【正文】 ：指各單體建筑的地上建筑面積之和。 群體建筑的地下建筑面積 ：指各單體建筑的地下建筑面積之和。 建筑面積計算辦法： 21 1．單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外墻外水平投影面積計算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。 2. 高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當高跨為邊 跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算；當高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。 3. 多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平投影面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平投影面積計算。 4. 坡地建筑物利用吊腳做架空層的，且層高超過 (含 ,如無特殊注明以均下同 )的，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積。 、建筑物內(nèi)的門 廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積 。 。 、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。 。 ，層高超過 ，應(yīng)計算建筑面積。 ，獨立柱的雨蓬按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 、貨棚、站臺等按柱外圍水平投影面積計算建筑面積；單排柱、 獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 12. 突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積。 13．突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積。 14．封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺 (包括欄板厚在內(nèi) )按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 15．陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。 16．建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、挑廊按柱的外邊線水平投影面積計算建筑面 積。無柱的走廊、挑廊按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 17．兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的水平投影面積計算建筑面積。無頂蓋22 的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 18．室外樓梯做為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 19．跨越其它建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。 20．突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等，均不計入建筑面積。 21．檢修、消防 等專用的室外爬梯不計入建筑面積。 22．層高在 (不含 )以內(nèi)的設(shè)備層不計入建筑面積。 23構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油 (水 )池、儲倉、圓庫、干支線等不計入建筑面積。 24．建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺不計入建筑面積 25．沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺不計入建筑面積。 26．單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間不另計算建筑面積。 、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入口的建筑面積按 其上口外墻 (不包括采光井、防潮層及其保護墻 )外圍的水平投影面積計算。 、坡地建筑物吊腳架空層，不計入建筑面積。 ，其建筑面積按墻板主墻面的外墻外圍水平投影面積計算，如墻板有凸出的藝術(shù)性裝飾時其凸出的藝術(shù)性裝飾部分不計算建筑面積。 ，按其上口外墻 (不包括采光井、防潮層及保護墻 )外圍水平投影面積計算。通道端頭出口部分包括樓梯踏步與通道相接處，按外墻外圍水平投影面積計算建筑面積，沉降縫以外的通道，不計算建筑面積。如通道端頭 為豎向爬梯出口的 ,均不計算建筑面積。 31．用深基礎(chǔ)作地下架空層超過 ，設(shè)計包括門窗、地面抹灰及裝飾的，按架空層外墻外圍水平投影面積計算建筑面積， 設(shè)計僅留洞口不做地面抹灰及裝飾的 不計算建筑面積。 32． 圖書館的書庫，有書架層的按書架層計算建筑面積，無書架層的按自然層計算建筑面積。 23 33．全部凹陽臺以凹進部分凈空水平投影面積的一半計算建筑面積，半凸半凹的陽臺分別以水平投影面積的一半計算建筑面積 。 但住宅工程首層平臺 (非懸挑的 )不計算建筑面積。 34．突出墻面的眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建 筑面積。 35．兩個建筑物之間的架空通廊，有圍護結(jié)構(gòu)的，按水平投影面積計算建筑面積，無圍護結(jié)構(gòu)的按水平投影面積的一半計算建筑面積，但架空通廊的屋面層和底層作為通道的，均不計算建筑面積。 36．建筑物樓內(nèi)無樓梯只有室外樓梯的 (包括疏散梯 )均按每層水平投影面積計算建筑面積，樓內(nèi)有樓梯時室外的樓梯 (包括疏散梯 )均按每層水平投影面積的一半計算建筑面積，如首層室外樓樓底有圍護結(jié)構(gòu)并加以利用者，利用部分計算建筑面積，其利用部分的頂蓋樓梯不再重復(fù)計算建筑面積。 37．室外鋼樓梯寬度在 ，包括休息平臺在內(nèi)均不計 算建筑面積。 38．突出外墻的附墻煙囪、垃圾道、豎風道等均分層計算建筑面積。但不依附于外墻、有沉降縫的靠墻煙囪按獨立煙囪不計算建筑面積。 39．各種變形縫、沉降縫寬度在 ，高低跨不同的建筑物之間變形縫、沉降縫、抗震縫的面積，并入低跨建筑面積內(nèi)。寬度在 抗震縫不計算建筑面積。 40．同一建筑物有高低層的，高層利用低層屋頂層做通道的，通道部分不計算建筑面積。 41．在計算建筑物建筑面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。 42．房間地平面高于室外地坪的 高度大于、等于該房間層高 1/2或高于室外地坪的高度大于、等于 ，計入地上建筑面積。反之，則計入地下建筑面積。 第二節(jié) 建筑高度 定義 建筑高度 :一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度。 計算方法 1．在文物保護單位周圍建設(shè)控制地帶內(nèi)和重要風景區(qū)附近的建筑物、世界遺產(chǎn)保護范圍、機場控制區(qū)，其建筑高度系指建筑物及其附屬構(gòu)筑物的最高點，包括電梯間、樓梯間、24 水箱、煙囪、屋脊、天線、避雷針等。（圖 1,H） 25 H H1 H H 圖 1 圖 2 圖 3 2．在前條所指地區(qū)以外的一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。屋頂上的附屬物，如電梯間、樓梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的 20%，高度不超過 4 米的，不計入建筑高度之內(nèi)?？照{(diào)冷卻塔等設(shè)備高度不計入建筑高度。（圖 1,H1） 筑，一般以屋面下檐口計算建筑高度。（圖 2,H） ，以大于標準層建筑面積 20％的最高點處計算建筑高度。（圖 3,H） 。當該建筑不同位置的散水高程不一致時，以計算建筑高度相關(guān)方向的散水平均位置為室外地坪。（圖 4中 B 的建筑高度取 H1） （含 ）的 ,建筑高度從道路路面計起。 26 相關(guān)建筑 H1 H2 相關(guān)方向 A B 圖 4 A 平面關(guān)系 相關(guān)方向 B 建筑高度的規(guī)劃設(shè)計要求 1. 建筑高度應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃對建設(shè)用地的建筑高度控制。 2. 在城市規(guī)劃中的非建設(shè)地區(qū)、隔離地帶、公共綠地、風景區(qū)等地區(qū)內(nèi)，需要建少量建筑時，應(yīng)以建平房為主。 ，應(yīng)按文物保護的有關(guān)規(guī)定辦理。具體規(guī)定詳見相關(guān)章節(jié)。 、防空、抗震、航空凈空、微波通訊等方面的要求發(fā)生矛盾時，均應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定與有關(guān)部門協(xié)商解決。 : 在建筑高度的控制要求中，不同類型建筑還應(yīng)根據(jù)其使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型、設(shè)備選用等情況依據(jù)相關(guān)規(guī)范確定合理的層高及層數(shù)。如：多層、高層住宅單層層高均不應(yīng)低于 米。利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室時，其一半的面積不應(yīng)低于 ，其余部分最低處高度不27 得低于 ；辦公室的室內(nèi)凈高 不得低于 ，設(shè)中央空調(diào)的可不低于 ；走道凈高不得低于 ，貯藏間凈高不得低于 。不得采取壓低層高的方法提高建筑層數(shù)。 第三節(jié) 建筑退讓建設(shè)用地邊線距離 定義 退線距離 ：系指建筑物后退各種規(guī)劃控制線（包括：規(guī)劃道路、綠化隔離帶、鐵路隔離帶、河湖隔離帶、高壓走廊隔離帶）的距離。 退界距離 ：系指建筑物后退建設(shè)用地邊界線（一般指相鄰單位之間的用地界線）。 城市道路 ：系指在總體規(guī)劃和分區(qū)土地使用規(guī)劃中已確定的及詳細規(guī)劃中規(guī)定的主干道、次干道、支路。 建筑工程與城市道路之間 的距離 ：系指建筑物臨城市道路一側(cè)最突出部分與道路紅線之間的水平方向的垂直距離。 城市道路寬度 ：系指該道路兩側(cè)規(guī)劃紅線之間的水平方向的垂直距離。 現(xiàn)有城市道路路面邊線 ：當路面為單幅路時，系指路牙線；當路面為三幅路 (機動車道與非機動車道之間以隔離帶分隔 )時，系指非機動車道路牙線。 退讓規(guī)劃道路紅線距離 一般規(guī)定： 1．不允許突入道路紅線的建筑突出物：建筑物的臺階、平臺、窗井、坡道、花池、地下室進排風口、地下建筑及建筑基礎(chǔ)；除基地內(nèi)連接城市管線以外的其它地下管線。 2．允許突入道路紅線的建筑突出物 : （ 1）在人行道地面上空： 2米以上允許突出窗扇、窗罩，突出寬度不應(yīng)大于 ；，突出寬度不應(yīng)大于人行道寬減 1米，并不應(yīng)大于 3米； 米以上允許突出陽臺、凸形封窗、雨棚、挑檐，突出寬度不應(yīng)大于 1 米； 5 米以上允許突出雨棚、挑檐，突出寬度不應(yīng)大于人行道寬減 1米，并不應(yīng)大于 3米。 （ 2）在無人行道的道路路面上空： 米以上允許突出窗扇、窗罩，突出寬度不應(yīng)大于 ； 5米以上允許突出雨棚、挑檐，突出寬度不應(yīng)大于 1米。 （ 3）建筑突出物與建筑本身應(yīng)有牢固的結(jié)合，建筑物和建筑 突出物均不得向道路上空排泄雨水。 28 （ 4）騎樓、過街樓和沿道路紅線的懸挑建筑，其凈高、寬度等應(yīng)符合城市規(guī)劃行政主管部門的統(tǒng)一規(guī)定。屬于公益上有需要的建筑和臨時性建筑，經(jīng)主管部門批準，可突入道路紅線建造。 3．退讓城市主、次干道的距離 : （ 1）規(guī)劃市區(qū)范圍內(nèi)的三環(huán)路、四環(huán)路和外環(huán)路 (即公路一環(huán)路 )以及北京地區(qū)的公路二環(huán)路，通過城鎮(zhèn)地區(qū) (包括北京城市總體規(guī)劃方案中規(guī)劃為城鎮(zhèn)建設(shè)地區(qū)，下同 )的路段，按規(guī)劃干道紅線的要求控制建設(shè)，通過平原農(nóng)業(yè)區(qū)的路段，以規(guī)劃干道紅線為準，兩側(cè)向外分別各劃 100米為綠化隔離帶。 （ 2） 以規(guī)劃市區(qū)二環(huán)路為起點，向外放射的九條規(guī)劃主干道，通過城鎮(zhèn)地區(qū)的路段，按規(guī)劃干道紅線的要求控制建設(shè)，通過平原農(nóng)業(yè)區(qū)的路段 (直到北京轄區(qū)邊界，下同 )，以規(guī)劃干道紅線為準，兩側(cè)向外分別各劃 100米為綠化隔離帶。 （ 3）總體規(guī)劃規(guī)定的次干道，通過城鎮(zhèn)地區(qū)的路段，按規(guī)劃干道紅線的要求控制建設(shè)，通過平原農(nóng)業(yè)區(qū)的路段，以規(guī)劃干道紅線為準，兩側(cè)向外分別各劃 70 米為綠化隔離帶。 （ 4）規(guī)劃規(guī)定需修建立交的干道路口，位于城鎮(zhèn)地區(qū)的，按規(guī)劃立交紅線的要求控制建設(shè)，位于農(nóng)業(yè)區(qū)的，應(yīng)按規(guī)劃立交紅線向外劃 100米為綠化隔離帶。 注： (1)九條規(guī)劃主干道為：京承公路：東直門―酒仙橋―順義―懷柔―密云―古北口―承德。 (含機場路支線，原定整頓范圍超過一百米的部分不變 )京榆公路：建國門―通州―山海關(guān)。京津塘公路：東南城角―馬駒橋―武清―塘沽新港。京開公路：西南城角―西紅門―黃村―固安―開封。京保公路：廣安門―六里橋―盧溝橋―良鄉(xiāng)―保定。京原公路：復(fù)興門―八角―衙門口―潭柘寺―紫荊關(guān)－原關(guān)。京大公路：阜成門―金頂街―三家店―雁翅―齋堂―大同。京張公路：德勝門―昌平―德勝口―延慶―張家口。京豐公路：安定門―立水橋―小湯山―九渡河―四海―琉璃廟― 豐寧。 (2)規(guī)劃次干道 (第一批 )為：十條豁口―平房―通州 。朝陽門―定福莊―通州 。廣渠門―雙橋―通州 。體育館路－垡頭 。天壇東側(cè)路―東高地―青云店―安定 。永定門－南苑 。陶然亭豁口―團河―黃村 。西南城角－豐臺 。吳家場－盧溝橋 。西便門－衙門口 。車公莊大街－模式口 。西直門―小南莊―圓明園―溫泉―大覺寺 。西直門沿京包鐵路經(jīng)清河―老牛灣―昌平 。東北城角―沙子營―高麗營―懷柔 。亮馬橋―東壩―徐辛莊 。順義―楊各莊―平谷―海子水庫 。黃土坡―良鄉(xiāng)―房山―長溝―張坊 。良鄉(xiāng)―閆村―燕山石化區(qū) 。燕山石化區(qū)―周口店―云居寺―張坊 。昌平 ―南口―西拔子―延慶 。十三陵 (定陵西 )―永寧－白河堡 。懷柔―湯河口―琉璃廟 。通鎮(zhèn)―馬頭―覓子店。 4．退讓城市道路的距離 城市道路兩側(cè) (即非交叉路口的路段 )建筑工程與城市道路距離的寬度。詳見下表。 29 建設(shè)工程與一般城市道路紅線之間的最小距離 (米 ) 0D≤ 20 20D≤ 30 30D≤ 60 60D 無口 有口 無口 有口 無口 有口 無口 有口 居住建筑 0H≤ 18 1(0) 1(0) 1(0) 1(0)