【正文】 調(diào)查，廣告咨詢費(fèi)，媒介調(diào)查費(fèi)廣告制作費(fèi)用 照相，制版，印刷，錄音（攝影，錄像，文案，美工，禮品等）廣告媒體費(fèi)用 報(bào)紙及雜志版面，電視及電臺(tái)播出頻道及時(shí)段，戶外看板等其他相關(guān)費(fèi)用 與廣告活動(dòng)有關(guān)的公共活動(dòng)，SP，直效營(yíng)銷等費(fèi)用廣告計(jì)劃擬定 假設(shè)某樓盤 7 月中旬開盤，其具體推廣內(nèi)容安排如下：（忽略淡季）時(shí)間段 宣傳內(nèi)容 投入費(fèi)用5 月中旬－6 月中旬 新聞發(fā)布；營(yíng)銷中心開張；樓盤綜合報(bào)道最高6 月中旬－7 月初 提示內(nèi)部登記 較少引導(dǎo)期7 月初－8 月初 提示開盤日及相關(guān)宣傳 較多強(qiáng)銷期 8 月－10 月 以系列宣傳為主，如規(guī)劃篇，景觀篇，價(jià)格篇等較多11 月－2 月 挖掘工地部分已完工項(xiàng)目題材適中按銷售時(shí)段劃分延續(xù)期2 月－5 月 小區(qū)實(shí)景實(shí)物；充分展示現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)適中1．引導(dǎo)期，以下列手段進(jìn)行初期信息傳播。 （1） 戶外看板：設(shè)置于客流較大地帶作明顯引導(dǎo)（尺寸依實(shí)際需求為準(zhǔn)） 。（2） 現(xiàn)場(chǎng)看板，于工地現(xiàn)場(chǎng)搭設(shè)圍墻看板，塑造現(xiàn)場(chǎng)氣氛。（3） 宣傳掛旗：工地附近及市區(qū)主要繁華地帶。（4） 報(bào)紙：當(dāng)?shù)匕l(fā)行量第一、二大報(bào)紙，大力宣傳。（5） 電視：當(dāng)?shù)赜芯€電視臺(tái)房產(chǎn)專欄或無(wú)線電視臺(tái)黃金檔。（6） 電臺(tái)：AM 及 FM 頻道播放廣告。2. 強(qiáng)銷期（1） 廣告推出（2） 大力度刊登報(bào)紙廣告（3） 派發(fā)海報(bào)其中穿插 DM（4） 電視、電臺(tái)廣告力度加大3．延續(xù)期 此段廣告以配合工地實(shí)物及繼續(xù)貫穿主題鞏固已有客戶，并以老客戶來(lái)帶動(dòng)新客戶。五、廣告計(jì)劃執(zhí)行1．廣告目的（吸引注意；使人理解；有些好感；產(chǎn)生認(rèn)同）2．形式表現(xiàn)①“沙漠風(fēng)暴”――以大篇幅于推盤之際進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)轟炸，通常用以十萬(wàn) M2 以上大盤開盤。②“麻雀戰(zhàn)”――以小篇廣告天天見報(bào)，廣告期與銷售期都拉得較長(zhǎng)，通常用以尾盤銷售。③“連續(xù)劇”――以相同面積風(fēng)格每次講述一個(gè)話題，或是景觀，或是智能篇一次一變。通常用在大幅調(diào)價(jià)之后，以制造新賣點(diǎn)。④直觀表現(xiàn)――以實(shí)景照片或效果圖表現(xiàn)廣告背景配以文案，通常針對(duì)不甚成熟市場(chǎng)。⑤抽象表現(xiàn)――以與房產(chǎn)不相干畫面為背景誘人看盤，通常針對(duì)較成熟市場(chǎng)，針對(duì)特定消費(fèi)層。3．傳播階段 ①硬性及軟性配合傳播　　在整個(gè)廣告階段中，軟性廣告應(yīng)于硬廣告相配合產(chǎn)生整體的社會(huì)效益，促使經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生。②媒體選擇條件a、銷售重點(diǎn)；　　　 b、向誰(shuí)傳播；　　　　c 、消費(fèi)者購(gòu)買原因；d、具體那一種媒體能滿足以上各點(diǎn)，效率如何。4．廣告文案寫作要素（1）廣告語(yǔ)一句簡(jiǎn)明扼要的口號(hào)性語(yǔ)句向顧客傳達(dá)一種長(zhǎng)期不變觀念。通常獨(dú)立于正文。（2）標(biāo)題 是最能引起受眾興趣信息通常在廣告文案最前面。（3）正文 文字中傳達(dá)的大部分廣告信息。（4）隨文（附文） 發(fā)展商，地址、銷售中心、電話等一般在廣告結(jié)尾、5．廣告局部策劃（1）樓盤與消費(fèi)者分析（2）廣告策略① 基本策略――策略注重點(diǎn)② 廣告主題（地段，價(jià)位，品質(zhì)，物管，區(qū)位，智能，景觀……）（3）媒體安排媒體：XX 報(bào) XX 版，刊登日期：XX 年 XX 月 XX 日……（4）費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用：A+B+C …＝TOTAL 元 (A、B 、C、表示單項(xiàng)廣告投入)設(shè)計(jì)費(fèi)用：X 元（5）設(shè)計(jì)制作：A..注意力： 報(bào)紙版面面積越大，廣告注意率越高，但支出越大。第一版位置廣告效果最佳，刊登在其他各版位置逐減。雜志廣告注意力大小依次為封面，封底，封二，封三，扉頁(yè)，底扉，正中內(nèi)頁(yè)。 B 印刷品：主要有樓書及宣傳單張（一般為彩色） ，在設(shè)計(jì)時(shí)除考慮開本大小，還須考慮用紙和印刷、工藝、紙張等主要為銅版紙、17 / 23亞粉紙和藝術(shù)紙，樓書封面一般用 210－300 克紙，內(nèi)頁(yè)及單張一般用 128－210 克紙張。正規(guī)開本組別 十六開 三十二開 六十四開7871092 188260 130184 921268501156 203280 140203 101137C 制作品：主要有展板、燈箱、看板、旗幟、手袋及車身廣告。展板主用于懸掛在售樓處或展銷會(huì)展臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)展板面積為90120CM，燈箱分室內(nèi)和市外兩種，以聚酯材料，PVC 材料和有機(jī)玻璃等為主；看板畫面可用顏料油漆繪制，應(yīng)考慮夜間照明；手提袋，主要是用于贈(zèng)送給前來(lái)看房或房展會(huì)公眾；車身廣告包括車身內(nèi)外廣告，所使用車輛類型主要是出租車和公交車，以雙層巴士最為理想。六、效果測(cè)定單一時(shí)間段測(cè)定　　　　　　　　　　　　 成交區(qū)域分析效果測(cè)定　　　來(lái)人來(lái)電線性分析 　　　　　 階段性廣告成交統(tǒng)計(jì)整合測(cè)定區(qū)域分析 　　　　　 整合測(cè)定 　　　　 業(yè)主職業(yè)類型分析購(gòu)買力分析 　　　　　　　　　　　　　　 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案投入分析反　　修饋　　正現(xiàn)有廣告策略現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置系統(tǒng)一、售樓部裝飾簡(jiǎn)潔突出樓盤特性，設(shè)置樣板屋，樓盤模型，有條件可設(shè)置景觀模型，售樓部門面處配合相關(guān)主題景觀園藝，創(chuàng)造美好形象。售樓部門口還應(yīng)考慮相應(yīng)停車位及指示牌。 目的：增進(jìn)客戶對(duì)欲購(gòu)樓盤認(rèn)識(shí)，引發(fā)其購(gòu)買欲內(nèi)容：1）充分展示樓盤魅力，增加客戶對(duì)商品的了解?！　　?）運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)媒介影響客戶對(duì)樓盤的再次評(píng)估。二、客戶動(dòng)線結(jié)構(gòu)圖大廳入口 　　　 樓盤信息廳 　　　 樣板房廳 　　 銷控廳 　　 大廳A、整個(gè)售樓中心分為四個(gè)部分：入口，信息廳，樣板房，銷售洽談廳。舍去傳統(tǒng)的銷控臺(tái)，購(gòu)房者信息獲得主要來(lái)自前三個(gè)廳。B、銷售中心置一高級(jí)音響，滾動(dòng)播放柔美音樂。C、每個(gè)單元廳在 20M2 左右。? 大廳入口――面積約 20－30M 2，簡(jiǎn)潔明快的設(shè)計(jì)，挑高無(wú)壓抑感，大廳入口處設(shè)迎賓小姐向來(lái)賓分發(fā)單張宣傳資料，加深參觀者好感。? 樓盤信息廳――1/100 或 1/200 大模型置于最顯著地方，四周布置樓盤各種信息掛牌。如有條件可設(shè)電腦觸摸屏或投影放映機(jī)滾動(dòng)放映樓盤介紹，及有關(guān)重點(diǎn)說(shuō)明，本廳將派幾名小姐到場(chǎng)，統(tǒng)一解答參觀者問題。? 樣板房廳――樣板房空間大小及平面配置均按原建筑設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)原則，充分顯示房型優(yōu)勢(shì)及生活實(shí)用性，風(fēng)格簡(jiǎn)潔，如有條件可設(shè)計(jì)兩套樣板房，同時(shí)銷售主力將集中于此，藉此向參觀者詳細(xì)說(shuō)明，趁熱打鐵，以激發(fā)消費(fèi)者購(gòu)買欲。? 銷售洽談廳――看房者由入口，信息廳，樣板房廳再踏入銷售廳滿腦已充滿本案商品印象，大大減少銷售人員對(duì)商品再說(shuō)明負(fù)擔(dān)，此處銷售人員重點(diǎn)在于堅(jiān)定地回答購(gòu)買困難點(diǎn)質(zhì)詢。答客問示范（南京月安花園）一、地理位置 基地所處哪個(gè)省市、區(qū)縣、具體地理位置如何？答：月安花園地處南京建鄴區(qū)（河西開發(fā)區(qū)）江東南路與應(yīng)天西路（原緯七路）交匯處西側(cè) 300 米。 基地的東西南北與什么相鄰？答：東鄰悅達(dá)新寓，西側(cè)為新世紀(jì)水上樂園，南向正對(duì)月安花園 B 片，北對(duì)積善小區(qū)地塊等級(jí)為三類（住宅用地）七級(jí)（地塊商業(yè)價(jià)值）地塊。地塊內(nèi)有“原生態(tài)”樹木，并保留小塊閉合水體。 基地距離市中心、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等主要地標(biāo)有多少公里？交通狀況如何？答：小區(qū)距市中心約 6 公里，可以乘 41 路；距飛機(jī)場(chǎng)約 35公里，可由環(huán)城高速（江東大道）直上機(jī)場(chǎng)高速抵達(dá)；距南京西站約 10 公里，可以乘 39 路；距南京站約 15 公里，可以乘 82 路漢中商場(chǎng)再轉(zhuǎn) 13 路。 基地周圍主要交通設(shè)施有哪些？具體情況如何？19 / 23答：所街有 82 路、14 路總站。新大成家具城有 39 路、41 路車站。 基地周圍的公共汽車的車別、班次情形，各路線的起始站及其經(jīng)過的路線？答：主要有 4 條公交線路。14 路：所街 建校 應(yīng)天路 虹苑新寓 愛達(dá)花園 銀橋市場(chǎng) 集慶門 殷高巷 長(zhǎng)樂路 武定門 大樹城 養(yǎng)老虎 土城頭 卡子門39 路：南京西站 熱河南路 南醫(yī)二附院 農(nóng)貿(mào)中心 三汊河 金盛百貨大市場(chǎng) 北圩路 裕國(guó)賓館 管子橋 金盛裝飾城 江東門 金陵裝飾城 白鷺花園 所街41 路：新街口 三元巷 張府園 建鄴路 朝天宮 水西門 莫愁湖 大士茶亭 茶南 江東門 白鷺花園 興隆陶瓷城82 路：小天堂 天堂村 石門坎 裝飾大世界 光華門 大光路 通濟(jì)門 白下路 張府園 建鄴路 朝天宮 漢中商場(chǎng) 金陵大廈 莫愁新寓 魚苗塘 康怡花園 江東門 金陵裝飾城 白鷺花園 所街 基地周圍的商場(chǎng)多少及其營(yíng)業(yè)狀況如何？答：小區(qū)周邊規(guī)劃有商貿(mào)中心。 基地周圍的學(xué)校多少及其地點(diǎn)交通如何？答：小區(qū)內(nèi)有建鄴實(shí)驗(yàn)幼兒園月安分園（預(yù)計(jì) 2022 年 9 月投入使用） ；小區(qū)周邊規(guī)劃有石鼓路小學(xué)月安分校；附近有南京5 中分校（上新河中學(xué)） 。 基地周圍的醫(yī)院多少及其地點(diǎn)交通如何？答：漢中門有省中醫(yī)院，南湖路有省中醫(yī)二院，莫愁路有建鄴區(qū)衛(wèi)生院。小區(qū)周邊規(guī)劃有醫(yī)院。 基地周圍的其他公共設(shè)施、游樂場(chǎng)設(shè)施如何？答：新大城家具城、金陵裝飾城、利德隆超市、銀橋市場(chǎng)、新世紀(jì)水上樂園。 地理環(huán)境對(duì)本樓盤有什么有利的因素和不利的因素？答：有利：無(wú)污染；屬新區(qū)，易整體規(guī)劃；未來(lái)升值空間較大；未來(lái)交通情況較好。不利：目前配套不完善，交通不便；文脈不佳。二、樓盤狀況1本樓盤的發(fā)展商是誰(shuí)？由哪幾家共同投資？ 答：開發(fā)商：南京河西房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司。1本樓盤是由誰(shuí)設(shè)計(jì)的？承建商是誰(shuí)？ 答：設(shè)計(jì)單位：由中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院和南京建筑設(shè)計(jì)研究院共同設(shè)計(jì)。承建商 ：江蘇省邗建集團(tuán)有限公司南京分公司（一級(jí)） ； 高郵市第二建筑工程公司（二級(jí)） ； 儀征市建筑安裝工程公司（二級(jí)） 。1本樓盤是由誰(shuí)進(jìn)行物業(yè)管理的？承銷商是誰(shuí)？答：物管顧問：新加坡怡安物業(yè)（上海）管理有限公司； 全程策劃營(yíng)銷：廣州 TUT 本日市場(chǎng)策略設(shè)計(jì)有限公司；