定，需要通過(guò)強(qiáng)大的廣告攻勢(shì)刺激消費(fèi)。時(shí) 間：2002年10月1日2002年12月底目 標(biāo)：178。 鞏固市場(chǎng)知名度——桂林獨(dú)一無(wú)二的精致別墅、能將夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)完美結(jié)合的最佳途徑；178。 達(dá)到良好的銷售業(yè)績(jī)。銷售策略：以“精裝別墅一口價(jià)”推出市場(chǎng)，取消傳統(tǒng)的“按平方米”計(jì)價(jià)付款方式，改按“套”計(jì)價(jià)，用統(tǒng)一的價(jià)格策略使客戶盡早落定，造成搶購(gòu)局勢(shì)。推廣策略: * 在延續(xù)前一銷售期市場(chǎng)反映的基礎(chǔ)上，通過(guò)強(qiáng)力的多種媒體結(jié)合的廣告攻勢(shì)，主攻目標(biāo)客戶群。這一階段的廣告表現(xiàn)以直白為主，配合以相應(yīng)的新聞繕稿炒作；* 以電視廣告及報(bào)紙廣告為主力傳播手段，在積累一定客戶群及引起相當(dāng)市場(chǎng)關(guān)注的前提下，“重拳出擊”迅速占領(lǐng)市場(chǎng)份額； * 安排從市區(qū)到現(xiàn)場(chǎng)的看樓專車，把潛在客戶直接帶到現(xiàn)場(chǎng)。媒體組合：* 報(bào)紙：《桂林日?qǐng)?bào)》、《桂林晚報(bào)》* 戶外廣告牌* 站牌廣告* 網(wǎng)絡(luò)* 電視 公開發(fā)售期所必備的條件： ** 完成售樓處包裝（包括內(nèi)外裝修、現(xiàn)場(chǎng)布置、辦公設(shè)施到位以及部分會(huì)所設(shè)施建設(shè)完成等）； ** 確定銷售資料設(shè)計(jì)并完成印刷（包括樓書、宣傳單張、價(jià)格表、認(rèn)購(gòu)書等）； ** 樣板房施工布置完成； ** 獲得預(yù)售許可證； ** 工地形象有很快的進(jìn)展，地盤包裝已完善，現(xiàn)場(chǎng)氣氛良好； ** 宣傳廣告到位； ** 看樓專車準(zhǔn)備到位。銷售比例：累計(jì)占一期總銷售套數(shù)的80%。跟進(jìn)期時(shí)間：2003年1月 目標(biāo)：利用物業(yè)形象和口碑逐步消化剩余單位，同時(shí)項(xiàng)目二期開始的接受咨詢；銷售比例：累計(jì)占一期總體銷售套數(shù)的100%； 第三部分 項(xiàng)目推廣媒體建議 一、宣傳推廣總體策略項(xiàng)目宣傳推廣的總體策略是：第一步，建立物業(yè)形象和發(fā)展商品牌； 九里香堤—桂林市引領(lǐng)全新生活理念的國(guó)際化精品休閑別墅社區(qū)。 興達(dá)地產(chǎn)信心品質(zhì)的保證。第二步，鞏固物業(yè)形象和發(fā)展商品牌； 第三步，迎合市場(chǎng)需求，引導(dǎo)市場(chǎng)。 二、宣傳賣點(diǎn)組合1． 實(shí)力 發(fā)展商桂林市興達(dá)房地產(chǎn)公司、項(xiàng)目管理深圳市愛(ài)地時(shí)代地產(chǎn)公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)公司、景觀設(shè)計(jì)深圳市歐博
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