【正文】 過資料顯示，我國近20年的比值都在6倍以上，且近幾年比值超出很多，描述了房價偏高的事實。根據(jù)線性自回歸模型，影響房價的原因主要有房屋成本[6]（即竣工房屋造價）、工薪收入、居民人均儲蓄余額等方面?？偟膩碚f是由成本及供求關系兩個主要因素決定的。：房屋產品成本主要由三大部分組成:一是土地開發(fā)費用，包括土地價格、征地補償、拆遷安置費等；二是生產資料消耗，包括房屋建設過程中所消耗的建筑材料、機器、設備等費用；三是人工費用，包括工人和管理及技術人員的工資等。此外，還有某些其他費用也是構成房屋產品成本的因素，例如，建設房屋貸款的利息、保險金以及建設單位的管理費等，以上各項構成了房屋產品的成本。房屋建筑單位的利潤和稅金是住宅價格的必要組成部分，所以房屋價格受其影響很大。：供求關系對房屋價格的影響是不可忽略的。從價值規(guī)律上來講，一種商品的價格并不完全由起內在的價值決定，同時還受到市場供求關系的影響。房價最終表現(xiàn)出來的，是由供給和需求這兩種相反的力量相互作用的結果。在需求方面，城市居民對住宅需求表現(xiàn)在兩個方面：一是獲得住房或提高住房水平的愿望，二是實現(xiàn)該愿望的支付能力。因此需求不只是一種購買愿望，也需要實際支付能力，有了支付能力才能形成購買力和有效需求。而支付能力又取決于居民的經(jīng)濟狀態(tài)條件，表現(xiàn)在模型中即為工薪收入和居民人均儲蓄余額。另外，城市經(jīng)濟發(fā)展越好，需求就會增加，如果供給不變的話，需求大于供給房價就會上漲；如果供給也增加的話，開發(fā)商就需要開發(fā)更多的土地來進行房屋建設房屋，引起土地需求的增加，導致開發(fā)土地價格上漲，從而又增加了房屋建造成本，同樣會引起房屋價格的上漲。 房價對經(jīng)濟發(fā)展的影響房價的高低涉及社會生活中多方面的經(jīng)濟利益，所以房價對經(jīng)濟發(fā)展的影響也是很大的。房價問題已成為全社會最為關注的問題。如果不抑制房價，則可能醞釀更大的金融風險，高房價造就嚴重的社會分化，影響消費擴張和經(jīng)濟可持續(xù)增長，也可造就建筑垃圾化，影響國家聲望，敗壞社會風氣。過高的房價也會導致加速通貨膨脹，民怨四起。房價飛漲不僅影響到房地產市場上供求雙方，還具有很強的轉移社會財富的效應。房價的波動不僅影響到所有居民當期的消費行為，而且會顯著地改變資產的分化，將社會財富向富人轉移，從而擴大了貧富差距；將社會財富向城市，特別是商業(yè)繁華地區(qū)轉移，從而擴大了城鄉(xiāng)差別；將社會財富向沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)轉移，從而擴大地區(qū)差距；將社會財富向政府轉移，最糟糕的是將銀行資產向投機者轉移，從而增加了引發(fā)金融危機的概率。如果過度打壓房價，房地產行業(yè)就可能蹦盤，引起金融風險，波及整個經(jīng)濟的運行，導致更多的人失去工作，影響社會穩(wěn)定。如果房價真的大跌，對于整個國家經(jīng)濟回帶來十分嚴重的后果。后果一：銀行紛紛倒閉，經(jīng)濟急劇衰退，如果房價急跌，銀行是最大的受害者，銀行會受到巨創(chuàng)，一旦銀行倒閉，國家金融崩潰，國家經(jīng)濟急劇衰退，中國經(jīng)濟將要重建。后果二：國民經(jīng)濟通脹急劇轉為通縮，經(jīng)濟硬著陸。房價的急劇下跌，除了打擊開發(fā)商本身外，將嚴重打擊投資者對地產投資的信心，消費者的信心也會受到挫傷。后果三：房產投資者資產縮水，引發(fā)社會大動蕩。如果房價急劇下跌，房產投資者的資產將會大幅縮水，大部分人是以貸養(yǎng)房，房價下跌幅度深，房產又不能快速套現(xiàn)，跳樓的人將不在少數(shù)，而這部分人在社會的影響力是巨大的，他們的利益受到損害，將引發(fā)社會的大動蕩。后果四：住房保障體系無法正常實施。房價急劇下跌，必然導致土地價格下跌。目前政府將為低收入者實施的建設保障型住房與限價房，主要財政支出由地方政府統(tǒng)籌，支出本來就十分困難。而地價的下跌，斷了地方政府很大的財政來源，住房保障體系將難以為繼，保障性住房的建設將又進入僵局。 抑制房價的政策建議要解決目前房價過高的問題，我們應從開發(fā)成本和供求關系兩方面綜合考慮。要把高的開發(fā)成本降下來，同時適當擴大開發(fā)量，調整供給結構，增加有效供給，培養(yǎng)和釋放有效需求。如果只顧降低開發(fā)成本，不適當擴大開發(fā)量，仍會出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，房價不僅降不下來，而且會出現(xiàn)政府減免稅費的好處轉化為開發(fā)商的高利潤，消費者難以得到實惠的現(xiàn)象。如果只顧擴大開發(fā)量，不降低開發(fā)成本，造成供過于求，可能會造成房價下降而使開發(fā)商的利潤減少，只會影響開發(fā)商的積極性，最終開發(fā)量難以擴大，供給不能增加，房價依然降不下來。在降低成本的同時適當擴大開發(fā)量的做法，不會挫傷開發(fā)商的積極性，因為供給增加引起房價下降給開發(fā)商造成的“損失”可以通過降低了的開發(fā)成本得到彌補。 全面地降低商品房的開發(fā)經(jīng)營成本影響商品房開發(fā)經(jīng)營成本的主體主體有兩個，一個是政府，一個是企業(yè)自身。兩者必須同時努力才能達到降低成本的目的。對政府來講，政府作為房地產政策的制定者，市場的管理者應建立公開競爭的土地供應制度，加大執(zhí)法力度，清理囤積土地，繼續(xù)深化稅制改革，提高政府管理水平；對房地產企業(yè)自身來講，應提高管理水平，加強成本控制。政府又提出新國四條：堅決抑制不合理住房需求。增加住房有效供給。加快保障性安居工程建設。加強對房地產開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管[7]。由分析可知，房屋成本主要由土地開發(fā)費用、生產資料消耗和人工費用三部分組成。土地開發(fā)費用可以通過政府的宏觀調空加以控制，進行最優(yōu)化規(guī)劃和預算將其達到最低。在生產資料方面，建筑材料的價格是一個很重要的因素，尤其是對鋼材、混凝土等材料的價格進行有效的控制，這也需要政府的干預，使建筑材料的價格控制在一定范圍之內，甚至要通過改進技術等措施來降低建材的價格；另外建設中所使用機器、設備、工具、施工用附屬設施等，要小心保養(yǎng)，盡量增長其經(jīng)濟壽命。在人工費用方面，要提高一切相關人員的工作效率，實施嚴格的管理制度，以減少不必要的人力財力資源的浪費，但決不能以要降低成本的名義來降低工人工資，剝削工人應得的勞動報酬。 擴大開發(fā)量，調整供給結構，增加有效供給，釋放有效需求僅采取降低成本的單向措施達不到降低住房價格的目的，因為房價總的來看是由供求決定的，在供應大于需求的情況下，很大程度上由成本+必要利潤決定售價，其中成本是一個決定性的因素，開發(fā)商不能虧本。而在供不應求的情況下，成本決定售價的分量會減弱，供不應求越強，成本的決定性因素越弱，而產生泡沫的因素就會越嚴重。在調整供求結構方面，同要需要政府和企業(yè)共同努力，政府實現(xiàn)宏觀調控，改善人民生活水平；企業(yè)面對激烈競爭，也必須要立足長遠，居安思危。具體來講，當務之急是從需求引導和宏觀控制兩方面入手，采取措施消除非正常因素。政府在政策引導上應采取措施，調整和引導供給與需求，緩解需求的壓力；實行租售并舉，緩解市場壓力。如果以上建議都可以實現(xiàn)的話，成本就可以避免增加甚至可以降低，通過對供求關系調整，由其引起的價格上漲也可以得到控制，這樣就可以有效的控制房地產價格的上揚。十、模型的評價與優(yōu)化 本模型采用統(tǒng)計規(guī)律建立起了表示房價的多元線形回歸模型。模型基于信息增益法判定影響房價的主要因素。模型建立之后進行了修正，得到的結果比較符合實際。方案簡潔明了，易于操作。并且建立過程中運用了數(shù)據(jù)擬合法進行評估及預測，使結果精度更高。該模型仍然存在著很多問題，比如影響房地產價格的因素有好多，而在建立模型時我們忽略掉了很多被認為不好似很重的因素。 除了模型中考慮到的影響房屋價格的因素之外，還有一系列其他因素的影響：（1）房屋的結構、質量、功能、新舊程度是影響房屋價格的重要因素。（2）房屋的層數(shù)、層次和朝向。房屋有高屋，多層和低層之分，由于其所用設備、施工技術:施工機械化程度不同，各種層數(shù)、各種朝向的房屋形成一定的價格差異。（3）環(huán)境因素。房屋所處位置是在城區(qū)還是在郊區(qū)，交通便利的繁華地段還是背街小巷，交通、文化教育和社區(qū)服務設施都對房屋價格產生很大的影響。（4）國家政策。房屋價格受政策因素的影響很大，在某種情況下，政策因素往往成為房屋價格的決定因素。例如:國十條的出臺；加快工租房的建設，抑制投機需求；全面叫停第三套住房公積金貸款等等。 （5）還有一些人的投機心理，想利用房價上漲來撈一把，想以房屋增殖來賺取利潤。以上幾個因素對住宅價格都有一定的影響，但由于時間倉促和能力有限，不能對諸多因素進行一一考慮，僅考慮了影響比較大的因素。由此我們采用的是“把握主要矛盾，忽略次要矛盾”的方法，因此該模型仍然具有一種普遍性和代表性，在此基礎