東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書(已改無錯字)
2022-07-25 12:43:47 本頁面
【正文】 足30%首付款87750元，其余7成20年按揭可由酒店經(jīng)營現(xiàn)金回報支付。業(yè)主在支付了30%的首付款后，%，%，還可享受物業(yè)增值收益。 酒店開發(fā)投資成本分析（一）規(guī)劃指標(biāo) 項目總用地面積：11406平方米 預(yù)計建筑面積：40000m2，（不包括地下室） 容積率：（暫估）（二）、投資成本估算（按靜態(tài)法估算）開發(fā)成本費(fèi)用預(yù)測表 （土地價格未確定，暫按80萬元/畝計算）項目計算依據(jù)萬元（一）、土地成本1+21409土地出讓金80萬/畝1368契稅41（二）、建安工程成本1+212400建安費(fèi)用約1300元/平方米5200裝修裝備約1800元/平方米7200（三）、前期工程費(fèi)1160勘探、設(shè)計等前期費(fèi)約40元/平方米160（四）、規(guī)費(fèi)以下6項之和大市政配套費(fèi)45元/每平方米180人防工程費(fèi)15元/平方米60地方高教費(fèi)10元/每平方米40白蟻防治費(fèi)墻改費(fèi)1040散裝水泥費(fèi)28（五）、雜費(fèi)以下9項之和846綠化費(fèi)按35元/平方米估140電話管線按4元/平方米估16有線電視按6元/平方米估24自來水、電力按55元/平方米估220安全監(jiān)控按20元/平方米估80預(yù)決算審核費(fèi)（二）%質(zhì)監(jiān)費(fèi)（二）%31監(jiān)理費(fèi)（二）%物管基金按45元/平方米估180合計開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用（六）、不可預(yù)見費(fèi)（開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用）5%（七）、間接費(fèi)用以下二項之和1100（一）、管理費(fèi)用2503750（二）、銷售費(fèi)用350總計開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+不可預(yù)見費(fèi)注：根據(jù)簡化原則，地下部分未計入成本，以可銷售經(jīng)營的車庫等收入沖抵平衡。地下部分一般需投資數(shù)千萬元，因此項目總開發(fā)成本費(fèi)用會超過2億元。 資金籌措和財務(wù)成本資金籌措方案如下：25%,75%為銀行和其它方式融資。%計入財務(wù)成本，開發(fā)建設(shè)期三年。則財務(wù)成本為:75%%=. 酒店開發(fā)投資效益測算 酒店銷售收入：6500元/m240000=26000萬元營業(yè)稅及附加：26000萬元%=項目總投資：++1000（開辦費(fèi)）=利潤總額：=所的稅：33%=凈利潤：自有資金投資收益率：%4=%敏感性分析見下表。由表可見地價變化及銷售價格的變化將影響投資收益率、稅后利潤等指標(biāo)，敏感性大。杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 利潤敏感性分析表 敏感性分析用作分析建設(shè)成本的變化對利潤的影響，因此本敏感性分析中的總成本費(fèi)用特指建設(shè)成本費(fèi)用，不含財務(wù)費(fèi)用和開辦費(fèi)?？偼顿Y收益率亦以此數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。地價銷售價格利潤分析50萬/畝60萬/畝80萬/畝100萬/畝6000元/m26500元/m27000元/m26000元/m26500元/m27000元/m26000元/m26500元/m27000元/m26000元/m26500元/m27000元/m2總成本費(fèi)用稅后利潤總投資收益率%%%%%%%%%%%%自有資金投資收益率%%115%%%%%%%%%%杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 第五章 結(jié)論和建議 結(jié)論本項目是一個有相當(dāng)贏利潛力的項目。項目經(jīng)濟(jì)效益較佳，在財務(wù)上是可行的。 建議○本項目應(yīng)通過正確的整體定位規(guī)劃設(shè)計，力求建設(shè)成為臨安標(biāo)志性建筑。建議通過與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ瑺幦∧艹浞掷脧V場資源借景造勢?！鸨卷椖康慕ㄔO(shè)經(jīng)營與當(dāng)?shù)卣芮邢嚓P(guān)，建議盡可能爭取得到當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策支持以及客源方面的支持?！鹩擅舾行苑治隹芍恋氐膬r格將直接影響投資回報，建議盡可能爭取理想的地價?！鸨卷椖拷ㄖ娣e應(yīng)留有空間，容積率應(yīng)設(shè)法爭取到4—5。○本項目的銷售經(jīng)營模式建議采用固定收益方式。%?！鸨卷椖繉嶋H運(yùn)作過程中可采用靈活的銷售策略，如餐廳包廂等經(jīng)營性場地一次性拍賣，收益用于資金性投資，既提高經(jīng)營性場地的上座率，又提高了整體經(jīng)營效益。○本項目的投資商的開發(fā)投資收益可以物業(yè)形式體現(xiàn)，通過經(jīng)營收益長期收回，以避免高額的所得稅。 附錄一 臨安旅游名勝一覽表名稱地址距離臨安周邊部分飯店賓館及價格（元/）浙西天灘龍崗鎮(zhèn)龍井村60km浙西大峽谷飯店（100200）浙西大峽谷大峽谷鎮(zhèn)龍井橋68km白馬崖大峽谷鎮(zhèn)龍井橋75km浙西天池大峽谷鎮(zhèn)童玉村82km瑞晶洞石瑞鄉(xiāng)蒲村82km石長城昌化馬嘯90km綠城大酒店（100240）柳溪江漂流昌化河橋白下55km大明山昌化順溪里仁村88km天目石谷西天目東關(guān)48km海鑫度假村、綠海賓館、浮玉山莊、天目賓館、天目山莊、天目書院、留椿屋、青龍山莊、（100200）天目山西天目44km白水澗橫畈鎮(zhèn)泉坑25km龍須峽谷太湖源鎮(zhèn)白沙村36km神龍川太湖源鎮(zhèn)25km錢王陵園錦城鎮(zhèn)1km青山湖青山湖2km銀湖山莊（100200）相思島青山湖2km玲瓏山玲瓏山1km西徑山臨安集賢村1km附錄二 臨安星級酒店一覽表酒店名稱地理位置星級標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)房數(shù)量（間）標(biāo)房標(biāo)價（元）非雙休日折后價格（元）錢王大酒店臨安市區(qū)三星級246480366青山湖旅游度假村青山湖風(fēng)景區(qū)三星級120360260臨安大酒店臨安市區(qū)三星級206480288白天鵝大酒店臨安市區(qū)二星級90280160國際大酒店臨安市區(qū)二星級62280150天屹賓館青山湖風(fēng)景區(qū)二星級61280160錦湖度假村青山湖風(fēng)景區(qū)二星級70多320256圣鶴山莊青山湖風(fēng)景區(qū)二星級50多300270浙地山莊青山湖風(fēng)景區(qū)二星級86320180臨安銀杏大酒店臨安市區(qū)二星級80280100臨安青山湖休閑村青山湖風(fēng)景區(qū)二星級裝修中 附錄三 杭州——臨安公路一覽表1
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