房地產(chǎn)論文5296550369(已改無錯字)
2023-07-24 06:00:24 本頁面
【正文】 94795901211115664256602213446210200059976309138507561687046161421222001769638771692196813570442183958720029749953622203357157228427384451200313196922431382699170004037706891200417168766931584126228200152075627200521397838939180778257811170003924200627135551653569795400154185970853由表3可以看出，我國泛地產(chǎn)商的資金來源主要以貸款和自籌資金為主，%%，比例下降幅度較大。資金來源中，貸款比重一直居第二的位置，%%，期間略有回升。%%，%。雖然有所增長，但是，增長速度仍然較為緩慢。對上表中的數(shù)據(jù)分別做1978年和2006年餅圖如下：圖5 1978年資金結(jié)構(gòu)圖圖6 2006房地產(chǎn)商資金結(jié)構(gòu)圖由上圖可以形象的看出，自籌資金始終占據(jù)較小比例。%，自籌資金只有20%多。研究表明，企業(yè)負(fù)債率在達(dá)到50%以下時，該企業(yè)的資金構(gòu)成比例才較為合理。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率明顯過低，說明企業(yè)所要承擔(dān)的風(fēng)險很大，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)，將對房地產(chǎn)行業(yè)造成很大影響。3房地產(chǎn)行業(yè)供求失衡的表現(xiàn)對我國房地產(chǎn)行業(yè)近十年來的基本開發(fā)信息整理資料如下： 表4 我國19972006年房地產(chǎn)開發(fā)基本資料年份商品房平均銷售價格（元/平方米）住宅售價（元/平方米）別墅、高檔公寓售價（元/平方米）經(jīng)濟(jì)適用房售價（元/平方米）竣工房屋的造價（元/平方米）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(元)19971997179053821097117564201998206318544596103512186796199920531857450310931152715920002112194842881202113978582001217020174348124011288622200222502092415412831184939820032359219741451380127310542200427782608557614821402123362005316829375834165514511410320063367311965851729156416084根據(jù)上表中的數(shù)據(jù)作圖如下圖7 我國房地產(chǎn)各要素基本價格圖從表7中我們可以清楚地看到我國房地產(chǎn)行業(yè)個要素價格的基本走勢。右上圖可知在我國房價飛漲的幾年，我國別墅或高檔消費品價格的波動幅度較大，但是始終保持在4000元每平方米以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它各項指標(biāo)。而在2003到2006年間，更是飛速增長。而其它各項指標(biāo)均保持穩(wěn)定的增長，而且都在2003到2006年這個期間內(nèi)增長速度加快，其變動幅度基本保持一致。在此基礎(chǔ)上，我們可以看到，竣工房屋的平均造價增長最為緩慢，而在各種房屋中，價格最為低廉的經(jīng)濟(jì)適用房的價格走勢，由1997年的低于竣工房屋造價，到2006年的高于平均房屋造價，并且二者的差距越來越大。有這里可以看出，近十年來我國房地產(chǎn)行業(yè)成本雖然有所增加，但是其增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)的價格增長速度。而房產(chǎn)商趁機(jī)從中牟取暴利。但是由于物價上漲，通貨膨脹等原因，我國居民收入?yún)s沒有同等的增長。隨之而來的，便是越來越大的購房壓力，尤其是對低收入階層的居民來說，他們是對房屋需求最為迫切的一個階層，但是其購房能力卻在逐漸削弱。在我國房地產(chǎn)需求逐漸飽和的今天，房價虛高，中高等收入階層購房需求趨緩，房產(chǎn)商開發(fā)過度，低等收入階層需求巨大，卻苦于無法承擔(dān)巨大的購房壓力，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的供求失衡現(xiàn)象。信貸政策對房地產(chǎn)供需的影響1 “政策一”：房貸利率優(yōu)惠正對買房根據(jù)供需均衡原理，設(shè)在
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