【正文】 天津市萬順置地有限公司259652726/2津保（掛）200534津漢公路南側(cè)、京津塘高速公路東側(cè)（商業(yè)）天津安吉通訊技術(shù)有限公司173667306/2津保(掛)200533津漢公路南側(cè)、京津塘高速公路東側(cè)（商業(yè)）3天津市市政建設(shè)開發(fā)公司37927596/2津保（掛）200532津漢公路南側(cè)、京津塘高速公路東側(cè)（商業(yè)）天津市萬順置地有限公司95998876/24津西紹（掛）2005030紹興道（商住）5天津開發(fā)區(qū)建隆置業(yè)有限公司545000006/28津保(掛)2005044津漢公路南側(cè)、京津塘高速公路東側(cè)2800（商業(yè)）天津市東麗區(qū)宏業(yè)加油站8400008/10津東廣（招）2005066號東至現(xiàn)狀住宅，南至電視局轉(zhuǎn)播四號臺(tái)，西至旺達(dá)道，北至廣瑞西路，現(xiàn)狀為空地（居?。┨旖蛉f兆投資發(fā)展集團(tuán)有限公司1680000009/30津南冶（掛）2005067東至向陽路，南至長江道，西至冶金路，北至冶研所（居?。┨旖蛉f科房地產(chǎn)有限公司26785000010/19津南宜（掛）2005083號南開區(qū)宜賓道4號（商?。┨旖蚴蟹康禺a(chǎn)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司15315000010/24津東虎（掛）2005086中山門四號路與虎丘路交口（居住）天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)有限公司15354000010/24津北王（掛）2005085王串場一號路與正義道交口（商?。┨旖蚴薪痖w置業(yè)有限公司4084000010/26津西澧（掛）2005087澧水道與太湖路交口（商業(yè)、寫字樓）天津瑞翔汽車銷售有限公司78520000（資料來源：天津土地交易中心，以上數(shù)據(jù)僅供參考）從幾塊公開成交的地塊成交結(jié)果來看，在三季度中實(shí)際上沒有任何的純居住用地成交，僅僅河西區(qū)紹興道有一塊小面積的商住兩用地塊成交，直到9月30日之后，才有多宗居住用地成交的信息。引人矚目的是萬科在天津持續(xù)保持大動(dòng)作，而且這次一反在市郊拿地的習(xí)慣，在天津南開區(qū)的冶金所位置獲得58000多平方米的地塊。從萬科的拿地價(jià)格來看，其樓面價(jià)為2548元/平方米，要比上期報(bào)告中位于其南端的密云路黃河道地塊的樓面價(jià)1783元/平方米高出750元/平方米。而且按照萬科的品牌差異化策略來看，未來該項(xiàng)目平均價(jià)格不低于7000元/平方米。第二節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場供應(yīng)天津市歷年房地產(chǎn)開發(fā)總量時(shí)間項(xiàng)目面積1996新開工面積施工面積竣工面積1997新開工面積施工面積竣工面積1998新開工面積施工面積竣工面積1999新開工面積施工面積竣工面積2000新開工面積施工面積竣工面積2001新開工面積施工面積竣工面積2002新開工面積825．30施工面積竣工面積2003新開工面積施工面積竣工面積2004新開工面積施工面積竣工面積2005新開工面積施工面積竣工面積2006（預(yù)計(jì)）新開工面積施工面積竣工面積第三節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場需求一、天津市歷年商品房銷售總量2005年全市商品房現(xiàn)房銷售面積980萬平方米，%，%。二、2005年成交量趨勢從上圖可以看出，2005年天津商品房市場的一個(gè)顯著特點(diǎn)是：商品房成交量少了2004年劇烈變動(dòng)的態(tài)勢，從第二季度開始，商品房成交量走勢趨向平穩(wěn)。這反映出市場一個(gè)可喜的變化，即市場少了不確定因素帶來的消費(fèi)波動(dòng)，在多方合力下進(jìn)入相對平穩(wěn)的發(fā)展周期。第四節(jié) 商品房銷售價(jià)格狀況2005年第一季度消費(fèi)慣性使然，價(jià)格沿著2004年底的軌跡平穩(wěn)上行。隨著國內(nèi)出臺(tái)了一系列打壓房地產(chǎn)泡沫和非理性投資的政策，對實(shí)際的市場需求也產(chǎn)生連帶及直接的影響。2005年第二季度，天津新開盤項(xiàng)目以及在售項(xiàng)目的價(jià)格上升趨勢開始得到遏制，這種勢頭一直延續(xù)到第三季度，市場陷入膠著狀態(tài)。進(jìn)入第四季度市場開始緩和，一些高檔盤的陸續(xù)上市也拉升了市場成交均價(jià)。2005年112月份累計(jì)成交均價(jià)為4132元/平米，%；2004年全市商品房平均交易價(jià)格為3302元/平方米，%。從2005年各月商品房成交均價(jià)同比變動(dòng)情況來看，僅有部分月份成交均價(jià)漲幅在20%以下，其他各月均維持20%30%的上升勢頭。進(jìn)入2005年下半年，房價(jià)進(jìn)入持續(xù)、平穩(wěn)的增長期，12月份實(shí)現(xiàn)均價(jià)達(dá)到4793元/平米，%。天津的房價(jià)與收入比計(jì)算項(xiàng)目明細(xì)人均可支配收入家庭平均人口數(shù)戶均收入城鎮(zhèn)人均面積戶均面積商品房平均價(jià)格平均總房價(jià)房價(jià)收入比2004114673543340383019622005126393842225764132314032（注： 合理的房價(jià)與收入比應(yīng)該在3：1—6：1區(qū)間。）雖然房價(jià)上漲較多，但由于天津市人均可支配收入增長幅度較大，房價(jià)與收入比呈現(xiàn)下降趨勢。第五節(jié) 影響天津市房地產(chǎn)市場政策7月以來，全國乃至地方的房地產(chǎn)政策出臺(tái)不多，但是相比上半年波瀾壯闊的宏觀調(diào)控，天津市政府出臺(tái)了更多規(guī)范行業(yè)管理的細(xì)化條例和金融政策。公布時(shí)間政策法規(guī)公布單位政策法規(guī)內(nèi)容和導(dǎo)向2005－6－28關(guān)于印發(fā)《天津市房屋權(quán)屬登記條例》的通知天津市房地管理局為了防止房屋買賣過程中產(chǎn)生的一系列權(quán)屬糾葛一再發(fā)生，仿效上海的權(quán)屬登記條例，實(shí)行預(yù)告登記等新的登記制度。2005－7《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房申請、審核及退出管理辦法》建設(shè)部進(jìn)一步明確了廉租房申請的核準(zhǔn)條件，為低收入家庭的住房問題的解決提供新途徑。2005－7－6《天津市商品住宅維修基金使用辦法》天津市房地管理局對物業(yè)的維修和保養(yǎng)用度進(jìn)行科學(xué)管理，對維修基金的使用進(jìn)行規(guī)范2005－7－28關(guān)于修訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》的通知天津市房地管理局對存量房買賣協(xié)議進(jìn)行規(guī)范2005－8－5《2004房地產(chǎn)金融報(bào)告》中國人民銀行報(bào)告提出兩個(gè)重要的觀點(diǎn)：1是建議廢止預(yù)售制度，2是建議推行房地產(chǎn)固定利率。2005－8－23貫徹執(zhí)行《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的通知天津地稅局10月1日起天津開征土地增值稅，非普通住宅未住滿五年轉(zhuǎn)讓，將征稅2005－8－31《天津市歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)騰遷管理辦法》天津市房地管理局規(guī)范歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)騰遷行為，維護(hù)騰遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保證騰遷工作順利進(jìn)行2005－9－2《市政府批轉(zhuǎn)市規(guī)劃和國土資源局?jǐn)M定的天津市土地利用年度計(jì)劃管理暫行辦法的通知》天津市人民政府加強(qiáng)政府管理土地的力度和權(quán)限，通過土地利用總體規(guī)劃來控制建設(shè)用地總量，引導(dǎo)集約用地，切實(shí)保護(hù)耕地，保證天津市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。2005－10－11《關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》國家稅務(wù)總局對存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實(shí)行“一窗式”征收。今年10月30日前，各地要將一體化管理實(shí)施方案和牽頭單位及負(fù)責(zé)人名單上報(bào)總局(地方稅務(wù)司、農(nóng)業(yè)稅征收管理局)。值得注意的是央行出臺(tái)的《2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》，其中明確指出應(yīng)該取消預(yù)售制度，并且鼓勵(lì)商業(yè)銀行推出房地產(chǎn)貸款的固定利率。引起業(yè)內(nèi)震動(dòng)的取消預(yù)售制度的建議，雖然該制度不是央行的管轄范圍，而且建設(shè)部副部長劉志峰也隨即在公開場合指出這一點(diǎn)的不可行性。但是由于該報(bào)告作為央行政策制定部門的理論研究成果，具有明顯的政策導(dǎo)向性。雖然預(yù)售制度是需要立法來改革，而且相關(guān)執(zhí)行管理的單位是建設(shè)部，但是不能排除央行通過對各商業(yè)銀行出臺(tái)條令的形式，以貸款限額來限制開發(fā)商的預(yù)售行為，這種情況尤其對于高價(jià)位的商品房影響較大，這樣，開發(fā)商依靠定金和預(yù)售回款的方式將注定受到影響。對央行建議實(shí)施固定利率的做法，我們認(rèn)為作為一種比較新的金融產(chǎn)品，它雖然還不一定在今年由國內(nèi)商業(yè)銀行推出，但是在天津范圍內(nèi)，已經(jīng)有中德銀行這樣的專業(yè)提供房地產(chǎn)貸款的銀行提供此類產(chǎn)品，中德銀行是中國建行和德國施豪銀行合資的，中方控股的國家政策性銀行?？偛吭O(shè)在天津，是首家全國性專業(yè)住房儲(chǔ)蓄銀行。目前享受該銀行的固定利率貸款產(chǎn)品，是需要客戶在該銀行有符合一定數(shù)量條件的固定年限存款，%。目前該類金融產(chǎn)品在央行加息之后，變得引人矚目，銷售形勢看好。固定利率最大的優(yōu)點(diǎn)是能規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)。以今年的加息為例，今年3月，%%。以20年期50萬元的房貸為例，%的原房貸利率計(jì)算，每月需還銀行貸款3386元；，相當(dāng)于每月多交56元。假設(shè)以后利率沒有任何變化，粗略地以20年為計(jì)算，則要多交1萬多元。%，那么在20年內(nèi)就可以按照固定不變的利率來交納房貸，不用多出1萬多元。反之，如果利率下調(diào)，購房者則要多出錢。而04年起美聯(lián)儲(chǔ)頻繁加息、中國大陸去年十月的首度加息、今年三月的再次加息，都說明了中國甚至是全球處于一個(gè)加息周期。由此可見，此時(shí)若銀行發(fā)放固定利率，對購房者來說對其規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)有一定利好。但是，固定利率主要是銀行改善房貸業(yè)務(wù)的一種手段，對房地產(chǎn)行業(yè)本身的影響不大。銀行發(fā)放固定利率就是為購房者多提供了一種選擇。而且其發(fā)放固定利率可能采用許多方式規(guī)避其自身的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)可能就會(huì)轉(zhuǎn)移到購房者身上。同時(shí)，實(shí)行固定利率并不意味著房貸利率降低。所以，購房需求并不會(huì)因?yàn)楣潭ɡ实某霈F(xiàn)而改變多少。天津地方稅務(wù)局關(guān)于征收土地增值稅從 2005年 10月 1日起，天津市對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收土地增值稅。為簡化征管，天津市采取對本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售的商品房，按照其取得的收入預(yù)征土地增值