房地產(chǎn)市場健康標(biāo)準(zhǔn)探析(已改無錯(cuò)字)
2022-08-11 21:44:21 本頁面
【正文】 已超過60%，其中大部分是買了房改房的居民。這種狀態(tài)實(shí)際意味著，在中國住房走向市場之始，我們大部分的居民已經(jīng)以極低的價(jià)格擁有了住房資產(chǎn)。隨著房價(jià)的不斷上漲，“房改房”給中國居民帶來巨大的收入，正是這筆額外、巨大的收入，再加上中國傳統(tǒng)文化理念，支撐了中國持續(xù)偏高的房價(jià)收入比。租售比是租金與房價(jià)之比，其實(shí)就是投資收益率，合理的租售比本質(zhì)上是根據(jù)合理的投資收益率來測算的。假設(shè)投資收益率為10%，按市場慣例租金以月租金考慮，則租售比就是，即1:120。所以國際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為租售比在1：100150合理，是按成熟市場經(jīng)驗(yàn)，合理的投資收益率在8%12%之間測算的結(jié)果。我國住宅市場租售比偏離合理區(qū)間是不爭的事實(shí)。據(jù)2007年對我國一些城市住房租售比情況的調(diào)查，有大量城市的租售比是1:3001:400，北京有的區(qū)段達(dá)1:500。這么低的投資回報(bào)率為什么中國還有那么多的人投資房地產(chǎn)？原因是租售比是假設(shè)一直持有物業(yè)，沒有考慮物業(yè)本身價(jià)值增值。將住房作為投資品的投資者，看中的是物業(yè)本身的增值，租金僅僅是投資者在等待物業(yè)增值過程中的額外紅利。同時(shí)，目前我國房地產(chǎn)市場，出售房以新增房為主，出租房一般是老舊住房，用于出租的住房和出售的住房從品質(zhì)上來說差距太大，本身就不具備價(jià)值可比性。統(tǒng)計(jì)口徑和數(shù)據(jù)的問題是造成我們沒法直接參照國際經(jīng)驗(yàn)值判斷中國房地產(chǎn)市場的另一個(gè)主要原因。中國租售比偏低同樣有國情因素。在中國需要租房的大都是被人們稱為“夾心層”的居民，沒趕上“房改房”，又不夠廉租房的資格，他們的收入只能支付現(xiàn)有較低水平的租金，這是也中國租售比過低的原因之一。以上分析表明，由于存在統(tǒng)計(jì)口徑、國情以及中國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段等原因，我們不能生搬硬套這些所謂的國際標(biāo)準(zhǔn)來判斷中國的房地產(chǎn)市場狀況，但經(jīng)驗(yàn)值通常表達(dá)了這些指標(biāo)的長期發(fā)展趨勢。（二）理論值房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與城市總體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境相匹配，是所有學(xué)者都公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。從這個(gè)角度出發(fā)，建立房地產(chǎn)市場發(fā)展指標(biāo)與相關(guān)城市總體狀況合理關(guān)系的理論模型，可以得出房地產(chǎn)市場發(fā)展指標(biāo)的理論標(biāo)準(zhǔn)值。以理論值作為標(biāo)準(zhǔn)值多用來確定基準(zhǔn)房價(jià)，其主要方法有三種。①收益還原法，即以預(yù)期未來房價(jià)的收益在合理回報(bào)率（還原利率）下的現(xiàn)值作為房價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)值。②均部均衡法，在均部均衡條件下，以經(jīng)濟(jì)主體理性行為決定的房價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)，即以房地產(chǎn)市場供求雙方在一定的約束條件下，滿足效用函數(shù)和利潤最大化的均衡價(jià)格作為房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。③因素回歸法，即考慮各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房價(jià)的影響，建立回歸模型，測算理論房價(jià)。房價(jià)分析通常是選用影響供給和需求兩方面的宏觀經(jīng)濟(jì)變量來刻畫，如經(jīng)濟(jì)增長、可支配收入、人口因素、信貸政策、通貨膨脹、土地價(jià)格、建筑成本等。此方法運(yùn)用廣泛，其實(shí)質(zhì)是以影響因素作為解釋變量來回歸確定被解釋變量。理論值法主要是從房價(jià)決定因素角度建立模型確定房價(jià)合理值，理論性和邏輯性強(qiáng)，但任何一個(gè)模型都無法完美地將現(xiàn)實(shí)中所有的決定因素精確考慮，同時(shí)模型所用數(shù)據(jù)也存在長達(dá)不夠，影響準(zhǔn)確性的問題。（三）統(tǒng)計(jì)值法以樣本的統(tǒng)計(jì)均值（期望值）作為房地產(chǎn)市場評價(jià)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)多出現(xiàn)在對我國房地產(chǎn)市場預(yù)警研究中，即預(yù)警界限的確定。房地產(chǎn)市場預(yù)警界限確定的主要方法有正態(tài)歸一法、3σ法、系統(tǒng)化等方法。，使其服從正態(tài)分布，、l、l、微冷、正常、微熱、過熱五個(gè)狀態(tài)的臨界點(diǎn)；3σ法同樣是假設(shè)指標(biāo)值服從正態(tài)分布，以181。（均值、期望值）為中心，以σ（標(biāo)準(zhǔn)差）的1倍、2倍、3倍為區(qū)間界限，即將181。2σ、
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